業主委員會與海口市甲、乙物業公司物業糾紛調解案[朗讀]

【案情簡介】。
海口市美蘭區某小區經某街道辦事處指導監督，成立了第一屆業主委員會，因對甲物業公司的服務態度不滿意，在與甲公司的物業服務合同期限屆滿的情況下，經業主大會選聘乙物業公司接管該小區。根據物業服務合同約定，乙物業公司本應於2016年12月12日進駐該小區，但甲物業公司以業主拖欠水電費及物業費約近149萬元為由拒不交接，三方多次協商不下，乙物業公司進不去，甲物業公司拒不退場，給小區居民造成很大困擾。
本案爭議焦點在於：一是甲物業公司是否能以拖欠物業費為由拒不交接；二是先辦理交接還是核實繳清水、電、物業費以及債權債務後新舊物業再交接。
【調解過程】。
海口市美蘭區某街道人民調解委員會受理了該起糾紛，12月14日下午組織某小區業主委員會、甲物業公司、乙物業公司召開調解會。在調解過程中，三方各執一詞，情緒激動，互不相讓。眼看協調會要陷入僵局，調解員客觀分析三方訴求，理清思路，根據《海南經濟特區物業管理條例》第 44條規定：「物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止後，物業服務企業不得以業主欠費等為由拒絕辦理移交手續。」甲物業公司以未交物業費為由拒不交接於法無據，若物業服務企業拒不辦理移交手續，根據《海南經濟特區物業管理條例》第64條規定：「依據不同情形，由物業管理主管部門責令限期移交或罰款甚至降低資質等級。」此外，第45條規定：「物業服務企業因違法違規受到處罰的，一年內不得承接新的物業服務項目，物業管理主管部門應當將有關信息記入其誠信檔案並予以公示。」調解員敏銳的發現甲物業公司的態度在該起糾紛中起到至關重要的作用，於是單獨勸說甲物業公司負責人，相關法律、法規針對這個情況已經有明確的規定，雖然該小區部分業主還未結清拖欠的物業費，但是不能以此為理由不肯與新物業交接，如果乙物業公司把這個情況反映給物業主管部門，物業主管部門會對甲物業公司進行處罰，到時候影響甲物業公司正常經營，反而得不償失，如果現在積極與新公司交接，調解員會試圖說服新公司幫忙收繳業主拖欠的物業費，豈不是一舉兩得。調解員告訴甲物業公司，既然合同已經到期，那麼秉持誠實守信原則，應當與乙物業公司做好物業工作交接，如此一來方便了小區業主也方便自己，如果改善物業服務還可以承接其他小區的物業工作，甲物業公司負責人聽後態度明顯緩和。調解員乘勝追擊，找到業主委員會代表繼續勸解，對業主委員會行使自己的權利，更換物業公司，為業主提供更優質、安全、周到的服務表示肯定，但又表示根據《中國人民共和國合同法》第8條的規定：「依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。」，《物業管理條例》第七條第五項規定「業主在物業管理活動中，履行下列義務：按時交納物業服務費用。」業主對於與甲物業公司簽訂的合同有按時履行繳納物業費的義務，若不及時履行，將構成違約並承擔違約責任，一旦甲物業公司以此起訴小區業主，那麼業主將會承擔敗訴風險，而且訴訟無論是時間成本還是經濟成本都很高，希望業主們也能酌情考慮。最後調解員和物業乙公司溝通，希望乙公司積極配合甲公司追繳未結清的物業費，乙物業公司聽取調解員意見，表示願意幫助甲物業公司收繳拖欠的物業費。經過調解員一番說理明法，三方最終達成協議。
【調解結果】。
在調解員的主持下，業主委員會、甲物業公司、乙物業公司同意在協議書上籤下承諾：
1、三方決定在2016年12月15日上午8：30甲、乙物業公司代表以及業主委員會代表抄錄水電用量，見證財務、材料以及設施設備交接過程並確認簽名。
2、乙物業公司及業主委員會主動承擔，積極協調幫助甲物業公司收回業主拖欠的水電及物業費。
3、針對因前期物業管理引起拒不繳清物業費且態度強硬的業主，由甲物業公司通過訴訟解決。
【案例點評】。
近年來，物業服務在我國發展勢頭迅猛，成為新聞和百姓生活中的高頻詞彙，物業服務領域糾紛亦日趨增多，涉及物業公司、業主及業主委員會的糾紛層出不窮。特別是新老「管家」交接過程中，原物業走得不開心，新物業來得不順利，繁瑣的更替事宜一旦處理不好，將給居民日常生活帶來麻煩。這就要求調解員需跟上城市發展步伐不斷提高發現、分析和解決新問題的能力，使自己的業務水平和工作能力能夠駕馭糾紛的本身。本案中，調解員能聽取三方意見，客觀分析案件事實情況，對法律法規把握到位，較好地梳理出矛盾焦點，同時充分利用《中國人民共和國合同法》及《海南經濟特區物業管理條例》中的相關規定，按照「有利生產、方便生活、團結互助、公平合理」的原則，通過縝密的工作，認真做好三方當事人的思想工作，通過細緻耐心的說服教育，有針對性地解決好糾紛，讓三方當事人都能在法律規定的範圍內合理行使自己權利，明白如何運用法律手段來維護自身權益，了解自己的行為應當承擔什麼法律後果，最大限度的減少不和諧因素？
從本次糾紛的最終調解解決可以看出，對於一些事實清楚、證據充分、爭議標的額不大的民事糾紛，完全可以更加有效地發揮人民調解工作的優勢和特色，運用人民調解手段，使矛盾糾紛得到更加妥善的化解和消除，避免和減少大量矛盾糾紛湧向訴訟渠道，從而大大節省訴訟成本，更好地更充分地發揮人民調解的「第一道防線」的作用。
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