味道難聞噪音煩人 提前退租是否違約[朗讀]

【案情簡介】。
2019年7月份，趙先生通過中介簽約租賃一套居民房，租期一年，押金及租金採取押一付十二的方式。趙先生已將押金及12個月租金、一年物業費、公攤費用全部一次性交清。合同約定於7月18日生效，趙先生於7月20日正式入住，因個人身體原因，無法忍受房間的味道和樓下道路車輛的噪音，不適合再繼續入住，遂於8月4日搬離該處，並將房間清掃乾淨，所有物品概未損害，並向房東提出解約申請。
根據合同約定，解除合同需雙方協商一致。趙先生表示，自己作為違約方，願意承擔違約責任，支付合同約定的違約金，並繳納居住期間的房租費用（實際未滿一個月，按一個月計算）及水電、燃氣費用，但希望房東退還剩餘11個月房租、押金及物業費。但房東要求趙先生將房子轉租給他人、並承擔下次的租房中介費用之後，才肯解約。因此雙方協商未達成一致。
趙先生認為房東的要求不合理，自己有足夠正當的理由解除合同，要回剩下的租金及押金、物業費。
【律師說法】。
趙先生與房東簽署了租賃合同，合同約定了雙方的權利義務以及違約責任等條款，但對於合同解除的約定為需要雙方協商一致。現趙先生因個人原因提出解約，房東有權不同意他的解約，要求他繼續履行合同，當然房東也可以同意解約但向趙先生主張違約責任。房東對於解除合同的條件是找到新的承租人，並承擔相應的中介費，其實質是為了能減少損失。何況既然合同約定了「解除合同需雙方協商一致」，房東現在用減少損失的方法與趙先生協商，其要求也並非不合理。
對於承租人的解除合同條件，一般是依合同約定或依法律規定。由於趙先生與房東之間的租賃合同約定，解除合同必須雙方協商一致，現在協商不成，趙先生不能依約定解除合同，就只有分析是否能依法律規定解除了。根據《中華人民共和國合同法》規定，在以下情形下，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
趙先生要求提前解約的原因，是無法忍受房間的味道和樓下道路車輛的噪音。假設趙先生有證據證明房間味道和車輛噪音不是個人的主觀感受，而是房屋本身存在質量問題，不符合居住的環評要求，危及到個人健康，則根據法律規定，趙先生作為承租人是有權解除合同的，還可以要求房東退還已支付的租金、押金、物業費，且不需要承擔任何違約金。
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