「購買雙學區房，增值教育坐享其成」「20年黃金教育鏈」「12年全齡名校」……當下，不少家長為了孩子不惜重金購買名校學區房。於是，涉及學區房的宣傳成為眾多樓盤促銷的「吸睛大法」。然而，真實的學校施教區範圍可能與開發商的宣傳相差甚遠。近日，江蘇省蘇州市虎丘區人民法院對一起這類商品房銷售合同糾紛案依法判決，被告房地產開發商因廣告宣傳內容不實而賠償原告購房者1萬元。
輕信開發商宣傳購房
丁某夫婦均為外地來蘇工作人員。格外重視教育的夫妻倆，將優質學區視為在蘇州購房的優先目標。「初來乍到，我們聽信了開發商所謂『雙學區房』的宣傳，一下就動了心。」據丁某夫婦陳述，從兩人第一次看房到簽訂合同，以及在隨後的交房過程中，開發商一直向兩人聲稱，「雙學區」是其最大賣點，業主可在第一轄區的實驗中學和第二轄區的外國語中學（均為化名）作雙向選擇。
「實驗中學在當地可是響噹噹的名校。再說房子屬於第一轄區，孩子的小學也可以在該轄區就讀。」2013年10月，滿心歡喜的丁某夫婦與開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套建築面積130平方米、總價120萬元的房子。
不過，在購房合同中，開發商關於學區的宣傳和允諾內容並沒有寫進去。而且，該合同還在補充協議中約定：「買受人已充分了解該房屋的規劃內容……買受人同意按照本房屋的現有狀態及小區規劃接受並簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現之房屋設計及小區規劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分。」。
合同簽訂後，丁某夫婦按約支付了購房款，並於2015年2月辦妥房屋產權登記手續。自此，他們就靜候學校配套佳音。然而結果令他們大跌眼鏡：2015年4月到6月期間，轄區公安、教育等部門明確表示：該樓盤項目區劃屬於第二轄區，小學和初中施教區學校分別為第二轄區小學和外國語中學。
丁某夫婦這才搞明白，他們所購買的房產根本不在實驗中學的學區範圍內。「女兒不僅讀不到實驗中學，連第一轄區的小學也沒法就讀。」夫婦倆認為，開發商交付的房屋與當初宣傳中的「雙學區房」有較大差距，兩人買虧了，於是起訴到法院，要求判令開發商賠償房屋差價2萬元。
法院認為被告構成違約
法院經審理查明，在該樓盤當初的路面廣告中，確實頻繁出現「雙學區」字樣。在搜房網關於該樓盤的宣傳視頻中，置業顧問就周邊配套介紹說：「樓盤中學為雙學區，業主可以雙向選擇。」2014年2月至5月間，在被告開發商微信公眾號推送的文章中，也多次使用「雙學區」「雙學區保障」「選房容易擇校難」「雙學區，實驗中學」等字樣。
法院審理後認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為「要約邀請」，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為「要約」。現根據相關文件，涉案房屋不屬於實驗中學學區範圍，被告違反了合同約定，構成違約，應承擔違約責任。
「當然，原告也存在過錯。」法官解釋說，「首先，在蘇州大市範圍內，從未出現過某一小區屬於不同學校學區、業主可自由選擇就學的情況，購房者應有起碼的鑑別與判斷。其次，本著對自己負責的態度，原告也應向相關政府部門核實後再作決定。第三，教育行政部門只有在小區樓盤完成交房、不動產辦理登記後才會正式公布該小區的施教區劃分，房屋銷售過程中的學區廣告具有巨大的不確定性。」因此，法官表示，原告由於疏忽、輕率而作出購買涉案房屋的決定，自身也存在相當過錯。
至於原、被告雙方在合同附件中寫明的補充條款，法院認為上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未採取足以引起購房者注意的方式對原告進行提示和說明，內容上排除了買方主要的權利、免除了開發商自身義務，因而為無效約定。
最終，法院綜合考慮雙方的過錯程度和合同的履行情況，酌情判定被告賠償原告損失1萬元。
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輕信開發商宣傳購房
丁某夫婦均為外地來蘇工作人員。格外重視教育的夫妻倆，將優質學區視為在蘇州購房的優先目標。「初來乍到，我們聽信了開發商所謂『雙學區房』的宣傳，一下就動了心。」據丁某夫婦陳述，從兩人第一次看房到簽訂合同，以及在隨後的交房過程中，開發商一直向兩人聲稱，「雙學區」是其最大賣點，業主可在第一轄區的實驗中學和第二轄區的外國語中學（均為化名）作雙向選擇。
「實驗中學在當地可是響噹噹的名校。再說房子屬於第一轄區，孩子的小學也可以在該轄區就讀。」2013年10月，滿心歡喜的丁某夫婦與開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套建築面積130平方米、總價120萬元的房子。
不過，在購房合同中，開發商關於學區的宣傳和允諾內容並沒有寫進去。而且，該合同還在補充協議中約定：「買受人已充分了解該房屋的規劃內容……買受人同意按照本房屋的現有狀態及小區規劃接受並簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現之房屋設計及小區規劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分。」。
合同簽訂後，丁某夫婦按約支付了購房款，並於2015年2月辦妥房屋產權登記手續。自此，他們就靜候學校配套佳音。然而結果令他們大跌眼鏡：2015年4月到6月期間，轄區公安、教育等部門明確表示：該樓盤項目區劃屬於第二轄區，小學和初中施教區學校分別為第二轄區小學和外國語中學。
丁某夫婦這才搞明白，他們所購買的房產根本不在實驗中學的學區範圍內。「女兒不僅讀不到實驗中學，連第一轄區的小學也沒法就讀。」夫婦倆認為，開發商交付的房屋與當初宣傳中的「雙學區房」有較大差距，兩人買虧了，於是起訴到法院，要求判令開發商賠償房屋差價2萬元。
法院認為被告構成違約
法院經審理查明，在該樓盤當初的路面廣告中，確實頻繁出現「雙學區」字樣。在搜房網關於該樓盤的宣傳視頻中，置業顧問就周邊配套介紹說：「樓盤中學為雙學區，業主可以雙向選擇。」2014年2月至5月間，在被告開發商微信公眾號推送的文章中，也多次使用「雙學區」「雙學區保障」「選房容易擇校難」「雙學區，實驗中學」等字樣。
法院審理後認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為「要約邀請」，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為「要約」。現根據相關文件，涉案房屋不屬於實驗中學學區範圍，被告違反了合同約定，構成違約，應承擔違約責任。
「當然，原告也存在過錯。」法官解釋說，「首先，在蘇州大市範圍內，從未出現過某一小區屬於不同學校學區、業主可自由選擇就學的情況，購房者應有起碼的鑑別與判斷。其次，本著對自己負責的態度，原告也應向相關政府部門核實後再作決定。第三，教育行政部門只有在小區樓盤完成交房、不動產辦理登記後才會正式公布該小區的施教區劃分，房屋銷售過程中的學區廣告具有巨大的不確定性。」因此，法官表示，原告由於疏忽、輕率而作出購買涉案房屋的決定，自身也存在相當過錯。
至於原、被告雙方在合同附件中寫明的補充條款，法院認為上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未採取足以引起購房者注意的方式對原告進行提示和說明，內容上排除了買方主要的權利、免除了開發商自身義務，因而為無效約定。
最終，法院綜合考慮雙方的過錯程度和合同的履行情況，酌情判定被告賠償原告損失1萬元。
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