農村宅基地房屋租賃一般有效[朗讀]

農村宅基地房屋租賃並未改變房屋所有權人和土地所有權人主體，未違反法律規定，一般應當認定為有效。但原則上宅基地使用權不得單獨出租。
【資料一】。
1．關於宅基地使用權的抵押。
宅基地使用權的抵押一般都是由抵押住房而來，如果允許抵押宅基地，存在諸多問題。比如，因實現抵押權而喪失宅基地使用權的村民，如不能再次分得宅基地，其居住將難以解決；在實現抵押權時，房屋可以查封，但地不能賣，也將導致抵押權無法實現。因此擔保法明確規定宅基地使用權不得抵押。既然法律已有明確規定，則無論在集體經濟組織外部，還是集體經濟組織內部，均不得將宅基地使用權用於抵押。而且，不僅宅基地使用權不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否則由於存在宅基地不得抵押的法律規定而使房屋的抵押權人不能實現房屋的抵押權。實踐中出現以農村房屋或宅基地使用權作為抵押的，應當認定為無效。
2．關於宅基地使用權的轉讓。
處理宅基地使用權轉讓糾紛，應當把握以下原則：第一，宅基地使用權不得單獨轉讓。在下列情況下，轉讓農村住房或宅基地使用權的，應當認定為無效：(1)城鎮居民購買農村住房和宅基地的，因違反國家有關規定，應認定無效；(2)法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；(3)《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批准，擅自轉讓農村住房和宅基地，未徵得本集體經濟組織同意的，應認定無效；(4)向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效；(5)受讓人已經有住房，不符合宅基地分配條件的，應認定無效。第二，轉讓宅基地使用權，必須同時具備以下條件的：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)；(2)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員；(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；(4)轉讓行為須徵得本集體經濟組織同意；(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一併轉讓。
3．關於宅基地使用權的租賃。
宅基地使用權能否出租，法律和有關政策並無規定，但是基於宅基地使用權是供農民建造房屋及其附屬設施之用，原則上，宅基地使用權不得單獨出租。鑒於土地管理法規定農村村民可以將房屋出租，因出租並不發生房屋所有人和土地使用權人主體的改變，在不違反法律和國家有關規定的宅基地使用權用途的情況下，可以認定農民出租房屋的行為有效。但因出租人無住房而要求解除租賃關係的，應當準許。
——摘自《物權法判解研究與適用》，作者：何志，第436、437頁。
【資料二】。
根據《土地管理法》第62條規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
——中國合同庫編輯部。