借名買房法律效力及風險防範[朗讀]

借名買房法律效力及風險防範
房屋可以說是我們老百姓生活中最具有價值的家庭財產。很多家庭辛勤勞作一生只為負擔一套房屋的首付款和貸款費用。實踐中由於某些原因，經常存在房屋登記權利人與實際房屋所有人不一致的情況。這種情況主要包括以下幾種：1、借用具有保障性住房（比如經濟適用房）資格的者的名義購房；2、為隱匿財產或轉移財產而將房屋登記在親朋好友名下；3、為規避限購、限貸政策借用他人名義等情況。
一、司法實踐中對於借名買房協議法律效力的認定。
目前司法實踐上對於借名買房合同效力存在兩種不同的觀點：
1、借名買房合同無效。
有觀點認為借名行為若是違理購買經濟適用房或者是為了規避國家相關房產政策和法規的，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，應當認定為無效。
2、借名買房合同有效。
另一種觀點認為，當事人之間簽訂的關於借名買房的約定，只要不違法法律、行政法規的強制性規定，即屬有效，當事人應當依據約定履行。
本人同意第二種觀點，認為借名購房合同有效。理由如下：
根據《合同法》規定，合同當事人自願簽訂合同，合同內容不違法法律、強制性規定即為有效。借名購房合同只要是雙方當事人自願簽訂，沒有違反《合同法》第五十二條的規定，就具有法律效力。政府限購、限貸政策以及經濟適用房的相關政策屬於行政性強制性規定，並不屬於法律、行政法規的效力性強制性規定，違反類似規定不引起合同無效的後果。
二、借名購房情況下不動產物權的歸屬問題。
借名購房的房屋產權歸屬問題需要綜合考慮如下幾個方面：
1、合同有效是實際購房人取得物權的前提條件。但就算借名購房合同有效，也不意味著實際購房人一定能取得房屋的所有權。
2、房屋實際出資人承擔舉證責任，證明雙方對房屋產權歸屬已有約定，登記產權人僅被「借名」等事實。
根據《物權法》規定，不動產登記簿具有推定力，即當發生不動產權屬爭議的情況下，除非有相反證據證明登記簿的記載確有錯誤，否則不動產登記簿上記載的權利人將被推定為實際權利人。借名購房的實際購房人若想取得不動產物權，需要提供充分的證據證明借名事實。
3、借名購房的房屋必須能夠辦理產權轉移登記。根據相關法律或政策規定，房屋必須是符合辦理產權轉移手續的規定，比如，若是借用他人購房資格購買的房屋，若借名人向法院起訴主張確認房屋所有權或者要求登記權利人配合辦理產權轉移手續的，訴訟過程中借名人必須是已經符合購房條件，否則，法律不會支持訴訟請求。
4、借名人主張房屋所有權不得對抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人購買，善意第三人已經過戶或者未過戶而請求法院判決出賣方履行過戶義務的情況下，法院應當支持。至於借名人與登記權利人之間的爭議，借名人只能基於債權請求登記權利人返還出資和承擔違約責任。、。
三、借名購房中借名人面臨的風險。
出資人即「實際產權人」，由於在產證上沒有署名，面對三類風險，即出名人不認可借名事實、房屋被處理或限制、出名人不配合辦理過戶，具體分述如下。
1、出名人主張房產實際也歸其所有，借名人出資為借貸或贈與。
出名人主張不僅法律上房屋歸其所有，實際上也是自己出資購房。出資人的出資只是借款，最多比照民間借貸的利率返還本息，此種情況下，出資人將享受不到房屋大幅增值的利益；若雙方關係親密，登記權利人主張是贈與，一旦被法院認定贈與，更是對借名人不公平。
2、房產被權利登記人出售、抵押、贈與、繼承、分割，被法院司法查封。
由於出名人是登記權利人，如果持有產證辦理了房屋買賣、贈與、抵押手續，則買家在不知情的情況下，可以善意取得房屋的產權。出售的房款有可能遠遠低於市場價不說，還有更大的可能是出名人不將房款支付給出資人；若權利登記人離婚或者死亡，房屋還存在被分割和繼承的風險；若存在外債被債權人申請法院查封，存在被法院強制拍賣的可能。
3、權利登記人不配合辦理過戶手續。
如果借名人是由於限購不能署名，往往約定在其符合過戶條件的時候辦理過戶手續。但是屆時權利登記人可能不予以配合。
四、借名買房合同的風險防範及建議。
借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名買房人來說，法律風險較大。總結以往的實際案例彭亞蘭律師提醒借名買房人，在借名買房之前一定要有充分的認識並有意識地做好相應的防範。
1、要清楚所購房屋的性質。最好不要購買拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，以免發生糾紛，導致房錢兩空。
2、委託律師擬定詳細的 「借名買房合同」。合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務。防止因房屋所有權不明確，為日後發生糾紛埋下隱患。
3、所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有，並實際占有房屋。比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議，借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名買的，房屋實際產權人為借名人且房屋由其占有和控制。在雙方協商不成起訴到法院的情況下，借名買房人得到法院支持的幾率更大。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記在名義購房人名下，或者房屋並非由借名人實際占有，借名人敗訴的風險將大大增加。
4、約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為（包括時候反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等）需約定嚴格的違約責任，並約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低借名人的風險。