商品房買賣 雙合同 糾紛處理[朗讀]

近年來，多地房管部門出台限價調控政策，要求房地產開發企業預（銷）售商品住宅接受房管部門的價格指導。由於政府指導價與開發商實際成本及市場利潤的差距，催生了商品房買賣「雙合同」。所謂「雙合同」，即購房者與開發商或其授意的第三方在購房過程中簽署兩份合同，其一為符合政府指導價的房屋買賣合同，其二為裝修等名義的相關合同，後者約定的合同價款或部分價款實質構成房屋買賣價款的一部分。
在法院訴訟及仲裁實踐中，出現諸多「雙合同」糾紛，案件類型複雜多樣，裁判機關觀點也並非統一。且該等糾紛與時下政策密切相關，牽涉當事各方重大利益，引發了社會各界廣泛關注。鑒此，本文擬基於實踐視角，對房屋買賣「雙合同」所涉及法律風險及爭議解決要點進行梳理和分析，以期對相關糾紛的防範和解決有所助益。
二、關於「雙合同」法律效力問題
雖在形式上，房屋買賣合同與裝修合同因締約主體或合同標的不同而互為獨立，但二者在內容（尤其是價款）上關聯甚密，有的購房者甚至書面確認知悉並同意「雙合同」安排。這也能解釋為何在有的司法實踐中未基於表象將「雙合同」糾紛分拆為「房屋買賣合同糾紛之訴」和「裝修合同糾紛之訴」，若非如此，將可能使當事人增加訴訟成本，並可能使糾紛解決陷入困境。
（一）基於合同是否無效的分析
1.認定「合同有效」的司法實踐。
通過對各地房屋買賣「雙合同」糾紛司法案例的梳理，筆者發現基礎爭議在於裝修合同的法律效力，其中通過主張裝修合同無效而不再繼續支付或要求退還「裝修款」者不在少數。
該等當事人主張裝修合同無效的理由，主要包括：房地產開發商採用的「雙合同」模式規避調控規定，以合法形式掩蓋非法目的；「雙合同」安排違反法律強制性規定，損害公共利益。對此等主張，法院或以當事人簽約時知悉「雙合同」安排，且實際銷售價格高於政府指導價格並不必然導致銷售目的不符合法律規定，或以當事人未提交充分有效證據證明違反強制性法律規定、損害社會公共利益為由未予支持。
探究法院裁判思路，核心在於：「雙合同」安排並不違「法」，蓋因「法律、行政法規」限定為全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，各地土地房管部門出台的限價政策非屬《合同法》第52條項下「法」之範疇；購房者與開發商訂立相關合同，其核心目的仍在於房屋買賣，並不能構成「非法目的」；而在購房者知悉並同意「雙合同」安排的情形下，也無法認定開發商構成搭售行為或設置不合理交易條件；至於「損害社會公共利益」的認定，法院在個案裁判中普遍對此持謹慎態度。
2.「合同有效」司法實踐的突破。
與此同時，筆者注意到，隨著房地產限價等調控政策的持續甚至加壓，「雙合同」效力認定也出現了與前述不同的司法實踐。
如在「黃某與廣州某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛」中，法院便認定裝修合同無效。在該案中，法院認為，買賣合同除房屋交易價款外，其他內容是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律行政法規的強制性規定，應為合法有效。然而裝修合同並非合同雙方當事人的真實意思表示，依照《民法總則》第146條的規定，當事人簽訂的裝修合同為虛假意思表示，且並未真正履行，應為無效。
筆者認為，作為法院解決「雙合同」問題的一種思路，「虛假意思表示」規則適用的妥當性存在商榷空間。申言之，在以虛假意思表示成立民事法律行為的情形中，本文討論的「雙合同」指向「基於雙方意思表示成立法律行為」。這要求其中一方為虛假意思表示，另外一方對此明知或者雙方串通，學說上稱此為通謀虛假意思表示。在虛假意思表示中，雙方當事人雖然有意思表示的外觀，但不具有意思表示中的效果意思。當事人不想使其表示發生法律效果，這不僅包括依其性質產生應有的法律效果，也包括其他的法律效果。如果當事人具有效果意思，即使其內心的效果意思與外部表示的效果意思不盡一致，也不能認為存在虛假意思表示。而在「雙合同」安排下，購房者對於裝修合同有關裝修標準等內容有所預期，即使其中約定的裝修價款或反映的標準與實際裝修造價有所偏差（甚至偏差較大），恐也難以認定當事人締約時合意希望裝修合同不發生任何法律效果。此外，在「雙合同」實務中，不乏當事人在系列合同中明確約定裝修合同並非獨立於房屋買賣合同，其效力不得單獨終止。前述法院將裝修合同獨立進行認定，有罔顧當事人意思自治之嫌，同時將導致購房者與開發商在房屋買賣合同中的整體權利義務失衡。
