怎麼解決物業管理糾紛[朗讀]

引言
我國物業管理是近年來我國住房商品化過程中出現的新行業。現代物業管理是城市管理的一個重要組成部分，在物業產權逐步走向私有化和多元化的今天，它表現出了蓬勃的生機。2007年立法機關對《物業管理條例》進行了修訂，把「物業管理企業」改為「物業服務企業」,進一步完善了業主及業主大會的權利和義務，使得物業管理向著更人性化的方向發展，體現了我們國家民主化和法制化的發展進程，有利於解決業主與物業管理的矛盾。我國住宅供需的完全市場化，對政府、開發商、業主、物業服務公司提出了許多新的要求，也出現了許多新的問題，加強商品化住宅尤其是物業管理的研究顯得尤為迫切與重要。
本文擬從現代小區物業管理中存在的糾紛著手，分析原因，並提出解決問題的對策。
一、現行物業糾紛法律的相關概述
(一)物業管理的界定
「物業」(property)一詞最初特指與地產有關的房產，包括已建成並投入使用的住宅、經營用房等，在房地產業內廣泛使用，但法律、法規中一直未正式採用。「物業管理」是業主選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，由物業公司對房屋及配套設施進行維護、管理、維持秩序的活動。
我國的物業管理主要包括自主經營型和委託服務型兩種模式。自主經營型物業管理是業主自行管理建築物及其附屬設備，委託型物業管理是業主委託專業的物業服務企業或其他管理人進行管理。
物業公司即物業服務企業，是依法設立、具有獨立法人資格、專門從事物業服務活動的企業。在物業管理的整個環節中，物業公司受業主委託，依照國家有關法律規範，按照合同提供物業管理服務，由業主承擔管理費用。
(二)我國現行法律制度中的相關規定
1、《憲法》中規定
憲法是國家的根本大法，法律權威至高無上，憲法對於公民的住宅、公民基本權利等方面作出了最原則性的規定。業主權利的保護雖然沒有寫入憲法，但是可以在憲法的條款中尋找到保護業主權利的影子。我國憲法規定公民合法的私有財產不受任何人侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民住宅，國家保護公民合法的繼承權。
這些規定都當然適用於保護業主權利。憲法中的規定對業主的權利有所保障，而各級政府、各部門以憲法為依據而制訂的保護業主權利的各項規章制度也就有了合法性依據。
2、《民法通則》中規定
我國《民法通則》作為保護民事法律關係的法律規範，其中一些內容當然可以在保護業主合法權利上適用。比如在保護業主對建築物自身專有部分的權利上，我國民法規定財產的所有人對屬於自己的財產可以合法占有、使用、收益和處分，也就是享有財產所有權。
由此，業主對於建築物中自己專有的部分無論是占有、使用，亦或是通過出租方式獲得合法的財產收益，包括轉讓自己對於專有部分的所有權，都屬於對自己所擁有的合法權利進行處置，理應得到法律的保護。再比如業主對建築物共有部分享有共有關係，通過我國民法的規定可以看出，共有關係可以區分為按份共有和共同共有兩種方式。在按份共有中，按份共有人按照其所擁有的份額對共有財產享有權利並承擔相應的義務，每一個按份共有人都可以要求分割自己擁有的份額或將其轉讓他人，但是在轉讓的情況下，其他的按份共有人具有同等出價的條件下可優先購買的權利。在共同共有中，所有的共有人對共有的財產均享有權利並承擔義務。這些內容也都同樣適用於調整業主之間對建築物共有部分的共有關係。
3、《合同法》中規定
《合同法》雖然並不專門適用於保護業主的合法權益，但因為物業管理本身具有的契約性質，其中屬於合同性質的內容仍受《合同法》的調整和規範。關於物業服務中屬於合同性質的內容，筆者認為主要有以下兩種：第一種是委託合同。在物業服務企業完成業主所委託事項的情況下，業主與物業服務企業之間形成了委託與被委託的關係，此時業主可以看作是委託合同的委託人，而物業服務企業則是合同的被委託人，雙方之間產生委託合同的權利義務關係;第二種則是委託代理合同，也就是當物業服務企業將業主所交託的事項轉交給第三方，由第三方完成該事項的情況下，此時物業服務企業可以看作是業主的代理人，業主成為被代理人，則業主與物業服務企業之間成立委託代理合同。在以上兩種情況中，業主與物業服務企業之間都是依照雙方的約定產生合同關係，該權利義務的具體內容則取決於雙方的具體約定。不僅如此，業主之間訂立的業主公約、業主與物業服務企業之間簽訂的物業服務合同等都是平等民事主體之間依照雙方真實意思表示而約定的。以上這些內容均符合《合同法》的調整範圍，因此也是業主維護自身合法權益的重要依據。
