申請人對被申請人就房地產買賣合同糾紛提起仲裁案[朗讀]

【案情簡介】。
2014年5月、7月，申請人之子甲某因生意虧損向第三人乙某借高利貸人民幣615萬元（已償還223萬元）（以下所涉貨幣幣種均為人民幣），乙某與被申請人系專業從事高利貸的團伙，在放貸的同時唆使甲某欺騙申請人在某公證處做了公證《委託書》，由申請人全權委託乙某出售某處房屋（以下簡稱「系爭房屋」）。
嗣後，甲某因無力償還巨額高利貸，被申請人要求甲某將系爭房屋過戶至其名下，用被申請人的名義向銀行貸款，以此償還高利貸，由甲某按月還銀行貸款。2015年1月10日，甲某被迫無奈，隱瞞申請人後與被申請人簽訂了《買賣合同》，但合同對付款方式、戶口遷移、物業交接、違約責任等均未作任何約定。
2015年2月3日，被申請人給甲某轉款200萬元，該款進賬後立即被被申請人轉出。2015年1月30日，甲某與被申請人辦理房地產過戶登記。2015年3月24日，被申請人又給甲某轉款120萬元，該款進賬後亦被被申請人轉出。2015年9月10日，被申請人帶20餘人，強行將系爭房屋室內的物品搬出，強占該房屋。被申請人在甲某無法償還高利貸的危急情況下，採取欺詐、脅迫的手段與其簽訂合同，導致申請人及其家人現在無家可歸。因此，申請人提起仲裁申請，請求仲裁庭裁決：1、撤銷申請人與被申請人2015年1月10日簽訂的《上海市房地產買賣合同》。2、被申請人承擔本案的仲裁費。
被申請人則認為，不同意申請人的仲裁請求。本案合同是雙方經合意簽訂，是雙方真實意思表示，沒有重大誤解和顯失公平的情況。本案實際上是申請人兒子向案外人借款後無錢還債，將房屋出售給被申請人後用以還債，故本案不存在可撤銷合同的情形。
2015年1月10日，申請人之子甲某作為申請人的代理人與被申請人簽訂《上海市房地產買賣合同》，合同約定：申請人將系爭房屋出售給被申請人，房價320萬元，雙方於2015年4月9日之前辦理過戶手續等。但對付款方式、房屋交接、水電燃氣過戶、違約責任等未作約定。
甲某作為申請人的代理人與被申請人於2015年1月30日辦理系爭房屋過戶登記申請，於2月16日被核准，被申請人為系爭房屋的產權人並取得《上海市房地產權證》。
申請人於2015年12月30日提交仲裁申請書，於2016年3月1日被受理。申請人舉證並在庭審中陳述，認為其子甲某借乙某高利貸，乙某與被申請人系專業從事高利貸的團伙，在放貸時唆使甲某欺騙申請人作出公證委託書。被申請人在甲某無法償還高利貸的危急情況下，採取欺騙、脅迫的手段與其簽訂《買賣合同》、進行產權過戶等。被申請人分兩次共轉款320萬元給甲某，進賬後即被被申請人轉出。之後，被申請人用強行清場的手段將申請人遷出並強占系爭房屋。申請人並沒有出售房屋的真實意願，是申請人之子受到被申請人的欺騙和脅迫，簽訂合同的目的是套取銀行貸款。因此，申請人請求撤銷系爭房屋買賣合同。
被申請人答辯、舉證並在庭審中陳述，認為本案買賣合同是雙方合意簽訂，是雙方真實意思表示，被申請人已付清房款、取得房產權證。本案實際上是申請人兒子借錢後無錢還債，將房屋出售用以還債，不存在欺詐、脅迫和可撤銷的情形。
庭審中，雙方舉證、質證並確認：乙某與甲某分別於2014年5月22日、7月7日簽訂借款合同，並向上海市某公證處申請辦理「具有強制執行效力的債權文書公證書」；申請人、丙某與甲某於2014年6月30日向上海市寶山區公證處申請辦理委託書的公證。以上三份公證書顯示由同一公證員辦理。
庭審中，被申請人確認：被申請人、丙某、乙某之間是朋友關係，本案系爭兩套房屋的買賣是乙某介紹的，因甲某用一套房屋不夠償還欠款，故兩套房屋一起買賣，合同內容、補充協議、占房時間等都是一起操作的。
庭審中，雙方確認甲某為與乙某之間的借款合同糾紛已向法院起訴，法院目前尚在審理中。
庭審後，申請人補充舉證，被申請人書面質證後予以確認：2015年9月10日上午，被申請人強行將申請人遷出系爭房屋時，申請人的鄰居當場報警。
庭審後，被申請人就甲某與乙某之間的借款合同糾紛一案，提供了上海市靜安區人民法院於2016年6月28日作出的民事判決書和上海市第二中級人民法院於2016年10月31日作出的民事判決書的原件及複印件，表明該案已經一二審法院審理終結。申請人亦提供了該案一二審法院的民事判決書的複印件。
【爭議焦點】。
系爭房屋所簽訂合同是否屬於可撤銷合同情形。