3.認定「合同無效」的其他討論。
在《民法總則》所創設的「虛假意思表示」規則之外，認定裝修合同無效還存在其他可能，有必要簡要展開討論。
其一，關於「以合法形式掩蓋非法目的」的再討論。合同因「以合法形式掩蓋非法目的」而無效的核心在於認定是否構成「目的非法」。因被掩蓋的目的非法，在後果上損害了國家、集體或者第三人的利益。較之前述「虛假意思表示」「以合法形式掩蓋非法目的」對雙方當事人主觀要件的要求相對寬鬆。考慮到締約合同目的往往具有多元性，司法機關將訂立「雙合同」目的解釋為規避調控政策，在後果上認為損及公共利益，並非毫無空間。
其二，關於「違反社會公共利益」的再分析。前已舉例說明，法院對於當事人以違反公共利益為由訴請認定合同無效的主張，多以無證據證明為由概括性不予支持。筆者以為，司法實踐對於違反公共利益的謹慎認定，一方面是因違反公共利益所導致的法律後果嚴重，另一方面也因公共利益本身概念寬泛、不易界定。正如學者所言：「公共利益是一個模糊性概念，具有很強的適應性，其內涵會隨著時空背景的不同而有所不同，法院需要針對具體案件對其內涵進行闡述。」在「雙合同」模式下，限價調控政策因具有普遍約束力、反覆適用性等特點，具備相當程度的公共利益屬性。在前述「黃某與廣州某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛」中，二審法院便認為：「房屋交易價款拆分為兩部分，有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益。」在筆者看來，法院此處界定的公共利益系指向行政管制的違反，但在另一維度上，「合同自由」作為商事活動的根本性規則，亦是社會主義市場經濟所應保障的公共利益。在此語境下，對於「雙合同」效力的裁判需在市場經濟合同自由與違反行政管制的利益價值之間作出衡量。
（二）基於合同是否可撤銷的分析
在主張合同無效之外，不乏訂立「雙合同」的購房者向法院訴請撤銷合同的實例。如在「彭某等與長沙某置業有限公司商品房預售合同糾紛」中，購房者主張開發商將購房與裝修捆綁銷售，存在欺詐行為，請求法院撤銷裝修合同。在「郭某與廣州某建築安裝工程有限公司等裝飾裝修合同糾紛」中，購房者主張開發商利用優勢地位、利用房屋購房者沒有經驗致使雙方權利義務明顯違反公平、等價有償原則，構成顯失公平，要求撤銷裝修合同。法院對於該等主張未予支持，裁判要旨可歸納為：裝修合同並非獨立於商品房買賣合同，購房者簽約時明知購買房屋所支付總價款包含房屋裝修費用；裝修合同明確約定裝修價格較通常市場價格偏高，結合締約時房地產市場現狀背景，購房者應知或明知「雙合同」安排真實意圖。
購房者主張撤銷裝修合同，理由無論是重大誤解、受脅迫、被欺詐，抑或構成乘人之危（《民法總則》施行後，重大誤解、受欺詐、受脅迫仍屬合同可撤銷事由，乘人之危則在顯失公平中進行規定），核心都在於舉證意思表示不真實，而在開發商出於風險防範普遍通過明顯方式或書面文件使購房者知悉或同意「雙合同」安排的情況下，購房者該等訴請難以獲得支持。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第109條之規定，欺詐、脅迫等事實的證明，顯著高於民事舉證一般的「高度蓋然性」規則，需達「確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑」標準。至於司法實踐中被購房者頻繁提及的顯失公平，即便是在《民法總則》施行之前，法院認定顯失公平需要同時檢視主觀要件和客觀要件，而《民法總則》對此司法立場進行了明確，對於《民法通則》及《合同法》區分乘人之危與顯失公平的做法作出改變，規定了主客觀兩方面的構成要件。因此，以顯失公平為由撤銷裝修合同，需首先認定開發商利用購房者處於危困狀態或缺乏判斷能力等情形，該等情節的舉證無疑也難度極大。
