一、小產權房屋買賣合同無效的理由有哪些。
1、農村集體所有土地的使用權不得流轉。
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條："農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。"我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對於房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基於房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定："違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效".所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。
2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。
小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建築用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基於集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣。
關於小產權房問題，國務院等國家有關部門出台過許多相關規定，比如1999年國務院辦公廳發出的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》，國土資源部發[2004]234號《關於加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發的《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出台致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。
二、認定小產權房買賣合同有效的理由有哪些。
1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。
小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而現行的法律和行政法規沒有一部明確對小產權房做出禁止性規定，無論是國務院下發的通知、決定，還是國土資源部下發的意見，都不是法律也不是行政法規。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。
2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
對於小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基於一戶一宅的規定，房屋賣出後，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閒房屋，將這些空閒房屋出賣給第三人，並不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至於損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至於該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現行的法律、行政法規對小產權房做出禁止性規定。綜上，小產權房的買賣並不違反《合同法》第五十二條的禁止性規定。
3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利於保護守信方的利益，有利於促進交易安全。
現行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出後，由於當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高於當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂並履行後，因利益的驅動而產生悔意，並試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規定而無法過戶辦證，對於出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子後，又以合同違反規定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利於保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。
三、簽小產權房買賣協議書要注意什麼？
1、甲方應當於某年某月某日交給乙方房子，甲方如不按合同規則的日期交給房子，每逾期1天按房價總額千分之一核算違約金付出給乙方。逾期超越多少個月時，乙方有權免除本合同。
2、乙方悉數或部分不實行本合同規則的付款日期及辦法的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一核算的違約金給甲方。逾期超越多少個月時，甲方有權免除合同。解約時，乙方已付房價款的多少作為甲方的丟失補償金。
3、如果甲方出售的房子存在質量問題影響到乙方寓居權力的行使，全部職責由甲方承當，並應補償乙方的丟失。
4、本合同簽定後，任何一方不得私行改動或免除合同。如因嚴峻客觀原因導致本合同的免除，甲方應依照銷售評價價返還乙方房子價款，並補償乙方的房子裝修費用。
5、如因規劃部分、規劃部分的原因導致房子質量和運用功用的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額交還乙方。
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1、農村集體所有土地的使用權不得流轉。
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條："農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。"我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對於房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基於房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定："違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效".所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。
2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。
小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建築用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基於集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣。
關於小產權房問題，國務院等國家有關部門出台過許多相關規定，比如1999年國務院辦公廳發出的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》，國土資源部發[2004]234號《關於加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發的《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出台致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。
二、認定小產權房買賣合同有效的理由有哪些。
1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。
小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而現行的法律和行政法規沒有一部明確對小產權房做出禁止性規定，無論是國務院下發的通知、決定，還是國土資源部下發的意見，都不是法律也不是行政法規。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。
2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
對於小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基於一戶一宅的規定，房屋賣出後，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閒房屋，將這些空閒房屋出賣給第三人，並不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至於損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至於該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現行的法律、行政法規對小產權房做出禁止性規定。綜上，小產權房的買賣並不違反《合同法》第五十二條的禁止性規定。
3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利於保護守信方的利益，有利於促進交易安全。
現行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出後，由於當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高於當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂並履行後，因利益的驅動而產生悔意，並試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規定而無法過戶辦證，對於出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子後，又以合同違反規定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利於保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。
三、簽小產權房買賣協議書要注意什麼？
1、甲方應當於某年某月某日交給乙方房子，甲方如不按合同規則的日期交給房子，每逾期1天按房價總額千分之一核算違約金付出給乙方。逾期超越多少個月時，乙方有權免除本合同。
2、乙方悉數或部分不實行本合同規則的付款日期及辦法的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一核算的違約金給甲方。逾期超越多少個月時，甲方有權免除合同。解約時，乙方已付房價款的多少作為甲方的丟失補償金。
3、如果甲方出售的房子存在質量問題影響到乙方寓居權力的行使，全部職責由甲方承當，並應補償乙方的丟失。
4、本合同簽定後，任何一方不得私行改動或免除合同。如因嚴峻客觀原因導致本合同的免除，甲方應依照銷售評價價返還乙方房子價款，並補償乙方的房子裝修費用。
5、如因規劃部分、規劃部分的原因導致房子質量和運用功用的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額交還乙方。
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