全裝修商品房預售合同糾紛中的三個難點問題[朗讀]

全裝修住宅是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成的新建城鎮商品住宅中的集合式住宅（《商品住宅裝修一次到位實施細則》第1.1.2條規定）。全裝修住宅因可減少住宅使用的中間環節，規範裝修市場，節約資源，減少環境污染並提高物業品質，最終促進住宅產業化的發展，因此受到越來越多的地方政府的重視。但對於全裝修商品房預售合同糾紛的處理，實踐中尚未形成較為統一的裁判規則，其中疑難問題所在多有。鑒於此，本文擬對全裝修商品房預售合同糾紛中的三個難點問題略作分析和探討。
一、買受人可否以裝修標準縮水為由主張差價損失。
對於該問題，筆者認為，應當遵循區分糾紛的類型，並根據不同的類型確定不同的判斷標準，同時，行政措施和司法救濟合力，引導全裝修房屋預售市場健康有序發展。
區分類型。全裝修商品房預售合同糾紛中是否存在裝修標準縮水問題的處理，可根據買受人可否對裝修價值進行預測、評估以作出是否締約為條件，區分為兩種不同的情形：其一，商品房買賣合同中對裝修所用主要材料的品牌、型號、數量進行明確約定，或開發商提供了裝修樣板房的情形。此情形下，因買受人實際掌握了裝修所用材料的品牌、型號、數量，可以據此判斷裝修的價值。其二，商品房買賣合同中僅約定裝修標準，而未約定具體品牌、型號、數量，且開發商未提供樣板房的情形。此情形下，買受人無從判斷裝修的價值，即其在作出意思表示時，無法預測裝修的結果。
確定標準。主觀價值論認為價值只能通過人們在自由市場中的實際行為和選擇得到體現，對價只要當事人主觀上認為具有等值性即可，客觀上價值是否相當在所不問。客觀價值論則認為商品的價值是客觀存在的，是凝結於其中的人類無差別勞動。目前主流的觀點認為，採用客觀價值論抑或主觀價值論，應依據合同的程序正義和實質正義。程序正義審查的是當事人在合同締結、履行的過程中地位是否平等、意思是否自由。實質正義審查的是合同所反映的當事人之間權利義務關係本身是否妥當、是否等值。如果合同的締結過程程序上是正義的，應採用主觀價值論，尊重當事人談判的結果；如果合同的程序正義無法保障，則要進行實體性正義的審查，判斷合同的內容是否平等、均衡。根據以上所述，對第一種情形，應采主觀價值論，司法不干涉當事人的意思自治，除能舉證證明開發商所使用的材料的品牌、型號、數量與約定不符的情形外，買受人主張裝修標準縮水的，應當駁回其請求；對第二種情形，則應採取客觀價值論。
合力規制。採取客觀價值論時，案件具體如何處理，無法避免一些擔憂：商品房預售合同中涉及的買受人眾多，一旦可以通過鑑定的方式來判斷裝修是否符合約定的標準，可能會導致買受人不管對裝修是否滿意，都會對裝修標準提出異議，會造成大量長期未結案，對商品房市場造成極大的衝擊，這顯然不是司法作為一種社會矛盾消解機制應當扮演的角色。因此，買受人的權利固然不能漠視，但全裝修作為一種新鮮的、處理難度極大的社會問題，顯然也不可能是法院一家之力就可以完全解決的，筆者認為可從兩個方面著手：其一，行政方面。行政主管部門強化商品房買賣合同備案的管理，並加大對開發商備案違規的處罰力度，而備案的示範合同中，裝修的具體品牌、型號、數量應是其必須具備的內容。如此可保障買受人對裝修標準的預測，從而采主觀價值理論來處理雙方產生的糾紛，這既是規範市場行為，也是妥善處理這類糾紛的最有效的途徑。其二，司法方面。對於極少數合同中未列明具體品牌、型號、數量的情形，考慮到這類糾紛的涉眾型，而開發商通常會在一個樓盤中提供有限幾種不同的裝修方案，因此可採取類型化處理的方式，即對每種裝修方案作出一個司法鑑定，其他同類型房屋參照上述鑑定是結論來處理。當然，在行政與司法未能協調一致的情形下，採取客觀價值論，以鑑定的方式來判斷裝修是否縮水應當慎之又慎。
