【案情簡介】。
陸某是一名聾啞人，2001年12月與楊某結婚，2002年6月陸某取得《杭州市區經濟適用住房准購證》，因自己無購買能力，遂與父母簽訂一份協議，內容為：陸某本人無資金購置此房產，其資金全部由父母籌集承擔；以陸某名義購置，只有使用權，房產三證在適當時交給陸某保存。其他權利皆歸陸某父母。其配偶楊某在該協議上以證明人身份簽字。
2002年7月，陸某與杭州市居住區發展中心簽訂《經濟適用住房、商品房買賣合同》，購買了嘉綠苑西的一套經濟適用住房，陸某父母付清了全部房款。2003年9月，房屋所有權人登記為陸某。2011年8月，在陸某父母不知情的情況下，陸某與楊某將房產證變更為陸某、楊某共同所有。
2016年11月，陸某與楊某經法院調解離婚。楊某於2017年2月提起離婚後財產糾紛訴訟，要求分割嘉綠西苑這套房產和陸某名下的銀行存款和住房公積金。一審法院受理後公開審理此案，並作出判決支持楊某的訴求，嘉綠西苑房產歸陸某所有，陸某須支付楊某房屋折價補償款1816000元。
收到一審判決書後，陸某和其父母都不服判決。他們認為這套房子是父母以兒子的名義購買的，陸某和楊某隻有居住權，沒有所有權，所以不應該作為夫妻共同財產在離婚訴訟中分割。況且，陸某是一名殘疾人，收入微薄，且單位正在裁員，極有可能下崗，根本無力支付180多萬元的房屋折價補償款。2017年8月25日，陸某在父母陪同下，向杭州市法律援助中心申請法律援助，希望法律援助律師幫助他們二審上訴。杭州市法律援助中心審核了陸某提供的經濟狀況證明和訴訟材料，將此案指派給北京東衛（杭州）律師事務所律師游建峰承辦。
援助律師接手本案後，馬上約見陸某。由於陸某是聾啞人，不能通過正常方式與援助律師溝通，援助律師就以書寫文字的方式與陸某交流，並在陸某父母的協助下，詳細了解了案情。援助律師詳細核實了陸某是否有上訴的意願、涉訴房產的出資來源、過戶原因、工作收入以及生活消費開支情況。經過分析，援助律師認為案涉房產的真正權利人為陸某父母，陸某父母借名買房行為有效。理由如下：
首先，一審法院認為案涉房屋系陸某申請獲得的經濟適用房，屬於國家對經濟困難等符合條件的申請人提供的具有社會保障性質的住房，具有身份屬性，且該房產登記在陸某與楊某名下，該不動產權屬登記具有法律效力。楊某要求分割其中一半，於法有據。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定：「當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。」本案中，陸某與其父母簽訂協議，明確陸某對房屋只有使用權，所有權等其他權利歸父母解釋，楊某對此是簽字認可的。這一約定，雖然不能對抗善意第三人，但在陸某、楊某和陸某父母之間是有效的。陸某與父母簽訂的協議，事實上已經改變了房產的權利歸屬。楊某在該份協議上簽字確認，表明其同意受該份協議約束，陸某的父母是該房屋的真正權利人。
其次，依據合同法第五十二條第（五）項的規定，只有違反法律、行政法規的強制性規定的合同才無效。《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第三十條第三款以及《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）第十一條均規定了經濟適用住房的轉讓限制條件，即政府優先回購、購買5年以上以及交納土地收益等相關條款。但《經濟適用住房管理辦法》在法律效力層級上屬於行政規章，且辦法第三十條第三款為管理性規定。因此，陸某、楊某和陸某父母之間的協議只是違反了行政規章的管理性規定，並沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不能以此認定陸某與其父母簽訂的協議無效。
