買受人與出賣人約定房產證滿五年後過戶不享有物權期待權 ——非因買受人自身原因未辦理過戶登記的認定[朗讀]

【案情】
2013年11月，在置業公司主持下，甲、乙與丙、丁簽訂了《房地產買賣及經紀合同》，該合同約定甲以365080元的價格購買丙名下的位於某某小區1幢27-3號房屋；並約定房產證滿五年後再辦理過戶手續。甲於當日通過轉賬支付及現金支付的方式向丙支付145080元，後實際居住並占有該房屋。2014年3月，甲向丙支付買房尾款220000元。
2017年4月，人民法院查封了丙名下某某小區1幢27-3號房屋的產權，查封期限為三年。2017年6月，人民法院判決丙、丁償還戊借款530000元。判決生效後，戊申請執行。在執行程序中，甲、乙基於實體權利對被查封房屋提出異議，人民法院經審查後裁定中止對某某小區1幢27-3號房屋的執行。
現戊對人民法院作出的中止執行裁定書不服，向人民法院提起執行異議之訴。
【分歧】
一種意見認為，甲、乙於2013年從丙、丁處購買某某小區1幢27-3號房屋後，為了節省房屋過戶稅費而遲遲不辦理房屋過戶登記，長期放任案涉房屋的物權處於不確定狀態而將其置於物權訟爭的風險境地，其作為買受人本身具有過錯，不符合非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形，故甲、乙就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益，故對戊的訴訟請求予以支持，判決准予執行登記在丙名下的某某小區1幢27-3號房屋。
另一種意見認為，甲、乙與丙、丁的房屋買賣合同中明確約定了雙方於房產證滿五年後辦理過戶手續。因本案受理房屋買賣合同約定的辦理涉案房屋過戶手續的時間條件尚未屆至，故涉案房屋未辦理過戶登記不應認定為系甲、乙的原因。故對戊的訴訟請求不予支持，判決駁回戊的訴訟請求。
【評析】
本案涉及一個法律問題，即非因買受人自身原因未辦理過戶登記的認定，筆者認為，買受人與出賣人約定房產證滿五年後過戶不享有物權期待權。
一、物權期待權是一種特殊制度安排。
由於不動產處於普通民眾的基本生活資料地位，尤其是在強調「無恆產者無恆心」的我國，對不動產買受人在執行程序中予以優先保護，對於增強民眾對法律公平的信心無疑具有特殊的意義。
人民法院不能執行買受人購買的符合法定保護條件的未過戶不動產。登記在被執行人名下的房屋從法律上應當視為被執行人的財產，但是，由於我國的不動產登記制度還不夠完善，買受人如果購買了被執行人名下的房屋，由於種種因素未能及時辦理過戶登記手續，如果僅僅考慮申請執行人的金錢債權受償，完全不考慮買受人的利益，將會引發嚴重的社會問題，也不符合公平原則。因此，才有了不動產受讓人物權期待權的保護。無過錯買受人對購買的不動產雖不享有所有權，但法律基於特殊的價值取向賦予其具有排除一般債權執行的效力，學理上通稱為物權期待權。
最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》規定：「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。據此，買受人的物權期待權必須具備四個條件，缺一不可。在本案中，前述三項條件都已成就，爭議焦點只是最後一項「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」，即買受人與出賣人約定房產證滿五年後過戶，未辦理過戶登記並無異議，但在這種情形下，是否屬於「非因買受人自身原因」。
二、非因買受人自身原因不包括約定房產證滿五年後過戶。
非因買受人自身原因未辦理過戶登記。從實踐中看，能夠歸責於買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權利障礙的忽略。例如，不動產之上設定有其他人的抵押權登記，而買受人沒有履行合理的注意義務，導致登記時由於存在他人抵押權而無法登記。二是對政策限制的忽略。例如，明知某地限制購房，在不符合條件的情況下仍然購房導致無法辦理過戶手續。三是消極不行使登記權利。例如，有的交易當事人為了逃稅等等而故意不辦理登記的，不應受到該原則的保護。
在房屋買賣合同中，買受人支付價款，出賣人轉移房屋所有權，買受人都希望及時過戶，卻約定五年後過戶，不符合買受人的一般心理追求。如果約定過戶時間尚未屆滿，據此認定買受人無過錯（非因買受人自身原因），給予受讓人物權期待權的保護，那麼買受人與出賣人就可能無視物權法的規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，必須經依法登記，始能發生效力」也會形同虛設，此裁判規則一出，可能會引發買受人與出賣人約定較長時間過戶，甚至「實質上的不過戶」藉此規避不動產轉移登記的稅費。
同時，房產證滿五年後過戶應當繳納的稅費與及時過戶有明顯的差別，當事人對過戶的時間作出這樣的約定，由此產生的風險應該自行承擔。作出這種價值選擇，有利於物權法的貫徹實施，在全社會形成物權登記公示公信理念，也有利於推進不動產登記工作。當然，否定有過錯受讓人物權期待權，裁定準許執行存在難度較大，那又是另一個問題。
（作者單位：重慶市墊江縣人民法院）。