一、房屋面積誤差是指什麼
我們通常稱面積誤差為「房屋縮水」，實際上表現形式各有不同，房屋面積不但有「縮水」，還有「漲水」。有些是交房時房屋建築面積與商品房預售、銷售合同中約定的建築面積不符，比如前邊案例所提到的這位買受人的遭遇；有些是套內使用面積與約定的不符，也就是我們所說的使用率問題。在房屋預售活動中，開發商聲稱自己房屋的使用率為75%，結果最後只有70%，這就產生了誤差，就會在買賣雙方之間產生糾紛；有些則是因為公攤面積的問題，可能購房者最後得到的建築面積與預售合同約定面積相符，但是由於公攤面積增加，相應地其套內建築面積必然減少。還有一種可能，就是公攤面積絕對數不變，但某些不應該被公攤的建築也被作為公攤面積，消費者也會受到損害。
實際上，在建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規劃（試行）》中明確規定：商品房若按「套」或「單元」出售，則其銷售面積為購房者所購的套內或單元內建築面積與應分攤的共有建築面積之和。而套內建築面積又是套內使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積之和。而其中任何一個面積組成部分出現誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失。
二、房屋面積有誤差怎麼辦
（一）約定以「套（單元）」為單位進行計價的。
《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：「按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。」。
也就是說，在商品房現房銷售情況下，由於買受人可直接查看實物，故以「套（單元）」作為一種計價單位，使交易簡潔明快。引起面積誤差糾紛的，一般應當尊重當事人在合同訂立時對按套計價方式的合意。
在商品房預售的情況下，以「套（單元）」作為一種計價單位，房地產開發企業應當在合同中附所售商品房的平面圖。商品房交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；超出約定的誤差範圍，合同中沒有約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
（二）約定以商品房面積計價的。
根據最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規定：「出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，處理的原則如下：
1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。
2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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我們通常稱面積誤差為「房屋縮水」，實際上表現形式各有不同，房屋面積不但有「縮水」，還有「漲水」。有些是交房時房屋建築面積與商品房預售、銷售合同中約定的建築面積不符，比如前邊案例所提到的這位買受人的遭遇；有些是套內使用面積與約定的不符，也就是我們所說的使用率問題。在房屋預售活動中，開發商聲稱自己房屋的使用率為75%，結果最後只有70%，這就產生了誤差，就會在買賣雙方之間產生糾紛；有些則是因為公攤面積的問題，可能購房者最後得到的建築面積與預售合同約定面積相符，但是由於公攤面積增加，相應地其套內建築面積必然減少。還有一種可能，就是公攤面積絕對數不變，但某些不應該被公攤的建築也被作為公攤面積，消費者也會受到損害。
實際上，在建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規劃（試行）》中明確規定：商品房若按「套」或「單元」出售，則其銷售面積為購房者所購的套內或單元內建築面積與應分攤的共有建築面積之和。而套內建築面積又是套內使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積之和。而其中任何一個面積組成部分出現誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失。
二、房屋面積有誤差怎麼辦
（一）約定以「套（單元）」為單位進行計價的。
《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：「按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。」。
也就是說，在商品房現房銷售情況下，由於買受人可直接查看實物，故以「套（單元）」作為一種計價單位，使交易簡潔明快。引起面積誤差糾紛的，一般應當尊重當事人在合同訂立時對按套計價方式的合意。
在商品房預售的情況下，以「套（單元）」作為一種計價單位，房地產開發企業應當在合同中附所售商品房的平面圖。商品房交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；超出約定的誤差範圍，合同中沒有約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
（二）約定以商品房面積計價的。
根據最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規定：「出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，處理的原則如下：
1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。
2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
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