未告知有抵押而出售房屋，未告知抵押的房屋出售有效嗎[朗讀]

案情回顧：未告知有抵押而出售房屋
2008年3月26日，張曙東與王建偉簽訂房屋買賣協議一份，約定王建偉出售房屋一套，價格為96。8萬元，原告付定金5萬元，其餘房款於2008年4月5日前一次性付清。協議簽訂當天，張給付定金5萬元。之前，王建偉為支付該房購房款，與中國工商銀行南通分行簽訂借款合同，將該房屋抵押，該筆貸款尚未還清。2008年6月20日，原告訴至法院，認為被告未告知出售的房屋負抵押權，要求確認房屋買賣協議無效或予以撤銷，並要求被告返還定金5萬元及賠償損失。
2008年11月24日，中國工商銀行南通分行在被告出售抵押房屋申請中，批示同意在辦妥貸款結清手續後辦理王建偉出售房屋的撤銷抵押手續。
法院判決：該案房屋買賣合法有效
江蘇省南通市崇川區人民法院經審理認為，原、被告經協商就房屋買賣達成的協議是雙方當事人的真實意思表示。訟爭房屋雖設有抵押權，但法律法規並未禁止所有權人對設有抵押權的抵押物進行轉讓，同時原告也沒有證據證明被告存在故意隱瞞有關該房屋真實情況的情形。故該協議並不符合合同法中關於合同無效或可撤銷的情形，應屬合法有效。依照《中華人民共和國民法通則》第五條的規定，判決：駁回原告張曙東的訴訟請求。
一審宣判後，張曙東不服，向南通市中級法院提起上訴，請求二審法院依法改判。
南通市中級人民法院認為：1。中國工商銀行南通分行在批示中雖未明確表示同意王建偉出售涉案房屋，但亦未表示反對，只是要求王建偉辦妥貸款結清手續後註銷抵押登記，故該批示可以理解為是附條件的同意。因此，王建偉與張曙東訂立的房屋買賣合同並未違反物權法第一百九十一條的規定。2。王建偉未告知的行為，並不構成欺詐。欺詐是指以使他人陷於錯誤並因而作出意思表示為目的，故意陳述虛偽事實或隱瞞真實情況的行為。首先，本案中並無證據證明王建偉具有欺詐的故意。而且，在王建偉按約還貸並註銷抵押的情況下，房屋設有抵押不會對張曙東的利益造成任何影響。只有在抵押權人因王建偉未能按約還貸行使抵押權時，才會對張曙東的利益造成影響。但本案中，抵押權人已附條件同意轉讓涉案房屋，且張曙東尚未交付房款，故只要王建偉提前還清貸款並辦理抵押註銷手續，王建偉的未告知行為就不會對張曙東的權益造成任何影響。綜上，涉案房屋買賣合同合法有效，王建偉無需承擔締約過失責任。
南通中院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。
律師點評：未告知抵押的房屋出售有效嗎
對於抵押物的轉讓，我國民法通則、擔保法和物權法均作出了規定。《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十五條規定：「抵押物如由抵押人自己占有並負責保管，在抵押期間，非經債權人同意，抵押人將同一抵押物轉讓他人，其行為無效。」該條款確立了抵押物轉讓債權人同意制度和未經同意轉讓無效制度。1995年生效的擔保法對此做出了一定的改變，其第四十九條規定：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」該條款實際確立了轉讓通知、告知制度，未履行通知告知義務的轉讓無效制度。物權法第一百九十一條則規定：「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」該法實際確立了4項具體制度：抵押物轉讓抵押權人同意制度、未經同意不得轉讓制度、轉讓價款提前清償與提存制度以及替代清償制度。
從《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十五條到擔保法第四十九條和物權法第一百九十一條，在抵押物轉讓的問題上，我國立法作出以下修改：1。從同意到通知再到同意。2。從未設定告知受讓人制度到確立該制度，再到未設定該制度。擔保法規定抵押人轉讓抵押物不僅要通知抵押權人，同時需告知受讓人轉讓物已抵押，否則轉讓行為無效。而民法通則和物權法均未規定該制度。3。物權法增加了替代清償制度。即使抵押權人不同意轉讓抵押物，只要受讓人替代清償消滅抵押權，抵押物仍可轉讓。
本案房屋買賣合同的訂立及糾紛的發生時間均在2008年，故應當適用物權法。本案中，房屋抵押貸款發生在買賣合同訂立之後，二審期間抵押權人在王建偉售房申請的批示中，雖未明確表示同意王建偉出售涉案房屋，但亦未表示反對，只是要求王建偉辦妥貸款結清手續後註銷抵押登記，故該批示可以理解為附條件的同意。
至於王建偉未告知房屋抵押情況，是否構成欺詐而撤銷該買賣合同，對此，有觀點認為物權法未規定告知制度，可依據擔保法第四十九條而認定買賣合同無效或予以撤銷。筆者認為這種觀點是不當的，理由如下：
1、物權法第一百九十一條將通知抵押權人改成經抵押權人同意，刪除告知受讓人制度，並增設了未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權除外的規定。對轉讓告知制度，擔保法與物權法規定不一致，根據物權法第一百七十八條：擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。因物權法刪除了轉讓告知制度，法無禁止則允許，故以未告知受讓人轉讓物已抵押而轉讓行為無效的理由不應支持。
2、出賣人王建偉未告知房屋存在抵押不構成欺詐。欺詐是指以使他人陷於錯誤並因而作出意思表示為目的，故意陳述虛偽事實或隱瞞真實情況的行為。本案中並無證據證明王建偉具有欺詐的故意，其辦理抵押貸款是為支付房款以向張曙東交付房屋。而房屋設有抵押權，並不減少房屋的使用價值，不會影響張曙東購房決定的作出。在王建偉按約還貸並註銷抵押的情況下，房屋設有抵押不會對張曙東的利益造成任何影響。本案張曙東不願購房的真實原因不在於房屋存在抵押，若其確想購房，只需將與抵押貸款額相應的房款支付抵押權人，代為清償貸款消滅抵押權即可。更何況本案房屋抵押貸款額遠低於張曙東未付的房款，未告知抵押構成欺詐之說實難成立。
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