但轉換角度來看，商品房買賣市場的「賣方市場」特徵明顯，尤其在房價持續走高的語境下，購房者比之開發商的議價能力和專業經驗相對不足，在某些特殊實例中認定滿足主觀要件也並非不可能。而至於客觀要件的審查，如將裝修合同獨立審查，其恐怕難以契合「公平」「等價有償」等判斷標準，雖然筆者對此持保留意見，但司法實踐中已出現的將房屋買賣合同與裝修合同效力獨立認定的案例，說明該等風險確實存在。
（三）「雙合同」效力認定的仲裁實踐
仲裁作為房地產行業爭議解決的另一重要手段，以尊重當事人意思自治、注重行業商事慣例為顯著特點。此外，仲裁機構受理案件基於當事人合意，不受層級或地域管轄限制，更能免於地方保護主義影響而恪守中立。反映在房屋買賣「雙合同」糾紛處理關於合同效力的認定上，便是仲裁庭充分踐行「合同自治」原則，注重對於商業交易模式的理解。
以北京仲裁委員會/北京國際仲裁中心受理的王某與北京某裝飾工程有限公司的涉「雙合同」糾紛為例，仲裁庭經審理認為，結合合同約定及締約背景，購房者與其他相關方簽訂的商品房買賣合同以及裝修合同，是為實現案涉房屋買賣之交易目的而設計的一系列交易合同的組成部分；裝修合同作為房屋買賣合同之附屬協議，是購買案涉房屋交易合同一部分。故此，對於裝修合同效力不作單獨區分判斷，並基於當事人真實締約意思認定裝修合同有效；而裝修合同約定的裝修款，則視作購買房屋總價款的組成部分。

三、關於「雙合同」違約責任問題
整體而言，在「雙合同」模式下，雖然裝修合同（甚至房屋買賣合同價款部分）存在被認定為無效或者被撤銷的風險，但維持合同效力似更能彰顯當事人的真實締約意思。下文將要討論的是，在認定合同有效前提下，相關違約責任的處理問題。
（一）減價責任的討論
1.基於司法實踐的分析。
房屋裝修性質上屬於承攬，《合同法》第262條明確規定承攬人交付的工作成果不符合質量要求，定作人可以要求承攬人承擔減少報酬等違約責任。在本文討論的「雙合同」模式下，購房者以實際交付房屋的裝修價值不符合約定裝修標準為由要求開發商或第三方退還裝修款差價的案件為數眾多。
如在「蔣某等上訴北京某房地產開發有限公司等商品房預售合同糾紛」及「李某與廣州某物業發展有限公司等商品房預售合同糾紛」中，購房者主張實際交付房屋的裝修造價與約定標準不符，故而要求退還裝修差價。法院裁判要旨可歸納為：裝修合同約定費用並非單純為房屋室內裝修價值，應客觀理解為包含房屋自身價值，屬於房款一部分，故對購房者要求返還差價的訴請不予支持。該等裁判意見，無疑是基於對「雙合同」模式真實締約意圖的反映。但在此之外，也有法院判例並非持此裁判思路，如在「翟某與南京某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛」中，購房者認為開發商交付的房屋不達標，要求開發商按照實際裝修價值與約定裝修標準的差價向其賠償。法院認為開發商應受裝修標準約束，並基於造價鑑定結果判令開發商向購房者支付裝修款差價。
就法院對於一般的帶裝修商品房銷售合同糾紛處理而言，如若房屋買賣合同僅約定裝修標準，而未約定裝修所用材料的具體品牌、型號、數量等，購房者主張裝修不達標而要求退還差價，一般基於兩個維度判斷裝修價值標準。其一是「主觀價值」，即價值經由當事人在自由市場中的實際選擇得到體現，只要當事人主觀上認為具有等值性即可，客觀上價值是否對等在所不問。其二是「客觀價值」，即認為商品價值客觀存在，需檢視客觀價值是否對等。如果當事人在締約過程中地位平等、意思自由，滿足「締約程序正義」，則采「主觀價值」標準，尊重當事人談判的結果；如果締約程序正義無法保障，則採用「客觀價值」標準，需要判斷合同的內容是否平等、均衡。對於「客觀價值」的界定，在司法實踐中通常需以司法鑑定方式進行判斷。
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