葛女士從董先生處購買了一套經濟適用房，因該房未滿5年，葛女士購房時沒有辦理房產過戶手續。不料，在這期間，董先生與邊女士、竇先生3人通過結婚、離婚、再結婚、再離婚的連環方式，將涉案房屋轉移到了竇先生名下。近日，北京市昌平區人民法院對這起通過所謂「婚姻程序」惡意轉移財產的案件作出一審判決，認定邊女士與竇先生離婚協議書中就房屋所有權歸屬所有的約定無效。
2015年，葛女士與董先生簽訂《房屋買賣協議》，約定購買董先生位於昌平區某經濟適用房，並一次性支付房款60萬元。雙方約定，房屋所有權證書由葛女士保管，5年後董先生將房屋過戶給她，隨後葛女士一直在該房屋內居住。沒想到兩年後，董先生便謊稱房產證丟失，並從相關行政部門領取了新的所有權證書。
2018年1月，董先生與邊女士登記結婚，6天後兩人協議離婚，約定董先生名下該房產歸邊女士所有，辦理了房屋所有權轉移登記。同年8月17日，邊女士與竇先生再婚，僅過了3天兩人同樣協議離婚，約定邊女士名下該房產歸竇先生所有，並將該房屋所有權轉移登記至竇先生名下。隨後，竇先生以房屋所有權人身份向葛女士主張騰退。於是，葛女士將邊女士、竇先生訴至法庭，要求法庭判決認定邊女士和竇先生在離婚協議中約定的無償轉讓房產給竇先生的行為無效。
對於這樣的連環操作，邊女士庭審時解釋稱，當時是董先生找到她要求其配合，通過結婚、離婚的方式將涉案房產所有權轉移登記至竇先生名下。邊女士同時認可，其在辦理前述房屋所有權變更時，不具備北京市購房資質。董先生雖認可3人通過此種方式轉移涉案房屋所有權的事實，但否認是他找到邊女士辦理的。
昌平法院審理後認為，離婚協議是關於夫妻離婚、子女撫養、財產分割、債權債務分擔等綜合性約定，既有普通的設立、變更、終止民事權利義務關係的協議，也有婚姻、撫養等有關身份關係的協議。其中，離婚協議有關財產分割、債權債務分擔等約定，應適用我國合同法的相關規定，如果該離婚協議違反了合同法中關於效力的強制性規定，協議仍然無效。
本案中，邊女士與竇先生對於雙方通過結婚的方式轉移涉案房屋所有權的行為均予以認可。此種所有權轉移登記方式是雙方惡意串通，兩人在不符合購房資質的情況下，規避了北京市當時的房屋限購政策。此外，邊女士與董先生轉移登記期間，涉案房屋尚不符合經濟適用住房入市的規定，3人兩次變更房屋所有權登記，沒有變更房屋性質並補交土地出讓金，損害了國家利益。
綜上，邊女士通過婚姻方式由董先生處取得涉案房屋的行為本屬無效，其對涉案房屋無權處分。相應的，邊女士與竇先生在離婚協議中就涉案房屋權屬的約定也違反了合同法關於效力的強制性規定，應屬無效。
據此，昌平法院依法判決邊女士與竇先生簽訂離婚協議書中涉案房屋所有權歸竇先生所有的約定無效。
以婚姻形式惡意轉移房產的約定無效
法官庭後表示，婚姻的締結與解除是雙方在感情基礎之上作出的民事法律行為。婚姻首先是一種身份關係，但是不可避免地涉及雙方的子女撫養及財產歸屬等一系列法律關係。而我國合同法僅排除了婚姻、收養、監護等有關身份關係的協議的適用。
依據我國婚姻法的規定，男女雙方自願離婚的，必須到婚姻登記機關申請離婚，男女雙方可以就孩子撫養問題、財產爭議問題達成離婚協議。婚姻登記部門在為婚姻關係當事人辦理離婚手續時，僅審查其是否自願離婚並是否已就財產或子女撫養問題作出了安排，而不對財產分割條款或協議作實質性審查，即男女雙方在婚姻登記機關自願離婚時達成的離婚協議的內容並非當然合法有效。
根據合同法第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
當離婚協議中關於房產等財產約定違反了合同法關於效力的強制性規定時，協議內容無效。法官提示，婚姻是自由的，也是神聖的，當事人可以自由行使自己的民事權利，但並不是隨意而為，當事人行使自己的權利，必須要在合法的，不侵害他人和公眾利益的基礎上作為或不作為。本案中，董先生3人試圖以婚姻形式惡意轉移房產的行為，必然無法得逞。
