小產權房買賣合同的效力[朗讀]

一、小產權房如何買賣。
1、看房：買賣雙方相約實地考察房屋，並且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項。
2、查檔：買賣雙方拿著房產證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。
3、簽合同：交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款等內容進行進一步協商，確認無誤後，買賣雙方簽訂合同。
4、公證賣方同擔保公司一起到公證處進行公證，並委託擔保公司辦理相關事務。
5、資金監管及貸款申請： 買方支付首期款到銀行資金監管賬號，然後跟擔保公司一起和銀行簽訂資金監管協議及相關文件，並向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔保公司，時間大概在約7到8個工作日左右。
6、贖樓：買方支付擔保費用後，擔保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然後出具贖樓擔保，並進行贖樓以及註銷抵押登記手續。
7、過戶：買方同擔保公司去房地產產權登記中心辦理過戶手續，在遞交房產過戶申請後，擔保公司領取回執。
8、繳費：買方同擔保公司到相關部門繳費並領取新的房產證後，擔保公司會帶著房產證同銀行在產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產證抵押登記後，銀行把扣除贖樓貸款後的貸款給賣方，時間大約在10個工作日左右。
9、交房：買賣雙方辦理房屋交接，以及水、電等費用的過戶，買方領取鑰匙。
二、小產權房買賣合同的效力。
1、由於沒有關於小產權房買賣方面的具體法律法規，現階段各地法院對於有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。
2、有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出台了適用於當地審判實踐的意見。
3、理論界關於小產權房買賣合同效力的學說主要有兩種，"有效說"與"無效說"."有效說"即認為國家並未明文規定合法建造的小產權房不可以買賣，法無明文禁止即許可，故小產權房買賣合同有效；"無效說"則認為小產權房不符合國家規定，故買賣合同無效。
三、小產權房購買的風險。
1、法律效力。
"小產權房"買賣合同的效力一般認定無效為原則，但也區分不同情況：
（1）對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
（2）對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
（3）對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
2、房產轉讓。
"小產權房"拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值也有一定影響。
3、政策風險。
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
4、監督缺位。
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監督存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的沒有資質，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
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