無處分權人訂立的合同是否有效[朗讀]

眾所周知，任何人不得處分不屬於自己的物。然而，現實中常常會發生由無處分權人處分他人財產而與買受人訂立合同的情況，那麼這一合同的效力如何。
【案情簡介】。
2007年，小高因無力償還10萬元的銀行債務而欲將其自有的一套房屋出售。林沖聽聞便找到小高的父親老高協商買賣房屋的事宜，雙方達成口頭協議，約定：購房款為15萬元，先由林沖現金支付5萬元，再由林沖負責償還小高所欠的10萬元銀行債務。協議達成後，林沖當日按約支付現金給老高，並裝修入住該房屋，且其後按期償還小高的銀行貸款，直至2016年該銀行貸款全部還清。然而，2016年期間，小高及其家人卻向林沖提出要求其搬離該房屋。無奈之下，林沖將老高和小高兩人起訴到法院，要求確認房屋買賣合同有效繼續履行合同，並要求小高協助其辦理房屋過戶手續。
【審理概況】。
在審理中，被告小高辯稱：林沖與老高口頭上約定的房屋買賣合同無效，而老高非房屋所有權人，亦無權出賣該房屋；林沖與小高之間不存在買賣合同關係，原告要求被告小高履行合同隨附義務沒有法律依據。
上林縣法院經審理查明後認為，該房屋登記在小高名下，老高非該房屋的所有權人，其無權處分該房屋。因此，老高與林沖以口頭形式達成的房屋買賣合同協議，屬於無處分權人訂立的合同。然而，依照《合同法》第五十一條「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效」的規定，該案中，林沖已向老高、小高支付購房款並替小高清償銀行貸款，且已在涉案房屋居住多年的事實，足以認定小高對老高無權處分涉案房屋的行為進行了追認。
因此，法院認為，原告林沖與被告老高以口頭形式達成的房屋買賣合同協議應屬於合法有效合同，雙方應當恪守履行各自的權利義務，被告小高應協助原告林沖辦理房屋的過戶手續。
【法官說法】。
關於該合同的效力問題，依照上述《合同法》第五十一條的規定，該合同需要權利人的追認，屬於效力待定合同。該案中，買受人林沖與無處分權人老高通過頭口形式達成的房屋買賣合同協議，房屋所有權人小高在長期知曉雙方的買賣行為的情況下，以默示方式追認了這一買賣協議，故可以認定該房屋買賣合同合法有效。
然而，《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定,「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」根據這一規定，當權利人拒絕追認時，則應區分兩種不同的情況，一是若合同標的物的物權已發生變動，買受人已善意取得該標的物物權，那麼權利人可以向無處分權人主張損害賠償；二是若合同標的物的物權無法轉移，買受人可以要求無處分權人承擔違約責任或要求解除合同並主張損害賠償。（文中所出現名字均為化名）。