第三，一審判決嚴重違反社會公平道義。通過陸某提供的材料，援助律師發現楊某在和陸某結婚後，一直沒有工作過。不僅對案涉房屋未投過一分錢，家庭的水、電、醫藥等大小開支均由陸某承擔，或者由陸某父母資助。楊某對家庭共同財產沒有任何投入和付出。但通過結婚、離婚，其就獲得了180多萬元的收入，違背公平正義和社會公共道德。且其原先在協議上簽字過，認可陸某父母對案涉房屋的權利，後又背著陸某父母，唆使陸某將房產證更名到其名下，顯非善意。
據此，二審時，援助律師著重就上述觀點向法庭闡述了代理意見。法庭將原審法院將案涉房屋認定為陸某、楊某共同所有，並支持楊某分割其中一半的主張是否得當列為審理焦點。經過雙方當事人和代理律師的一番激烈辯論，法庭最終採納了上訴方意見，認為原審法院沒有將陸某父母列為本案當事人，直接分割案涉房產，損害了陸某父母的權利。最終，二審判決撤銷了一審判決中「陸某須支付楊某房屋折價補償款1816000元」的內容。
當援助律師將二審判決書交給陸某及其父母時，三人喜極而泣，他們懸著一年的心終於放了下來。
【案件點評】。
本案是一起典型的殘疾人婚姻家庭糾紛法律援助案件，援助律師在承辦過程中著重與受援人陸某溝通，了解他的真實意圖，解釋法律規定，告知訴訟風險。受援人陸某雖然是聾啞人，對法律的認知不足，但具有完全民事行為能力，有權利在訴訟中自由表達意志，處分權利。援助律師在庭前溝通和開庭審理時，特別注意尊重陸某的個人意願，雖然口語交流存在障礙，但通過紙筆對話、文書確認等方式，確保陸某充分理解自己行為的法律意義。
在案件代理思路方面，援助律師參考了借名買房的相關案例，研究了經濟適用住房的相關政策規章。一審法院根據房產證書，認定夫妻雙方共同所有案涉房屋，判決楊某享有案涉房屋一半的權利，違反了公平正義和社會公共道德。關於借名買房行為性質的認定，法院已有確認借名人為房屋產權人的判例，這些判例所提到的法律依據和理由為做好該援助案件提供了思路。此外，援助律師詳細了解受援人生活工作的點滴情況，對訴訟雙方在離婚前的生活狀況、收入狀況有了客觀理解，弄清了事實，從而在庭審時有理有據地陳述了代理意見，最終得到了二審法官的支持，得到了一個公正合理的判決。
「文章來源網絡，如有侵權請聯繫刪除」。
陸某是一名聾啞人，2001年12月與楊某結婚，2002年6月陸某取得《杭州市區經濟適用住房准購證》，因自己無購買能力，遂與父母簽訂一份協議，內容為：陸某本人無資金購置此房產，其資金全部由父母籌集承擔；以陸某名義購置，只有使用權，房產三證在適當時交給陸某保存。其他權利皆歸陸某父母。其配偶楊某在該協議上以證明人身份簽字。
2002年7月，陸某與杭州市居住區發展中心簽訂《經濟適用住房、商品房買賣合同》，購買了嘉綠苑西的一套經濟適用住房，陸某父母付清了全部房款。2003年9月，房屋所有權人登記為陸某。2011年8月，在陸某父母不知情的情況下，陸某與楊某將房產證變更為陸某、楊某共同所有。
2016年11月，陸某與楊某經法院調解離婚。楊某於2017年2月提起離婚後財產糾紛訴訟，要求分割嘉綠西苑這套房產和陸某名下的銀行存款和住房公積金。一審法院受理後公開審理此案，並作出判決支持楊某的訴求，嘉綠西苑房產歸陸某所有，陸某須支付楊某房屋折價補償款1816000元。
收到一審判決書後，陸某和其父母都不服判決。他們認為這套房子是父母以兒子的名義購買的，陸某和楊某隻有居住權，沒有所有權，所以不應該作為夫妻共同財產在離婚訴訟中分割。況且，陸某是一名殘疾人，收入微薄，且單位正在裁員，極有可能下崗，根本無力支付180多萬元的房屋折價補償款。2017年8月25日，陸某在父母陪同下，向杭州市法律援助中心申請法律援助，希望法律援助律師幫助他們二審上訴。杭州市法律援助中心審核了陸某提供的經濟狀況證明和訴訟材料，將此案指派給北京東衛（杭州）律師事務所律師游建峰承辦。
援助律師接手本案後，馬上約見陸某。由於陸某是聾啞人，不能通過正常方式與援助律師溝通，援助律師就以書寫文字的方式與陸某交流，並在陸某父母的協助下，詳細了解了案情。援助律師詳細核實了陸某是否有上訴的意願、涉訴房產的出資來源、過戶原因、工作收入以及生活消費開支情況。經過分析，援助律師認為案涉房產的真正權利人為陸某父母，陸某父母借名買房行為有效。理由如下：
