申請人對被申請人就房屋買賣居間糾紛提起仲裁案[朗讀]

【案情簡介】。
2017年6月，王某東與郭某某、中介公司簽訂《房屋買賣居間服務合同》，王某東將其房屋出賣給郭某某，成交價格為57萬元。按照《房屋買賣居間服務合同》第六條的約定，中介公司代王某東向郭某某收取了5萬元定金。此後，郭某某因有銀行負債無法貸款，不能繼續購買王某東的房屋，並將此情況告知王某東及中介公司。後在居間方中介公司的主持下，買賣雙方在2017年11月簽訂了《終止協議》，《終止協議》約定：「因郭某某有銀行負債無法貸款，現把首付退還郭某某，在中介公司留1萬元作為居間服務費，產權證退還王某東。此次房產交易不能繼續履行，現雙方同意將2017年6月簽訂的房屋買賣合同終止解除」。
《終止協議》簽訂後，王某東認為其仍有向郭某某索要定金的權利，並向郭某某主張，郭某某拒絕給付。雙方由此產生爭議，王某東將上述爭議提交哈爾濱仲裁委員會處理。
【爭議焦點】。
《房屋買賣居間服務合同》簽訂後經三方簽訂《終止協議》予以協議解除，《終止協議》是否消滅了主合同，定金作為從合同是否有保留的意思表示而繼續有效。
【裁決結果】。
駁回申請人王某東的仲裁請求。
【相關法律法規解讀】。
根據《中華人民共和國合同法》第九十七條合同解除的效力之規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。根據第九十八條結算、清理條款效力之規定，合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。本條是關於合同終止後有關事宜的規定。合同終止，合同條款也相應的失去其效力。但是如果該合同尚未結算清理完畢，合同中約定的結算清理條款仍然有效，應當按照合同約定進行清理，但是在本案中並沒有做出保留定金條款的意思表示。
【結語和建議】。
雙方簽訂的《房屋買賣居間服務合同》《終止協議》是當事人真實意思表示，合同的內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，該合同合法有效。由於《房屋買賣居間服務合同》已經三方簽訂《終止協議》協議解除，王某東又提出解除合同的仲裁請求，顯然沒有可解除的對象。
定金成立以交付定金為前提。定金已經按照合同約定給付王某東的代理人中介公司代收，王某東應當是收到定金的一方，而不是支付定金的一方，因此，請求給付定金的請求權基礎出現錯誤，要麼是請求代理人中介公司錯誤返還定金行為的撤銷，然後返還；要麼是追究中介公司代理行為過錯的損害賠償，即賠償被代理人王某東損失的定金，無論是撤銷後返還定金，還是賠償定金損失，哪種情況都不是給付定金，都不是主張的以適用定金罰則為依據給付定金請求。因此，本案請求權基礎不存在，應當駁回該項請求。
關於案件事實中支持王某東請求權基礎的事實，王某東沒有盡到證明責任。無論是前述的撤銷後返還，還是賠償，都是以定金效力存續為前提。本案的證據能證明的事實是三方達成了《終止協議》，該協議消滅了主合同，定金作為從合同沒有保留的意思表示，定金也應當消滅。只有王某東證明主合同解除但定金合同仍保留效力，才能主張前面的兩種定金請求權。
從本案現有證據中的意思表示解釋推斷：1.《終止協議》沒有明確保留定金效力的意思表示；2.《終止協議》屬於協議解除而不屬於違約後的法定解除權行使，其解除效果是直接效果，即溯及既往地消滅房屋買賣合同關係，反向地使被解除的合同恢復到自始不存在的狀態。若沒有特殊約定，不能保留從法律關係如定金，也不能保留從義務如違約金；3.從終止協議條款來看，在居間方留居間費後退還乙方首付的文義，與《房屋買賣居間服務合同》中居間費從定金中扣除的約定對照，應解釋為返還首付款也包括定金，否則，如果不包括定金，從定金中扣除的居間費沒有必要特別提出。「乙方有銀行負債無法貸款」說明了協議解除的原因，但沒有表明保留定金效力，因此不能僅僅依據該句文字，認定定金效力沒有隨主合同一併解除。
本案性質實際是《終止協議》這一「反向合同」的履行糾紛，間接涉及到解除合同後追究違約方的違約責任問題，王某東的請求繞不開前一個問題的結論。依據《中華人民共和國合同法》第九十八條「合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力」之規定，但定金條款顯然不屬於合同解除後效力不受影響的條款，而是從合同隨著主合同消滅。
依據《中華人民共和國合同法》第九十七條「合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失」，但該條的損害賠償請求權，不能作為適用定金罰則的請求權依據。
綜上，《房屋買賣居間服務合同》已經三方簽訂《終止協議》協議解除。該協議消滅了主合同，定金作為從合同沒有保留的意思表示，定金也應當消滅。本案王某東不能證明中介公司與郭某某惡意串通，所以承擔連帶責任的請求也不能被支持。
雙方當事人在協商解除合同時，應將清算條款及後續的補償事項一併寫明，避免日後雙方對解除合同後的權利義務產生分歧，從而導致出現一方當事人利益受損的情況。
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