商品房交付需滿足什麼條件？商品房 驗收合格 如何理解[朗讀]

最近辦理了多起開發商逾期交付，業主起訴要求支付逾期交房違約金的案子。開發商和業主雙方簽訂的《商品房買賣合同》中一般都會明確約定交房期限，但對於交房條件的約定很多時候並不會非常明確。目前開發商與業主簽訂的《商品房買賣合同》范，主要是依據住建部和國家工商行政總局提供的《商品房買賣合同（示範文本）》為範本，再經各地住建部門和工商部門進一步規範後的示範文本。住建部和國家工商行政總局提供的《商品房買賣合同（示範文本）》中第8條第1款約定房屋交付的條件包括四種情況：1、商品房經驗收合格；2、商品房經綜合驗收合格；3、商品房經分期綜合驗收合格；4、商品房取得商品住宅交付使用批准文件（一般指開發商取得當地住建部門批准的《房地產開發經營項目交付使用許可證》）；合同另外會有一欄空白以便雙方當事人自行約定交付的條件。前述四種交付條件中，由於第一種商品房經驗收合格屬於要求最寬鬆的，所以很多時候開發商都會在格式合同中約定第1種交付條件。這種情況的訴訟中，開發商和業主兩方往往對約定的「驗收合格」的具體標準產生分歧，這一問題往往也成為庭審的爭議焦點。
對於商品房交付需滿足什麼樣的條件？驗收合格以什麼為標準？由於該示範性合同文本沒有表述明確，我國法律法規也沒有非常明確的規定，因此在司法實踐中存在差異。目前司法實踐中主要存在兩種觀點：
第一種認為，只要開發商在工程主體竣工後，組織勘查、設計、施工、監理五方共同進行工程質量驗收，就屬於驗收合格，達到交房條件。
第二種觀點認為，商品房應該經過驗收合格並取得《建築工程竣工驗收備案證》，才符合交房條件。
本人堅持第二種觀點的，認為商品房取得《建築工程竣工驗收備案證》是商品房驗收合格的標準，也是交付的先決條件：開發商組織的五方單位進行的建築工程質量驗收是未經國家有關部門審查的，勘查、設計、施工、監理方實質上與開發商均存在利益上的關聯關係，這種驗收有種開發商自己給自己打分之嫌，缺乏公信力。根據《建設工程質量管理條例》第49條的規定，住建部門或其他有關部門發現建設單位在竣工驗收中存在違法行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。因此，未經住建部門確認的「驗收合格」並非實質上的驗收合格。《商品房竣工驗收備案表》的填報要求開發商取得竣工驗收、規劃、環保、消防等各項驗收證明文件作為前提，而只有取得《商品房竣工驗收備案證》才能說明這些項目驗收合格。且住建部門是對建設工程是否驗收合格的審查和監督機構，其頒發的《商品房竣工驗收備案證》才是作為證明商品房竣工驗收的有力依據。
再從現有法律法規的規定來看一下我國法律法規對商品房交付條件和驗收合格的深層規定。
《合同法》第279條第二款規定：「建設工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」《合同法》對於建設工程竣工驗收的規定較為籠統。
《建築法》第61條規定：「交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」《建築法》規定竣工驗收的建設工程不僅需要取得質量驗收，還需要具備其他竣工條件後方可交付。《合同法》和《建築法》對於建設工程經驗收合格才可交付使用的規定屬於法律強制性規定。
《建設工程質量管理條例》第16條規定：「建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織勘查、設計、施工、監理等有關單位進行竣工驗收。」這一條規定的是建設工程質量竣工驗收。
《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：「房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。」該條規定將《合同法》和《建築法》中有關建設項目驗收合格規定細化為包含工程質量、規劃、消防、人防等驗收項目。這些驗收項目不合格的，不得交付使用。這個屬於行政法規強制性規定。
《建築工程施工質量驗收統一標準》中第6.0.7條規定：「單位工程質量驗收合格後，建設單位應在規定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件，報建設行政管理部門備案。」建設部在《關於發布國家標準《建築工程施工質量驗收統一標準》的通知》中明確規定編號為6.0.7的條文為強制性條文，必須嚴格執行。同時明確規定建設單位應依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，到縣級以上人民政府住建部門或其他有關部門備案。否則，不允許使用。這個部門規章也強制性規定了建設項目竣工驗收不僅包含工程質量驗收，還包含其他各項驗收項目，且必須到住建部門辦理備案才能允許交付使用。這裡的備案即指的是《商品房竣工驗收備案證》。
綜合上述法律法規的規定，我們可以解讀出我國法律法規對於商品房交付的法定條件不僅需要取得質量驗收，還需要通過規劃、消防、人防、環保、公共設施等其他各方面驗收（《城市房地產開發經營管理條例》第17條對此規定最為詳細），並取得《商品房竣工驗收備案證》，商品房才算驗收合格。未通過前述各項驗收並取得《商品房竣工驗收備案證》的房屋不具備交付條件，不允許交付使用。《商品房買賣合同》中約定的「驗收合格」首先必須符合法律規定規定，其交付標準不得低於法定交付條件，況且住建部和工商總局制定全國《商品房買賣合同》範本的初衷就算為了保護購房者，加強對開發企業企業的管理，從這個層面來理解，也不可能將商品房交付的標準定義為開發商組織的質量專項驗收合格！不符合上述交付條件的房屋，交房期限屆滿業主可以拒絕收房，並要求開發商根據合同約定承擔逾期收房的違約責任。