律師代理某房產經紀公司參與房屋買方姜某訴賣方韓某、某房產經紀公司房屋買賣合同糾紛案[朗讀]

【案情簡介】。
2017年9月24日，韓某作為賣方(甲方)、姜某作為買方(乙方)，房產經紀公司作為中介方(丙方)簽訂《房地產買賣合同》約定：
甲方將位於大慶高新區某房屋(建築面積為111.94平方米)以51萬元的價格出售給乙方；乙方預交定金5000元(該定金為丙方代為保管，在過戶當天轉交甲方)；定金在第一次付款中沖抵購房款，乙方於過戶當日將首付款(乙方貸款審批額度之外的部分)交付甲方，甲方應配合乙方辦理二手房貸款，如因乙方原因導致貸款審批未通過，由乙方承擔全部責任，如貸款審批未通過，此合同作廢，丙方退還乙方定金5 000 元及服務佣金(已經交納部分);甲方、乙方在貸款審批通過後到丙方，在丙方陪同下辦理過戶(公證)手續。乙方在簽訂合同之日向丙方支付服務佣金12000元；同時約定，本合同一式三份，甲、乙方雙方各執一份，丙方存檔一份，均具有同等法律效力，自三方簽字蓋章之日起生效，本合同必須蓋有騎縫印鑑，方可生效。合同落款處有姜某、韓某簽名及捺印，有房產經紀的蓋章，但該合同並未加蓋騎縫印鑑。
2017年9月15日，姜某向房產經紀工作人員莫某轉賬支付5000元購房定金，該合同附有收據，載明今收到姜某房屋定金5 000元，注:「大慶市某房產公司代為保管」，收款人處有「莫某」字樣的簽名及捺印。
合同簽訂當日，姜某按合同約定以轉賬方式向房產經紀公司支付服務佣金8000元。合同簽訂後，姜某未向銀行申請貸款審批。2017年10月，韓某告知房產經紀公司將定金5 000元退還姜某。現姜某向大慶市高新區人民法院提起訴訟，主張韓某單方不賣房子，已經構成違約，應雙信返還定金並承擔中介佣金，另要求房產經紀公司承擔連帶責任。
【代理意見】。
本案中，房產經紀公司代理律師發表代理意見認為：
一、簽訂《房地產買賣合同》時，原告姜某對案涉房屋權屬情況知情，且表示同意繼續簽訂合同，某房產經紀公司不存在任何過錯，有權獲得居間服務報酬。
被告韓某委託某房產經紀公司出售案涉房屋時，某房產經紀公司已對房屋權屬情況進行了審查，在發現了案涉房屋登記的所有權人不是韓某時，要求被告韓某說明情況，被告韓某提供了抵押合同及相關文件證明其與原房主毛某之間是債權債務關係，韓某有權出售案涉房屋，如果最終不能出售，韓某承諾承擔所有法律後果，原告對此也知情並表示同意。後期原告姜某與被告韓某出現糾紛時，某房產經紀公司將韓某提供的抵押合同及相關文件交給原告方，原告對此也知情。就有關訂立合同的事項，某房產經紀公司已經如實報告給原告，沒有故意隱瞞或提供虛假情況損害原告利益，另外，根據《合同法》第425條的規定，即中介在故意情況下，才承擔賠償責任。回歸本案，某房產經紀公司不存在任何過錯，有權獲得居間服務報酬。
二、一方面來講，本案《房地產買賣合同》不屬於無效合同，合同各方均已按照合同約定內容履行部分義務，合同各方的實際履行行為使得合同已經生效，合同中約定的條款對各方具有法律約束力。另一方面，各方當事人對《房地產買賣合同》的效力約定了生效條件，且該條件未成就，故原告不能根據沒有生效的合同而要求被告方履行合同義務。
首先，雖然《房地產買賣合同》中約定本合同必須蓋有騎縫印鑑，方可生效，該條款僅是合同何時生效的條件，並不是判定合同是否有效的標準。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。即只有合同存在以上情形，才應認定為無效，而《房地產買賣合同》並不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的情形，故《房地產買賣合同》並不屬於無效合同，不應該按無效合同的法律後果來處理。
