買房後交房不一致，可以解除房屋買賣合同嗎[朗讀]

原告張某、徐某訴稱：2014年2月7日，兩原告與被告xx置業簽訂了《商品房買賣合同》合同約定購買被告開發的位於xx市xx小區xx號房，該房建築面積87.88平米，每平米7168.87元，原告已依約於2014年2月7日一次性付清總房款630000元。因為是在建期，雙方約定按照xx置業向社會公開發布的廣告宣傳冊中的布局作為合同的附件加蓋公章予以確認。2015年7月初，原告應被告通知前去驗房，在驗房過程中，原告發現所購房產的實際房間布局與雙方合同約定的完全不一致：實際該房的主臥、次臥、衛生間與餐廳、客廳等房間正好相反，隨後，原告夫婦多次與被告進行交涉溝通，但由於被告迴避問題故至今未果。原告認為：商品房買賣合同有效成立，被告理應嚴格按合同約定來履行合同義務，但被告的行為已嚴重違反合同約定及誠實信用原則，致使原告不能實現合同目的，並造成原告經濟損失。為維護原告的合法權益，故訴至法院請求判令依法解除雙方簽訂的商品房買賣合同，並賠償其損失。
被告xx置業辯稱：該事實不僅在簽約前原告是清楚的，且簽約前被告方的銷售人員還帶原告去涉案房屋處查看，故2015年6月，被告向原告發出交房通知，所交的房屋跟原告知曉的房屋是完全一致的，被告不存在違約行為，更不構成根本違約。針對原告提出的左右方位的問題，被告認為不影響房屋的價值，不影響原告方使用房屋，但是原告方既然提出異議，被告公司秉承為每一個客戶周到服務的宗旨，若原告堅持退房，被告方表示同意，但因不存在違約行為，不應向原告支付損失，若原告方不退房，被告同意向原告作出一定補償。
一審法院判決如下：本案中，原告張某、徐某主張被告取生置業實際交付的房屋布局方位與合同及房型圖不一致，構成根本違約，導致其合同目的不能實現，據此要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，一審法院認為張某、徐某的理由不能成立。就一般大眾而言，購買商品房的目的分為居住、投資、孩子就學等，張某、徐某對案涉房屋的質量、面積、小區配套設施等均未提出異議，顯然，取生置業實際交付的房屋並不影響投資、就學等合同目的。故一審法院認為雙方仍應秉承誠實信用之原則履行雙方於2014年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》。
本案經過上訴二審法院判決如下：根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。該條賦予合同目的不能實現時非違約方的法定解除權，案涉房屋內部布局左右相反導致上訴人某、徐某合同目的不能實現，其有權解除購房合同。二審判決最終撤銷一審判決，並解除了兩原告與被告之間的《商品房買賣合同》並返還購房款，以及賠償原告損失。
律師評析：
《合同法》。
第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行。
主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。
而案例中，原告和被告爭議的焦點:
是張某、徐某能否以合同目的不能實現解除案涉購房合同。
而合同目的到底是採用什麼標準？
是客觀目的標準？還是主觀目的標準。
針對爭議的焦點，一審法院採用了客觀目的標準，所謂客觀目的，即典型交易目的，當事人購房的客觀目的在於取得房屋所有權並用於居住、孩子入學、投資等，影響合同客觀目的實現的因素有房屋位置、面積、樓層、採光、質量、小區配套設施等，客觀目的可通過社會大眾的普通認知標準予以判斷。
二審法院採用了主觀目的標準，所謂主觀目的則為某些特定情況下當事人的動機和本意。一般而言，《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項中的合同目的不包括主觀目的，但當事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎，則該特定的主觀目的客觀化，屬於《中華人民共和國合同法》第九十四條的規制範圍。當然雙方約定主觀目的為合同成立的要件，不能違反法律、行政法規的禁止性規定，不得侵害第三人權益。
在本案中，雙方當事人對於房屋的內部左右布局約定明確，且張某、徐某對於房屋內部左右布局明確約定並作為特定的合同目的，並不違反法律、行政法規的禁止性規定，亦未侵害第三人權益，屬於當事人意思自治的範疇，法律尊重和保護個體通過自身價值判斷自由選擇合適房屋的合法權利。房屋並非普通商品，購房者對所購房屋的謹慎選擇符合生活常理。由於被上訴人xx置業並未交付符合合同約定布局的房屋且無法調換，致使張某、徐某購買符合購房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，張某、徐某要求解除合同於法有據，法院予以確認。
合同的當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，對方當事人享有合同解除權。但是這並不當然的導致合同的解除，須經解除權人依法行使解除權，才能發生合同解除的效果。
1.合同當事人均可採用通知的方式(口頭或者書面)解除合同，解除的通知到達對方當事人的，發生合同解除的效果，無需對方當事人的同意。
2.合同一方行使了解除權後，對方對解除合同有異議的，可以向法院提起確認之訴，確認該合同是否應該解除。但是，對方提出異議有時間限制，如果雙方約定了異議期間的，對方應該在異議期間向法院起訴;如果雙方對異議期沒有約定的，在解除合同通知到達起3個月以後才向法院起訴的，法院將不會予以支持。
律師建議：
綜上所述，一方違約導致合同目的不能實現，非違約方享有法定解除權。律師提醒您:在簽訂合同中，一定要與對方明確約定相關細節，並在合同中註明，以便以後取證。因為只有當事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎，並明確寫進合同中，那麼該特定的主觀目的客觀化，成為合同成立的重要條件。如若特定主觀目的落空，則構成違約，非違約方享有法定的解除權。
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