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2015年，葛女士與董先生簽訂《房屋買賣協議》，約定購買董先生位於昌平區某經濟適用房，並一次性支付房款60萬元。雙方約定，房屋所有權證書由葛女士保管，5年後董先生將房屋過戶給她，隨後葛女士一直在該房屋內居住。沒想到兩年後，董先生便謊稱房產證丟失，並從相關行政部門領取了新的所有權證書。
2018年1月，董先生與邊女士登記結婚，6天後兩人協議離婚，約定董先生名下該房產歸邊女士所有，辦理了房屋所有權轉移登記。同年8月17日，邊女士與竇先生再婚，僅過了3天兩人同樣協議離婚，約定邊女士名下該房產歸竇先生所有，並將該房屋所有權轉移登記至竇先生名下。隨後，竇先生以房屋所有權人身份向葛女士主張騰退。於是，葛女士將邊女士、竇先生訴至法庭，要求法庭判決認定邊女士和竇先生在離婚協議中約定的無償轉讓房產給竇先生的行為無效。
對於這樣的連環操作，邊女士庭審時解釋稱，當時是董先生找到她要求其配合，通過結婚、離婚的方式將涉案房產所有權轉移登記至竇先生名下。邊女士同時認可，其在辦理前述房屋所有權變更時，不具備北京市購房資質。董先生雖認可3人通過此種方式轉移涉案房屋所有權的事實，但否認是他找到邊女士辦理的。
昌平法院審理後認為，離婚協議是關於夫妻離婚、子女撫養、財產分割、債權債務分擔等綜合性約定，既有普通的設立、變更、終止民事權利義務關係的協議，也有婚姻、撫養等有關身份關係的協議。其中，離婚協議有關財產分割、債權債務分擔等約定，應適用我國合同法的相關規定，如果該離婚協議違反了合同法中關於效力的強制性規定，協議仍然無效。
本案中，邊女士與竇先生對於雙方通過結婚的方式轉移涉案房屋所有權的行為均予以認可。此種所有權轉移登記方式是雙方惡意串通，兩人在不符合購房資質的情況下，規避了北京市當時的房屋限購政策。此外，邊女士與董先生轉移登記期間，涉案房屋尚不符合經濟適用住房入市的規定，3人兩次變更房屋所有權登記，沒有變更房屋性質並補交土地出讓金，損害了國家利益。
綜上，邊女士通過婚姻方式由董先生處取得涉案房屋的行為本屬無效，其對涉案房屋無權處分。相應的，邊女士與竇先生在離婚協議中就涉案房屋權屬的約定也違反了合同法關於效力的強制性規定，應屬無效。
據此，昌平法院依法判決邊女士與竇先生簽訂離婚協議書中涉案房屋所有權歸竇先生所有的約定無效。
以婚姻形式惡意轉移房產的約定無效
法官庭後表示，婚姻的締結與解除是雙方在感情基礎之上作出的民事法律行為。婚姻首先是一種身份關係，但是不可避免地涉及雙方的子女撫養及財產歸屬等一系列法律關係。而我國合同法僅排除了婚姻、收養、監護等有關身份關係的協議的適用。
依據我國婚姻法的規定，男女雙方自願離婚的，必須到婚姻登記機關申請離婚，男女雙方可以就孩子撫養問題、財產爭議問題達成離婚協議。婚姻登記部門在為婚姻關係當事人辦理離婚手續時，僅審查其是否自願離婚並是否已就財產或子女撫養問題作出了安排，而不對財產分割條款或協議作實質性審查，即男女雙方在婚姻登記機關自願離婚時達成的離婚協議的內容並非當然合法有效。
根據合同法第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
當離婚協議中關於房產等財產約定違反了合同法關於效力的強制性規定時，協議內容無效。法官提示，婚姻是自由的，也是神聖的，當事人可以自由行使自己的民事權利，但並不是隨意而為，當事人行使自己的權利，必須要在合法的，不侵害他人和公眾利益的基礎上作為或不作為。本案中，董先生3人試圖以婚姻形式惡意轉移房產的行為，必然無法得逞。
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