城市小區管理問題涉及千家萬戶，「老舊小區加裝電梯難」「維修資金使用難」等屢屢成為熱點問題。民法典對小區業主共同決定事項和表決規則進行了重大修訂，回應民眾的關切，解決小區共治難題。
一、物權法原有規定與民法典規定。
1.物權法的規定。
第七十六條規定：「下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。」。
2.民法典的規定。
民法典第二百七十八條規定：「下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建築物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。」。
二、民法典規定的解讀。
1.物權法原有規定產生的問題。
物權法第七十六條對小區業主共同決定事項實行「絕對多數決」原則，即專有面積和人數同時達到絕對多數（即三分之二以上）。當涉及維修資金使用和加裝電梯等部分業主利益時，其他業主不可能同意，難以達到三分之二以上表決通過。如房屋屋頂漏水只涉及頂樓業主利益、加裝電梯對高樓層更有利但給低樓層帶來採光和噪音問題，對諸如此類事項的表決實行「絕對多數決」基本是不可能的，這就造成了小區管理問題的「反公地悲劇」（即表決權過於分散，導致決策難以達成，因決策困局而產生「悲劇」）。
2.民法典降低決策難度。
民法典第二百七十八條的規定放棄了「絕對多數決」，降低「反公地悲劇」現象發生。
對「維修資金籌集」「改建、重建建築物及附屬設施」「共有部分的使用和經營」三個事項實際實行了「過半數決」。具體而言，專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，即2/3×3/4=1/2。實際上，這三個表決事項實行專有部分面積占比二分之一以上的業主且人數占比二分之一以上的業主同意即可。以加裝電梯為例，若對一個老舊小區全部加裝電梯，民法典實行後就不需要「雙三分之二」以上表決同意，僅需「雙二分之一」以上表決同意即可。
對其他表決事項（包括維修資金的使用）實際實現了「少數決」。具體言之，專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即2/3×1/2=1/3。實際上，對其他表決事項實行專有部分面積占比三分之一以上的業主且人數占比三分之一以上的業主同意即可。以維修資金使用為例，民法典實行後就不需要「雙三分之二」以上表決同意，僅需「雙三分之一」以上表決同意即可，這就大大降低了決策難度。
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一、物權法原有規定與民法典規定。
1.物權法的規定。
第七十六條規定：「下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。」。
2.民法典的規定。
民法典第二百七十八條規定：「下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建築物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。」。
二、民法典規定的解讀。
1.物權法原有規定產生的問題。
物權法第七十六條對小區業主共同決定事項實行「絕對多數決」原則，即專有面積和人數同時達到絕對多數（即三分之二以上）。當涉及維修資金使用和加裝電梯等部分業主利益時，其他業主不可能同意，難以達到三分之二以上表決通過。如房屋屋頂漏水只涉及頂樓業主利益、加裝電梯對高樓層更有利但給低樓層帶來採光和噪音問題，對諸如此類事項的表決實行「絕對多數決」基本是不可能的，這就造成了小區管理問題的「反公地悲劇」（即表決權過於分散，導致決策難以達成，因決策困局而產生「悲劇」）。
2.民法典降低決策難度。
民法典第二百七十八條的規定放棄了「絕對多數決」，降低「反公地悲劇」現象發生。
對「維修資金籌集」「改建、重建建築物及附屬設施」「共有部分的使用和經營」三個事項實際實行了「過半數決」。具體而言，專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，即2/3×3/4=1/2。實際上，這三個表決事項實行專有部分面積占比二分之一以上的業主且人數占比二分之一以上的業主同意即可。以加裝電梯為例，若對一個老舊小區全部加裝電梯，民法典實行後就不需要「雙三分之二」以上表決同意，僅需「雙二分之一」以上表決同意即可。
對其他表決事項（包括維修資金的使用）實際實現了「少數決」。具體言之，專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即2/3×1/2=1/3。實際上，對其他表決事項實行專有部分面積占比三分之一以上的業主且人數占比三分之一以上的業主同意即可。以維修資金使用為例，民法典實行後就不需要「雙三分之二」以上表決同意，僅需「雙三分之一」以上表決同意即可，這就大大降低了決策難度。
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