歡歡喜喜買了套二手房，等遷入戶口時卻發現，房子上還有一個陌生人的戶口。「賣房不遷戶」，這成了不少買房人的噩夢。怎樣避開二手房買賣中可能會出現的戶口糾紛？海淀法院法官告訴你。
這是一起跨越十年的三任房主連環賠償案。故事的主人公分別是張一、王二、李三、趙四。最初，張一以45萬元的價格將一套房屋賣給了王二，但並沒有告知還有他人戶口落戶於這套房屋。後來，王二把這套房轉手賣給了李三，李三又轉手賣給了趙四。趙四在辦理戶口遷入手續時，卻發現房子上還有他人的戶口。
趙四將李三訴至法院，法院判決李三支付違約金20萬；李三將王二訴至法院，法院判決王二支付違約金20萬；當王二將張一起訴到法院要求賠償20萬元損失時，張一不幹了。他說，房子裡的戶口並不是自己和家人的，是案外人的，自己曾經找過案外人，但是他不配合。自己主觀沒有過錯，根本賠不著。
問題一：張一說自己沒有主觀惡意，法院會認可他的說法嗎？
回答：承擔違約責任的要件一般為：1、當事人有違約行為；2、不存在法定和約定的免責事由。可以看到，在履行合同中，不論違約人主觀上是否有過錯，即主觀上有無故意或過失，只要造成違約的事實，不存在免責事由，就應承擔違約責任。
雖然張一說，他對於案外人戶口仍未從房屋中遷出一事，並不知情，但這並不能成為他推卸責任的藉口。賣了房子，不能收了錢之後就拍拍屁股走人了，作為出賣人，根據誠實信用原則，他應該將房屋內的戶口情況如實告知買受人，並有義務在房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口的遷出手續。由於張一對房屋內戶口情況的失察，引發了後續的連環糾紛，因此，張一應承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
最終，法院判定張一限期賠償王二損失20萬元。
問題二：張一說，自己和王二在合同中約定的違約金可沒有這麼高，畢竟總房價才45萬。法院判決賠償20萬元是否過高。
回答：《中華人民共和國合同法》第113條、第114條就損害賠償的範圍及違約金數額，做了明確規定。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。
本案中，由於張一的違約行為，導致王二向李三承擔了違約責任，由此產生的損失應由張一予以賠償。而損害賠償的範圍，則包括王二向李三支付的賠償費用以及王二向法院繳納的訴訟費，共計20萬元。由於王二的實際損失遠遠超過早年間他與張一約定的違約責任，因此，王二請求法院對賠償數額予以增加，法院最終予以支持了。
由於戶口遷移不屬於人民法院民事案件處理的範圍，因此，如果買方單純起訴賣方限期遷戶，很難會得到有效的處理。因此，海淀法院法官對二手房買賣雙方作出四點提醒：1、買方事前調查核實房屋落戶情況；2、如果房屋內有戶口無法遷出的情況，賣方應事先告知；3、簽約時明確約定戶口遷移條款，並約定違約責任；4、付款時留存部分房款作為遷戶保證金。總之，事前核實、謹慎簽約是避免產生遷戶糾紛的最有效方式。
（作者單位系北京市海淀區人民法院）。
這是一起跨越十年的三任房主連環賠償案。故事的主人公分別是張一、王二、李三、趙四。最初，張一以45萬元的價格將一套房屋賣給了王二，但並沒有告知還有他人戶口落戶於這套房屋。後來，王二把這套房轉手賣給了李三，李三又轉手賣給了趙四。趙四在辦理戶口遷入手續時，卻發現房子上還有他人的戶口。
趙四將李三訴至法院，法院判決李三支付違約金20萬；李三將王二訴至法院，法院判決王二支付違約金20萬；當王二將張一起訴到法院要求賠償20萬元損失時，張一不幹了。他說，房子裡的戶口並不是自己和家人的，是案外人的，自己曾經找過案外人，但是他不配合。自己主觀沒有過錯，根本賠不著。
問題一：張一說自己沒有主觀惡意，法院會認可他的說法嗎？
回答：承擔違約責任的要件一般為：1、當事人有違約行為；2、不存在法定和約定的免責事由。可以看到，在履行合同中，不論違約人主觀上是否有過錯，即主觀上有無故意或過失，只要造成違約的事實，不存在免責事由，就應承擔違約責任。
雖然張一說，他對於案外人戶口仍未從房屋中遷出一事，並不知情，但這並不能成為他推卸責任的藉口。賣了房子，不能收了錢之後就拍拍屁股走人了，作為出賣人，根據誠實信用原則，他應該將房屋內的戶口情況如實告知買受人，並有義務在房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口的遷出手續。由於張一對房屋內戶口情況的失察，引發了後續的連環糾紛，因此，張一應承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
最終，法院判定張一限期賠償王二損失20萬元。
問題二：張一說，自己和王二在合同中約定的違約金可沒有這麼高，畢竟總房價才45萬。法院判決賠償20萬元是否過高。
回答：《中華人民共和國合同法》第113條、第114條就損害賠償的範圍及違約金數額，做了明確規定。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。
本案中，由於張一的違約行為，導致王二向李三承擔了違約責任，由此產生的損失應由張一予以賠償。而損害賠償的範圍，則包括王二向李三支付的賠償費用以及王二向法院繳納的訴訟費，共計20萬元。由於王二的實際損失遠遠超過早年間他與張一約定的違約責任，因此，王二請求法院對賠償數額予以增加，法院最終予以支持了。
由於戶口遷移不屬於人民法院民事案件處理的範圍，因此，如果買方單純起訴賣方限期遷戶，很難會得到有效的處理。因此，海淀法院法官對二手房買賣雙方作出四點提醒：1、買方事前調查核實房屋落戶情況；2、如果房屋內有戶口無法遷出的情況，賣方應事先告知；3、簽約時明確約定戶口遷移條款，並約定違約責任；4、付款時留存部分房款作為遷戶保證金。總之，事前核實、謹慎簽約是避免產生遷戶糾紛的最有效方式。
（作者單位系北京市海淀區人民法院）。