首先，一審法院認為案涉房屋系陸某申請獲得的經濟適用房，屬於國家對經濟困難等符合條件的申請人提供的具有社會保障性質的住房，具有身份屬性，且該房產登記在陸某與楊某名下，該不動產權屬登記具有法律效力。楊某要求分割其中一半，於法有據。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定：「當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。」本案中，陸某與其父母簽訂協議，明確陸某對房屋只有使用權，所有權等其他權利歸父母解釋，楊某對此是簽字認可的。這一約定，雖然不能對抗善意第三人，但在陸某、楊某和陸某父母之間是有效的。陸某與父母簽訂的協議，事實上已經改變了房產的權利歸屬。楊某在該份協議上簽字確認，表明其同意受該份協議約束，陸某的父母是該房屋的真正權利人。
其次，依據合同法第五十二條第（五）項的規定，只有違反法律、行政法規的強制性規定的合同才無效。《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第三十條第三款以及《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）第十一條均規定了經濟適用住房的轉讓限制條件，即政府優先回購、購買5年以上以及交納土地收益等相關條款。但《經濟適用住房管理辦法》在法律效力層級上屬於行政規章，且辦法第三十條第三款為管理性規定。因此，陸某、楊某和陸某父母之間的協議只是違反了行政規章的管理性規定，並沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不能以此認定陸某與其父母簽訂的協議無效。
第三，一審判決嚴重違反社會公平道義。通過陸某提供的材料，援助律師發現楊某在和陸某結婚後，一直沒有工作過。不僅對案涉房屋未投過一分錢，家庭的水、電、醫藥等大小開支均由陸某承擔，或者由陸某父母資助。楊某對家庭共同財產沒有任何投入和付出。但通過結婚、離婚，其就獲得了180多萬元的收入，違背公平正義和社會公共道德。且其原先在協議上簽字過，認可陸某父母對案涉房屋的權利，後又背著陸某父母，唆使陸某將房產證更名到其名下，顯非善意。
據此，二審時，援助律師著重就上述觀點向法庭闡述了代理意見。法庭將原審法院將案涉房屋認定為陸某、楊某共同所有，並支持楊某分割其中一半的主張是否得當列為審理焦點。經過雙方當事人和代理律師的一番激烈辯論，法庭最終採納了上訴方意見，認為原審法院沒有將陸某父母列為本案當事人，直接分割案涉房產，損害了陸某父母的權利。最終，二審判決撤銷了一審判決中「陸某須支付楊某房屋折價補償款1816000元」的內容。
當援助律師將二審判決書交給陸某及其父母時，三人喜極而泣，他們懸著一年的心終於放了下來。
【案件點評】。
本案是一起典型的殘疾人婚姻家庭糾紛法律援助案件，援助律師在承辦過程中著重與受援人陸某溝通，了解他的真實意圖，解釋法律規定，告知訴訟風險。受援人陸某雖然是聾啞人，對法律的認知不足，但具有完全民事行為能力，有權利在訴訟中自由表達意志，處分權利。援助律師在庭前溝通和開庭審理時，特別注意尊重陸某的個人意願，雖然口語交流存在障礙，但通過紙筆對話、文書確認等方式，確保陸某充分理解自己行為的法律意義。
在案件代理思路方面，援助律師參考了借名買房的相關案例，研究了經濟適用住房的相關政策規章。一審法院根據房產證書，認定夫妻雙方共同所有案涉房屋，判決楊某享有案涉房屋一半的權利，違反了公平正義和社會公共道德。關於借名買房行為性質的認定，法院已有確認借名人為房屋產權人的判例，這些判例所提到的法律依據和理由為做好該援助案件提供了思路。此外，援助律師詳細了解受援人生活工作的點滴情況，對訴訟雙方在離婚前的生活狀況、收入狀況有了客觀理解，弄清了事實，從而在庭審時有理有據地陳述了代理意見，最終得到了二審法官的支持，得到了一個公正合理的判決。
「文章來源網絡，如有侵權請聯繫刪除」。