4、《物權法》中規定
2007年10月1日正式實施的《物權法》是構建我國社會主義法律體系的重要一步，是保護公民物權立法上的重要里程碑。它以民事基本法的形式相對全面地確認了公民的各項基本財產權利，而在第六章確立的業主的建築物區分所有權制度更是首開先河。
《物權法》對業主權利的保護主要體現在以下幾個方面：
(1)規定了業主的建築物區分所有權。業主在建築物區域內享有的所有權範圍是專有部分，即經營性用房和住宅等。業主對專有部分可以行使占有、使用、收益和處分等權利，對共有部分可以行使管理權。但必須強調的是，法律在賦予業主權利的同時，也要求其必須履行相應的義務，並且義務是不得拒絕履行的。
(2)規定了業主對小區內的公共設施享有所有權。建築區域內的道路、綠地等除明示屬於公共或個人以外的都屬於全體業主共有。
(3)規定了業主享有撤銷權。如果業主大會的決議侵害了業主的合法權益，業主可以根據法律的規定向人民法院申請撤銷大會不合理的決議。正是由於法律對業主權利的這種保障，才能使處於弱勢地位的業主在物業糾紛當中能夠對抗業主大會或業主委員會。
(4)規定了業主享有業主自治的選擇權。對於建築物及共有區域的管理工作，業主既可以自己完成，也可以委託給物業服務企業或其他管理人完成並有權根據自己的需要更換相應的管理人。
(5)規定了業主享有對物業管理服務的監督權。業主在與物業服務企業簽訂委託管理合同後，其就可以根據《物權法》所賦予自己的權利對物業服務企業進行監督，這是業主維護自身權利的最有效方式。
這樣物業服務企業就會依照相關法律的規定和雙方合同的約定履行自己的服務義務，從而避免了物業糾紛的發生。第六，規定了業主分擔費用、分享收益的方式。業主依據物業服務合同的約定分擔物業管理費用以及分配共同收益，如果業主沒有訂立物業服務合同，那麼就按照其專有部分與建築物總面積的比例進行分擔和分配。
在物業管理實踐中，如何界定業主承擔義務的範圍、如何分配業主共有的收益一直是重點和難點問題。確定損益擔負的比例有利於釐清業主之間的權利和義務關係、減少物業糾紛的發生，有利於業主的和睦相處、和諧社區的構建。
5、《物業管理條例》中規定
《物業管理條例》是我國首部專門針對物業服務管理的行政法規，其制定、頒布、實施都具有重要意義。從表面來看條例中並沒有使用「物權」、「所有權」這些詞語，但它是按照物權法的原理制定出來的，其全部內容貫徹了當代物權法的基本精神，比如所有權利至上、禁止權利濫用等。有學者評論為：「在公寓化住宅所有權的權利享有以及行使方面，即使《物權法》也無法規定的如《物業管理條例》一樣詳細」。
對於業主、物業服務公司的權利和義務，條例也進行了詳細的界定，同時，條例對業主大會、業主委員會的職責和工作程序也進行了較細緻的規範。業主對物業服務公司的服務事項有提議和建議權;對業主大會會議有投票權，對其決定事項有建議權;對物業服務公司及業主大會工作有監督權;對物業公共部分和共用設施設備、專項維修資金的管理和使用情況有知情權和監督權。
(三)物業管理的法律性質和特徵
通過對物業管理的定義進行分析，物業管理具有如下特徵：首先，物業管理呈現企業化特性。隨著社會經濟的發展，廣大居民對於居住環境整體需求不斷增加，對物業管理服務的專業化和規範化也提高了要求，這些需求都是傳統的房管體制無法達到的，必然要由具有高服務水平、獨立市場利益的物業服務企業取代原有的政府、單位進行管理。其次，物業管理具有契約性質。物業管理服務基於物業服務合同而產生，由業主及物業服務企業雙方平等主體訂立合同，約定雙方的權利義務，做到權責明確。因此，物業管理天然具有契約性。再次，物業管理是一種有償服務。根據物業管理合同，物業企業為業主提供合同中約定的服務，業主按時向物業企業支付相應的報酬。國家也提倡物業管理企業之間進行公平、公正、公開的價格競爭，通過競爭促進物業服務收費方式和內容更適應業主的需求，使業主可以通過合理的市場機制選擇更適合的物業企業，但同時要注意防範物業企業的價格欺詐行為。最後，物業管理具有服務性。物業管理的工作內容就是通過維持服務區域內正常公共秩序，保持服務區域內良好環境，保護業主正常生活的各項合法權益，為改善業主生活和工作環境而服務。因此，物業管理必然體現服務性質。
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