購房合同定金的糾紛解決[朗讀]

【基本案情】。
王先生看中一處在建樓盤，與2005年3月20日與開發商簽訂《商品房定購協議書》，王先生於當日向開發商交付了所約定的定金一萬元，並於協議書中約定的時間即2005年4月1日至4月10日期間到開發商處商談購房合同，因雙方就某些合同條款未能達成一致意見，合同未能簽成。王先生現要求開發商退還已交付的定金，遭到開發商的拒絕，其理由是：1、王先生並未在約定時間與其商談合同，構成違約，依約應沒收該筆定金;2、即使認可王先生在約定時間與其商談合同，但最終未能簽成，也構成違約，依約也應予以沒收。
【法理分析】。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
最高人民法院《關於適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。
根據以上法律規定我們可以看出，王先生交付給開發商的一萬元定金從法律性質上講是作為其在約定時間與開發商訂立購房合同的一個擔保，只要王先生在約定的時間去和開發商商談具體的購房合同，對於王先生而言，他就已經履行了合同義務，至於雙方因合同條款未能協商一致導致不能簽訂正式的購房合同，這屬於司法解釋中所說的「不可歸責於當事人雙方的事由」，因此開發商以沒有簽訂購房合同為由不予退還王先生的定金的理由不能成立，王先生可以訴求人民法院要回自己的一萬元定金。需要說明的是在現實生活中有很多購房者認為如果不簽訂購房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開發商簽訂了對自己很不利的購房合同，其實這種認識是錯誤的。
【律師建議】。
在此，律師提供以下幾種方案供購房者參考使用：
1、去談購房合同時請公證人員一起去，如果不能談成，請公證人員就談判的事實作公證，這種方案是最穩妥的，但缺點是成本過高;
2、請兩個以上證人一起去，如果談不成，今後訴訟時可請證人出庭作證，這種方案操作簡便，但有一定的風險，這種風險體現在對證人的證明效力的認定上;
3、自己去談，如果談不成，馬上要求開發商退還定金，如果開發商口頭答應但又以各種理由推脫的話，應要求其寫下保證退還定金的承諾;如果開發商拒絕寫下承諾，則可以在現場與公證人員聯繫請求到現場作公證，或者可以求助公安機關，能爭取一個書面的報案記錄，目的都是在於固定證據予以證明自己在約定時間去談過購房合同這麼一個事實;
4、在定金合同約定的時間內以有證據證明的書面方式(通常的做法是以公證郵寄送達方式)向開發商提出合同條款或者修改意見,如果開發商不答應所提合同條款或者修改意見,則要求依法退回定金。
律師提醒各位購房者，只要你在約定的時間去和開發商談合同了，你就履行了你在認購合同中的合同義務，這裡的定金約束的是你要如約給開發商一個商談合同的機會，並不是約束一個購房合同簽訂的結果，因此一定要澄清認識，千萬不能隨便簽訂購房合同，這樣會為自己今後的合法權益埋下隱患。正如本案中所舉情形，在現實中也經常會有這樣的情況，就是開發商會否認購房者來與其協商過簽訂購房合同這一事實，據此來不予退還定金。對於這個問題，律師提醒各位購房者，一定要有證據意識，因為一旦發生訴訟，購房者要求退還定金的請求得到支持的前提就是首先得舉證證實自己沒有違約，也就是在約定的時間曾去和開發商商談過購房合同。
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