【裁決結果】。
一、對申請人的仲裁請求不予支持。
二、本案仲裁費由申請人自行承擔。
【相關法律法規解讀】。
一、《中華人民共和國合同法》第五十四條，下列合同當事人一方有權請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯示公平的。一方以欺詐、脅迫手段或者趁人之危，使對方在違真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷。當事人請求變更的，人民法院或仲裁機構不得撤銷。根據《合同法》第五十四條的規定，主要存在以下情形。
重大誤解。《民法通則》第59條第1款第1項規定，只有構成重大誤解時，才能引起民事行為的撤銷。根據《民通意見》第71條規定行為人因為對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的後果與自己的意思相悖，並造成較大損失的，可以認定為重大誤解。
2、訂立合同時顯失公平。《民通意見》第72條規定，一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。
3、欺詐。《民通意見》第68條規定，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。如果欺詐方是為了使對方當事人獲得利益而作出的欺詐行為，則不構成欺詐。
4、脅迫。《民通意見》第69條規定，以給公民及其親友的生命、榮譽、名譽、財產等造成損害，或者給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使對方做出違背真實的意思表示的，可以認定為脅迫行為。
5、乘人之危。《民通意見》第70條規定，一方當事人乘對方處於危難之際，為牟取不正當利益，迫使對方作出不真實的意思表示，嚴重損害對方利益的，可以認定為乘人之危。
二、需要說明的是，《民法總則》規定了重大誤解、欺詐手段、第三人欺詐行為、一方或第三人脅迫、趁人之危和顯示公平等可撤銷民事法律行為。《民法總則》刪去了《合同法》從此遇到可撤銷合同情形，只能撤銷，不得變更。此外《民法總則》的增加了第三人欺詐情形、第三人脅迫情形。欺詐、脅迫均作為可撤銷情形，不再區分國家利益和第三人利益。
三、《民法總則》對撤銷權的行使期限做出了規定，可撤銷合同的撤銷權自知道或應道知道之日起一年內行使，另外《民法總則》增加了可撤銷合同行使撤銷權的最長期限5年。但是重大誤解情形則規定為自知道或應當知道三個月內行使，否則撤銷權歸於消滅。
【結語和建議】。
當事人對自己提出的仲裁請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，申請人提出撤銷系爭房屋買賣合同的請求，並主張被申請人在甲某無法償還高利貸的危急情況下，採取欺騙、脅迫的手段與其簽訂系爭房屋買賣合同。但是，申請人提供的證據並不足以證明雙方在簽訂房屋買賣合同時違背了自己的真實意思表示，也不足以證明符合法律規定的可撤銷合同的條件。
申請人對公證委託甲某為代理人的法律後果應當是明知的，出賣系爭房屋的目的是替子還債。公證委託書明確甲某有權辦理房屋出售的一切事宜，同時明確出售的房價不低於650萬元，現系爭兩套房屋以700萬元出售，且買賣合同簽訂後，雙方辦理了產權過戶手續，並已基本履行完畢。對此，申請人與其子甲某作為具有完全民事行為能力的人，應當知道出售系爭房屋的目的及其法律後果。
生效的民事判決書中表明代理出售系爭房屋用以抵債是甲某的真實意思表示。申請人之子甲某在借款合同糾紛一案訴稱中表示，出售系爭兩套房屋的房款作為歸還給乙某的出借款，但多歸還了錢款，故主張要求乙某返還此部分的錢款。該案一二審法院認定了甲某出售系爭房屋用以歸還借款的事實，並根據查明的事實證據，依法作出了判決。已為法院發生法律效力的裁判所確認的事實屬於當事人無需舉證證明的事實，法院生效的判決具有法律拘束力。因此，申請人在本案中主張撤銷系爭房屋買賣合同的請求缺乏依據。
綜上，申請人關於撤銷系爭房屋買賣合同的仲裁請求缺乏相應的事實與法律依據，難以得到支持。提醒當事人在日常工作和生活中要增強法律意識，簽訂合同時需謹慎。
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