導讀：現在房屋交易多以商品房預售的形式出現，預售需要簽訂商品房預售合同，這種商品房預售合同是否有效？商品房預售行為在法律上又是怎樣規定的，商品房預售合同的效力在法律上又是怎樣認定的呢？本文就為您解答這些問題。
一、什麼是商品房預售？
商品房預售也就是期房購買，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為，商品房的預售行為主要是通過商品房預售合同的簽訂來實現。商品房預售主要具有以下特徵：
（一）商品房預售是一種附加期限的交易行為。也就是說簽訂合同以後，購房者提前把全部或部分房款按照合同約定的方式支付給開發商，雙方在合同中約定了一個期限，開發商在這個期限之內將房子按照合同約定的質量規格建好，期限到來時，開發商要依照合同的約定將房產交付給購房者。
（二）商品房預售具有較強的國家干預性。由於商品房的預售不同於房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未完成，所以國家加強了對商品房預售市場的規範和管理。我國對商品房預售的條件資格及程序作了專門的規定，而且還要求在預售合同簽訂後一定時限內必須向當地房產和國土管理部門辦理登記備案手續。
二、商品房預售合同的效力
既然我國法律對商品房預售行為作出了規定和管理，那麼符合哪些條件的商品房預售合同是有效的呢？判斷商品房預售合同是否有效，就要看該合同是不是符合下面幾個條件：
（一）預售方主體資格要符合要求：
商品房的預售可以由開發商自行銷售或者開發商委託中介機構銷售。自行銷售開發商必須是具有獨立法人資格，取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。
對於委託房地產中介服務機構進行商品房預售的，房地產開發企業對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委託的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產開發企業的委託書，委託書必須載明委託單位的權限。
此外商品房預售的開發企業還必須滿足以下條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
2、持有建設工程規劃許可證。
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
（二）商品房預售合同雙方意思表示真實一致。
由於合同雙方對於預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處於弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。
由於是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得採取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，並不受到國家法律的保護。
（三）商品房預售合同內容與形式的合法性。
商品房預售合同屬不動產買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較複雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規規定，雙方應當簽訂書面合同並履行登記備案手續。
《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條明確規定：「商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同」。《城市商品房預售管理辦法》第十條也規定：「商品房預售，房地產開發經營企業應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。」。
由此我們看出，商品房預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益。另外登記備案與預售合同本身的效力相分離，備案登記是商品房預售合同的對抗要件。備案登記是一種以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，以確保權利人於將來能夠取得物權，它具有排他性，只能對抗第三人。因此，備案登記與否並不影響預售合同的效力。預售合同是否辦理備案不應影響合同效力。了解了這些，相信您在簽訂商品房預售合同時就知道該如何判斷合同是否有效了。
一、什麼是商品房預售？
商品房預售也就是期房購買，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為，商品房的預售行為主要是通過商品房預售合同的簽訂來實現。商品房預售主要具有以下特徵：
（一）商品房預售是一種附加期限的交易行為。也就是說簽訂合同以後，購房者提前把全部或部分房款按照合同約定的方式支付給開發商，雙方在合同中約定了一個期限，開發商在這個期限之內將房子按照合同約定的質量規格建好，期限到來時，開發商要依照合同的約定將房產交付給購房者。
（二）商品房預售具有較強的國家干預性。由於商品房的預售不同於房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未完成，所以國家加強了對商品房預售市場的規範和管理。我國對商品房預售的條件資格及程序作了專門的規定，而且還要求在預售合同簽訂後一定時限內必須向當地房產和國土管理部門辦理登記備案手續。
二、商品房預售合同的效力
既然我國法律對商品房預售行為作出了規定和管理，那麼符合哪些條件的商品房預售合同是有效的呢？判斷商品房預售合同是否有效，就要看該合同是不是符合下面幾個條件：
（一）預售方主體資格要符合要求：
商品房的預售可以由開發商自行銷售或者開發商委託中介機構銷售。自行銷售開發商必須是具有獨立法人資格，取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。
對於委託房地產中介服務機構進行商品房預售的，房地產開發企業對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委託的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產開發企業的委託書，委託書必須載明委託單位的權限。
此外商品房預售的開發企業還必須滿足以下條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
2、持有建設工程規劃許可證。
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
（二）商品房預售合同雙方意思表示真實一致。
由於合同雙方對於預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處於弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。
由於是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得採取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，並不受到國家法律的保護。
（三）商品房預售合同內容與形式的合法性。
商品房預售合同屬不動產買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較複雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規規定，雙方應當簽訂書面合同並履行登記備案手續。
《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條明確規定：「商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同」。《城市商品房預售管理辦法》第十條也規定：「商品房預售，房地產開發經營企業應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。」。
由此我們看出，商品房預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益。另外登記備案與預售合同本身的效力相分離，備案登記是商品房預售合同的對抗要件。備案登記是一種以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，以確保權利人於將來能夠取得物權，它具有排他性，只能對抗第三人。因此，備案登記與否並不影響預售合同的效力。預售合同是否辦理備案不應影響合同效力。了解了這些，相信您在簽訂商品房預售合同時就知道該如何判斷合同是否有效了。