房屋買受人吳某作為申請人對房屋出售人王某就按揭房屋買賣合同糾紛提起仲裁案[朗讀]

【案情簡介】。
2016年1月5日被申請人王某從某房地產開發有限公司以按揭貸款的方式購買了某樓盤一套商品房。2017年5月9日被申請人王某與申請人吳某簽訂了一份「房屋買賣合同」（以下簡稱合同）,被申請人將上述房產以45萬元的價款賣給了申請人,合同第三條付款方式及期限約定：「該合同簽訂後,雙方需到所售房屋銷售處及銀行對出賣人原購房協議進行核實,待核實無誤確認該房可以轉移給買方後15日內付價款150000元,大寫:拾伍萬元整。該房屋為在銀行貸款購買,買方自該合同簽訂後下月起,按揭貸款由買方按與銀行約定償還直至還清,具體償還方式由買方決定。另,買方每月償還款項只視為償還本金,不視為償還利息,如買方提前償還貸款完畢,在結算時,買方已經償還的數額也是全部計算為本金,買方只負責全部貸款的本金,提前還款時買方也只負責補足剩餘本金,提前償還銀行貸款需要支付的銀行利息由賣方承擔。」在簽訂合同當天申請人支付給了被申請人15萬元房款。
合同簽訂後,申請人按照合同的約定定期支付按揭貸款的本金到被申請人償還按揭貸款的銀行賬戶，但是被申請人沒有按照合同的約定支付按揭貸款的利息部分，致使按揭貸款有逾期的風險。申請人按照合同約定提出一次性提前還清貸款的請求，但是因為聯繫不上被申請人而被申請人又不支付按揭貸款的利息，因此，申請人依據合同中的仲裁條款申請仲裁。
仲裁請求為：1.請求依法裁決在申請人一次性還清按掲房款本金時被申請人將按揭房款本金所產生的利息一次性還清。2.請求依法裁決申請人與被申請人在2017年5月9日簽訂的房屋買賣合同中的房產歸申請人所有。3.請求依法裁決被申請人協助申請人辦理房屋過戶登記手續。被申請人未出庭，亦未答辯。
【爭議焦點】。
一、申請人和被申請人簽訂的房屋買賣合同是否合法有效。
二、申請人的三項仲裁請求是否應當得到支持。
【裁決結果】。
駁回申請人的仲裁請求，仲裁費用由申請人承擔。
【相關法律法規解讀】。
（一）關於本案申請人的第一項仲裁請求：請求依法裁決在申請人一次性還清按揭貸款本金時被申請人將按揭貸款本金所產生的利息一次性還清。
這個請求看似沒有問題，合同中也約定了被申請人有這個義務，因此好像申請人有權要求被申請人做這樣一個行為：申請人一次性提前償還本金時被申請人一次性還清利息。但是仔細分析，這個請求是有問題的，從民事訴訟法理論上分析這是一個給付之訴，給付的標的是金錢（貸款的利息），給付的對象是誰呢？是發放按揭貸款的銀行。這樣問題就來了：銀行不是本案的當事人，怎麼可以裁決把金錢給他呢？如果裁決把金錢給銀行，銀行說我們不同意提前還款，不要這個錢怎麼辦？或者銀行說你裁決的數額不對，還有貸款逾期的違約金呢，怎麼辦？這樣一分析就明了了，因為申請人的這項請求中承受給付行為的權利人不是本案的當事人，所以無法做出這樣的裁決？
（二）關於本案申請人的第二項仲裁請求：請求依法裁決申請人與被申請人在2017年5月9日簽訂的房屋買賣合同中的房產歸申請人所有，即請求確認申請人對涉案房屋享有所有權（物權）。從本案案情分析，申請人尚沒有完全付清雙方約定的購房款，所以即使從合同內容來看，申請人也是無法享有涉案房屋的所有權的，但是如果拋開是否付清購房款這個因素，從更高的層面來分析這個問題，即仲裁機構（或人民法院）有沒有權力確認或者改變不動產的物權呢？答案又是什麼呢？
關於這個問題目前有兩種不同的觀點。
第一種觀點認為《物權法》第二十八條規定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。據此規定，人民法院或仲裁委員會有權力以法律文書的形式確認或者改變不動產的物權。
第二種觀點認為物權的變動必須遵循物權公示的原則，《物權法》第六條對物權公示原則的規定是：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。也就是說物權公示的具體方式是不動產的登記、動產的交付。人民法院或者仲裁委員會的法律文書只針對特定的當事人，不針對社會公眾，不具有公示性，違背物權公示的原則，因此不能夠引起物權的變動。
仲裁庭認為以上兩種觀點都有一定的片面性。物權的變動，要發生效力就必須經由一定的方式使人們能夠從外部得以察知，具體方式不動產是登記，動產是交付，這就是物權公示的原則。但是，有原則就有例外，《物權法》第二十八條（因人民法院、仲裁委員會的法律文書或政府的徵收決定導致的物權變動）、第二十九條（因繼承或者受遺贈而取得物權）、第三十條（因合法建造、拆除房屋等事實行為而設立或者消滅物權）就是例外。從字面上看《物權法》第二十八條確實有悖於物權公示原則，但是從立法精神上，二者是不矛盾的，2016年3月1日起施行的最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第七條對發生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書做了具體的解釋：人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。由此解釋可以得知，發生物權變動效力的法律文書僅限於人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。
本案的情況不屬於以上司法解釋規定的具體情況，因此即使申請人付清了全部的購房款，仲裁委員會也無法裁決申請人對涉案房屋享有所有權。
（三）關於本案申請人的第三項仲裁請求：請求依法裁決被申請人協助申請人辦理房屋過戶登記手續。
這個問題應該說沒有什麼爭議，在申請人沒有交付全部購房款，按揭貸款沒有還清，房屋沒有解押的情況下，該項請求是不會得到支持的？
【結語和建議】。
本案申請人申請仲裁之所以沒有達到目的，原因在於前期的準備工作不到位及仲裁請求不合適所致。如果申請人能夠將所有的按揭貸款提前一次性還清，將房屋解押，以確認房屋買賣合同有效和要求被申請人協助申請人辦理過戶登記為仲裁請求，還是有可能得到仲裁庭的支持的。
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