其次，《房地產買賣合同》經原告及二被告簽字、蓋章後，各方當事人均已按合同約定的內容實際履行，尤其是某房產經紀公司已經全部履行完合同中約定的相關義務，提供了居間服務。且從日常經驗來分析，如果各方均為公司，那麼約定蓋有騎縫印鑑方可生效才有意義，可案涉合同僅中介方為公司，就算沒加蓋騎縫印鑑也不應當影響合同的效力。另外，合同各方按合同約定的內容實際履行，視為各方對必須蓋有騎縫印鑑，方可生效的條款變更，所以合同中約定的條款對買賣雙方及中介方具有法律約束力。根據《合同法》第426條規定，居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬，故某房產經紀公司有權依照合同約定取得相應報酬。被告韓某單方違約，應當按照合同第八條第1款規定向原告姜某承擔責任。
最後，合同中明確約定「本合同必須蓋有騎縫印鑑，方可生效」，而各方當事人均未履行加蓋騎縫印鑑的義務，屬於合同生效條件沒有成就而導致合同沒有生效，故原告不能根據沒有生效的合同而要求被告方履行合同義務。
綜合上述觀點，原告姜某提出的訴訟請求，無事實和法律依據，法庭應當駁回原告的訴訟請求。
【判決結果】。
法院一審判決：
駁回原告姜某的訴訟請求。
【裁判文書】。
本院認為，本案系房屋買賣合同糾紛，依照《合同法》第四十五條「當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。」的規定，本案中各方當事人對合同生效條件約定為「三方簽字蓋章之日起生效」及「本合同必須蓋有騎縫印鑑，方可生效」，可見，蓋有騎縫印鑑是該合同生效的必要條件，現該生效條件未成就，故姜某、韓某及房產經紀簽訂的《房地產買賣合同》並未生效，不能產生請求合同相對方履行合同主要權利義務的法律效力;經本院釋明，姜某未變更相應訴訟請求;合同各方當事人亦未履行合同的主要義務。對於姜某提出的訴訟請求，無事實和法律依據，本院不予支持。
【案例評析】。
本案中，房產經紀公司接受被告韓某委託出售案涉房屋時，已對房屋權屬情況進行了審查，並對真實情況向原告進行了說明，原告對此表示同意。而房產經紀公司只是提供訂立合同的機會，在沒有故意隱瞞或提供虛假情況損害原告利益的情況下，根據法律的規定，不承擔賠償責任。另外，一方面，案涉的合同經原告及二被告簽字、蓋章後，各方當事人均已按合同約定的內容實際履行，尤其是某房產經紀公司已經全部履行完合同中約定的相關義務，提供了居間服務，合同各方按合同約定的內容實際履行，視為各方對必須蓋有騎縫印鑑，方可生效的條款變更，所以合同中約定的條款對買賣雙方及中介方具有法律約束力。另一方面，案涉的合同經原告及二被告簽字、蓋章後，確未依合同約定蓋有騎縫印章，導致合同生效條件沒有成就，故姜某、韓某及房產經紀簽訂的合同並未生效，不能產生請求合同相對方履行合同主要權利義務的法律效力;綜合兩個方面，經法院釋明，姜某未變更相應訴訟請求，所以姜某提出的訴訟請求，無事實和法律依據，不應得到支持。
【結語和建議】。
當事人在簽訂合同時首先應注意理解合同的每一項條款，避免由於對合同條款的不理解而導致合同無效或不生效，進而給自己帶來不利後果；其次，在理解合同的前提下，應按照合同約定全面履行，避免由於違約而使自己陷入訴訟的窘境。最後，當事人在簽訂合同時應注意合同生效的條件。另提醒廣大當事人，如生活中涉及法律問題，可聘請專業人士提供法律幫助，以便更好地維護自己的合法權益。
「文章來源網絡，如有侵權請聯繫刪除。」。