避免房屋買賣合同屬無效合同 二手房交易應注意哪些[朗讀]

哪些情形致使二手房買賣合同無效
1、產權主體有問題。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，還須提交共有人同意的證明書。
2、產權客體有問題。
(1)、未依法取得房屋所有權證的房屋;
(2)、只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;
(3)、鑑定為危房的房屋;
(4)、以標準價購買，尚未按成本價補足剩餘價款，向全產權過渡的房屋;
(5)、在農村集體土地上興建的房屋;
(6)、已經被列入拆遷公告範圍的房屋;
(7)、所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
(8)、所有權有糾紛的房屋;
(9)、已經抵押，並且未經抵押人書面同意的房屋;
(10)、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;
(11)、房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;
(12)、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
3、侵犯優先購買權。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。
4、房產、地產分別轉讓。房屋是建築在土地上的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別轉讓於不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
5、買賣中存在欺詐行為，顯失公平。如果出賣人在房屋產權、質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在合同生效後發現存在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴，請求確認合同無效。
6、單位違反規定購房。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批准。單位違反規定購買私房的，該買賣關係無效。
7、非法轉讓。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產，不得轉讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權，不符合轉讓房地產條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。違反上述規定的買賣合同無效。
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根據《合同法》第133條規定：「標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」這一規定確定的是「交付轉移所有權」的原則。按照這一規定，在一般情況下，合同標的物何時交付，標的物所有權就何時轉移，即二者同步轉移。但在特殊情況下，標的物所有權並非與標的物的交付同時轉移，如機動車買賣、房屋買賣等合同。而之所以未能實現二者同步轉移，有的是由於有關法律有特別規定，有的是由於當事人雙方有特別約定。
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