農村集體土地使用權變更登記給城鎮居民屬違法[朗讀]

【案情】。
2003年7月11日，第三人張某與原告李某簽訂了房屋買賣合同，原告李某將其五間房屋以55 000元的價格賣給張某，張某於該房屋辦完過戶手續後付清全部房款。次日，第三人張某向被告某市國土資源局提交了申請書、房屋買賣合同、原告李某的戶籍證明、登記在原告名下的集體土地使用證等申請變更登記的材料。被告於2003年7月19日將該土地使用權變更登記在第三人張某（系城鎮居民，非該村集體組織成員）名下。第三人張某於2010年與拆遷方達成該房屋的拆遷協議。原告李某認為被告的行為侵犯了其合法權益，遂向法院提起行政訴訟。
原告李某訴稱，其本人系本村居民，1991年10月，經政府批准在本村依法取得宅基地使用權（用地面積152、4平方米，批准用途：住宅，土地所有權性質：集體），市土地管理局向原告頒發了集體土地建設用地使用證。後原告發現，被告於2003年7月在未通知原告的情形下，將上述土地使用權變更登記在第三人張某名下。原告認為，被告行為違反了土地管理法的規定，請求法院依法撤銷被告作出的變更土地使用權的行政行為。
被告辯稱，被告為申請人進行土地證變更登記時，只是依法進行形式上的審查。只要申請人提交相關的合法證明，被告就必須為其辦理土地過戶手續。本案中，申請人於2003年7月向被告提交了土地變更登記審批表、本村村委會證明、房屋買賣合同、李某戶籍證明、李某的集體土地使用證等證明材料，這些材料均真實可靠，理應依法為申請人進行土地過戶，被告在本案中沒有過錯。
第三人述稱，原告與第三人當初簽訂房屋買賣協議是雙方的真實意思表示，且雙方已履行完畢，請求法院維持被告作出的變更登記行為。
【審理】。
法院經審理認為，第三人張某並非該集體經濟組織成員，按照法律規定不能取得該村宅基地土地使用權。被告在辦理變更登記申請過程中，只要進行簡單的形式審查（如第三人的戶籍）便能發現該瑕疵，故為第三人辦理變更登記的行為不當，應依法予以撤銷，但因該房屋現已滅失，故確認被告變更該土地登記的行政行為違法。依照《最高人民法院關於執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項之規定，判決確認被告批准將原告房屋土地使用權登記變更為張某的行為違法。
【評析】。
根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準」，第六十三條規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」。國務院三令五申，只有農村集體經濟組織成員才能取得宅基地使用權。集體土地使用權不得出讓，不得用於經營性房地產開發，也不得轉讓、出租用於非農業建設，農村的住宅不得向城市居民出售。《房屋登記辦法》第八十七條規定，「申請對農村集體土地上的房屋所有權進行轉移登記，如果受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員，除法律法規另有規定外，房屋登記機構不予辦理。」本案由於涉案房屋的土地性質為集體所有，第三人張某系城鎮居民，並非該集體組織成員，故被告於2003年7月為第三人辦理土地使用權變更的行為違法，應依法予以撤銷。但該房屋已拆除，因此法院判決確認被告行為違法。
（作者單位：山東省日照市東港區人民法院）。
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