不能市場交易的二手房有哪些 買無證二手房有哪些風險[朗讀]

不能市場交易的二手房有哪些
依照法律法規的規定，以下情形下的二手房不能進行買賣：
(1)未依法取得房屋所有權證的房屋;
(2)只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;
(3)鑑定為危房的房屋;
(4)以標準價購買，尚未按成本價補足剩餘價款，向全產權過渡的房屋;
(5)在農村集體土地上興建的房屋;
(6)已經被列入拆遷公告範圍的房屋;
(7)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
(8)所有權有糾紛的房屋;
(9)已經抵押，並且未經抵押人書面同意的房屋;
(10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;
(11)房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;
(12)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
買無證二手房有哪些風險?
(1)二手房買賣合同無效之風險。
賣房人慾出售尚未取得兩證的房屋，首當其衝的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。
雖然實踐中法院對於無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項「違反法律、行政法規的強制性規定」而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定並非強制性規定而是管理性規定，只是規範房屋權屬不能發生變更，但是對合同效力沒有影響。其實，我們完全沒有必要拘泥於《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定的法律性質的爭論，而應該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對於無權處分的合同效力作了明確規定，「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效」。
(2)房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定。
現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記，直接取決於開發商能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
(3)房屋質量難以保證。
現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
(4)「一房二賣」不可不防。
無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人「一房二賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。
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