二、買受人可否以裝修質量問題為由拒絕收房。
未進行裝修的商品房稱之為毛坯房。毛坯房不能直接居住，還不是真正意義上完整的物業產品，因此對毛坯房進行裝修對於房屋的居住使用是不可或缺的。全裝修住宅實現了商品住宅一步裝修到位，其與商品房本身共同構成了開發商應交付的標的物。合同法第一百四十八條規定：「因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。」 標的物於其風險轉移之時應當具備約定的性狀，沒有約定時，應當具備適用於合同預定的使用目的或者通常的使用目的，並具備同種標的物一般應具備的、買受人從物的種類上可以期待的性狀。因此，如果裝修質量存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限，或者裝修不符合約定的交付條件時，買受人有權拒收。具體情形有：
裝修不符合約定的交付條件。商品房買賣合同，一般會對交付條件進行約定，全裝修商品房預售合同中，則還會同時約定裝修的交付條件，如《浙江省商品房買賣合同（預售）示範文本》第十一條商品房相關設施設備交付條件就約定了廚房和衛生間於交付時可以正常使用作為交付條件，同時約定在約定交付日未達到交付上述條件的，出賣人按照本合同第十三條的約定承擔逾期交付責任。若約定的交付條件未能達到，則買受人有權拒收，並要求出賣人承擔逾期交房的違約責任。
裝修質量問題影響房屋居住使用功能的實現。全裝修商品房預售合同中，開發商交付給買受人的是經過裝修的成品房，買受人購買商品房的目的，是為了居住使用。倘若因裝修質量問題導致房屋居住、使用的某項功能不能實現，則即使合同中未約定為交付條件，買受人也可依據合同法第一百四十八條之規定拒絕受領房屋。如為了增加房屋居住的舒適性，合同約定了鋪設地暖或安裝中央空調，若因質量問題，地暖不能制熱，或者中央空調不能製冷，則買受人有權拒絕收房，並要求出賣人承擔逾期交房的違約責任。
裝修風格與約定不符。實踐中，有些開發商為買受人提供了多種裝修樣板以供選擇，倘若買受人選擇了美式鄉村風格的裝修，實際交付時因開發商之錯誤裝修為日韓簡約風格，則買受人有權選擇拒收。其原因是，房屋價值巨大，裝修也通常耗資不菲，家裝風格通常影響買受人的居住體驗，以至影響合同目的的實現。但是，因裝修已經完成，並不存在質量問題，拆除後重新裝修損耗過大，應認定為經濟上履行不能，買受人可拒收房屋並解除合同，但其拒收房屋後要求出賣人承擔逾期交房責任，則不應支持（逾期交房以交付房屋義務仍具履行可能性為前提）。當然，該情形下買受人也可受領房屋，同時要求出賣人承擔不完全履行的違約責任。
除上述情形外，對於一般的質量瑕疵，買受人無權拒收房屋，但因出賣人未完全履行合同義務，買受人可要求出賣人承擔維修責任，對於維修期間的所產生的房屋無法使用的損失，可要求出賣人賠償。
三、買受人可否就裝修的某項材料依據消費者權益保護法要求開發商承擔退一賠三的責任。
筆者認為，消費者權益保護法不適用商品房買賣合同糾紛。全裝修住宅中涉及裝修的材料，尤其是一些電器設備，比如空調、冰箱、抽油煙機等，這些設備是否適用消費者權益保護法呢？筆者認為也不適用。出賣人交付的是一個經過裝修的房屋而非房屋與裝修材料，全裝修住宅是房屋與裝修合體。與因房屋建材質量缺陷而形成的問題，只能通過房屋質量問題而不能通過建材質量問題提出請求一樣，對裝修中使用的材料，只能通過對裝修提出請求，而不能對建材提出請求。所以，消費者權益保護法不適用商品房買賣合同糾紛，也不適用全裝修商品房買賣合同。
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