大產權房和小產權房的區別有哪些[朗讀]

一、小產權房怎麼買賣？
1、看房買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的費用都歸買方支付。
2、查檔買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房產檔案。
3、簽合同買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、佣金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點後，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司。
4、公證賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委託擔保公司辦理相關事務。
5、資金及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行資金賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔保公司與銀行簽訂資金協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔保公司），約7~8個工作日左右。
6、贖樓買方向擔保公司支付擔保費用後，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及註銷抵押登記手續，約5個工作日左右。
7、房屋過戶買方同擔保公司去房地產產權登記簽訂《小產權房買賣合同（現售）》，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個工作日。
8、繳費買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證（記得多複印一些，再見到它時要等全部貸款還清之後），擔保公司領出新房產證同按揭銀行在市房地產產權登記作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產證抵押登記後，銀行把扣除贖樓貸款後的貸款給賣方，約10個工作日左右。
9、交房買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。
二、小產權房購買的風險。
1、法律效力。
「小產權房」買賣合同的效力一般認定無效為原則，但也區分不同情況：
（1）對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
（2）對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
（3）對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
2、房產轉讓。
「小產權房」拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值也有一定影響。
3、政策風險。
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
4、監督缺位。
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監督存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的沒有資質，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
三、大產權房和小產權房的區別有哪些。
小產權房。
1、小產權房的房產證由鄉鎮頒發，個人並沒有實際的產權。
2、個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。
3、小產權房的建設用地一般是歸鄉集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。
4、購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
大產權房。
1、大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。
2、職工可以自由或轉讓大產權房，沒有時間上的。
3、大產權房的用地是由國家（也就是當地）劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
4、購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。
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