淺議物業服務合同糾紛中的 正當理由[朗讀]

[案情]a物業公司受a置業發展有限公司的委託，按照物業管理的相關法律法規，對揚州市邗江區xx小區進行物業管理。陳某某系xx小區17幢501室的業主，其拖欠2016年6月1日至今年5月30日的物業管理費5852.5元。a物業公司多次打電話給陳某某並發書面催款通知，但陳某某均以各種理由拒絕交納。a物業公司遂向法院提起訴訟。陳某某在庭審中辯稱，認為a物業公司未能盡職履行物業管理的委託事項，未能達到約定的物業管理目標標準，存在不作為的情況，具體包括小區車輛隨意停放及部分與業主違章裝修和搭建等問題。
[評析]我國城市建設和房地產業的高速發展也帶動了物業服務行業的迅速壯大，住宅小區的服務、管理方式逐步實現專業化和現代化，相關糾紛也不斷增多。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」根據該條文的規定，業主基於正當理由可以拒絕交納物業費。在司法實踐中如何認定「正當理由」就成了一個有爭議的問題。有學者認為，物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準違法違規收費，或者違反合同約定損害業主利益的，可以作為業主抗辯的正當理由。如果不存在違法或明顯違約，業主僅以服務瑕疵提出的抗辯，需要綜合物業服務企業的服務標準與收費標準，對物業服務進行綜合評價。
本院認為，法院在司法實踐中要對所謂的「正當理由」認真審查，從嚴把握，正當理由應當僅限於物業服務企業不履行物業服務合同或履行合同中的重大瑕疵。在具體案件中應當本著以上原則和精神在查明案件事實的基礎上根據不同情形具體認定。本案中，經過法院現場調查，a物業公司的確存在小區車輛隨意停放和部分業主違章裝修和搭蓋等問題，小區的物業服務的確存在一定瑕疵，但這些不盡如人意之處都是一般違約行為，並不屬於違法或者嚴重違約。法律應當平等保護當事人的利益，實現當事人之間權利義務的平衡。物業服務企業的職責是根據物業服務合同的授權，為物業使用提供服務。物業服務企業自身並無執法權，無權處罰隨意停放的車主，也無權自行拆除違章搭建，其對上述現象只能向相關執法部門報告，並按照相關部門的要求提供協助。所故本案中陳某某提出的理由不應認定為屬於可拒交物業費的「正當理由」。陳某某認為a物業公司提供的物業服務違法或存在嚴重違約，可以另行起訴要求賠償，但僅以此拒交物業費，缺乏合同和法律依據。另一方面，法院考慮到a物業公司在提供物業服務過程中確實存在需要改進的問題，為化解雙方之間的矛盾糾紛，促使物業公司提高服務質量，營造小區的和諧環境，酌情調減了其主張的滯納金。
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