律師代理李某訴劉某借名買房糾紛案[朗讀]

【案情簡介】。
李某與劉某通過工作關係相識，後李某與劉某達成口頭約定，約定由李某借用劉某的名義購買位於北京市大興區的兩處房屋（以下稱「601號」、「602號」），雙方並未簽署正式的書面借名買房協議。隨後劉某按照李某的要求單方在一張稿紙上寫了「601號房屋是李某所有的房屋，該房屋所有權益都歸李某」。房屋的首付款以及裝修款是李某交付，按揭貸款也由李某償還（部分由劉某償還）。隨著房價上漲房屋升值，劉某有意將601號、602號房屋據為已有。因劉某拒絕將房屋過戶至李某名下而引發爭議，李某遂起訴至法院，要求確認借名購買的兩處房屋為李某所有，劉某協助辦理房屋過戶手續並承擔相關訴訟費用。
劉某答辯稱，涉訴的兩處房屋系二人同居關係期間購買，是基於戀愛關係以結婚為目的購買的房屋，劉某有出資、出力且一直在償還貸款；認為按照雙方的出資比例，劉某應享有房屋70%權益，即使不按照出資比例確認份額，也應該視為是雙方的共同財產，故其不同意李某的訴訟請求。
一審法院經審理查明，2001年2月劉某曾分別與開發商簽訂房屋買賣合同，購買601號、602號房屋。兩處房屋交付後，由李某出資進行裝修並居住在601號房屋，602號房屋由李某父母居住，劉某也曾居住過601號房屋。2001年3月，劉某出具收條載明：收張女士（李某母親）購房及裝修款共20萬元。2001年4月及2002年1月，劉某均書寫過證明，載明以劉某名義所購601號房屋，其購房款均系李某所出，房屋所有權歸李某所有。對此，劉某認可證明的真實性，但稱該些證明均是李某脅迫其書寫。
關於房屋貸款償還問題，李某稱截至2014年5月共還貸款59餘萬元，其中36餘萬元系李某持存摺自行到銀行償還，餘款23餘萬元由劉某償還，劉某之所以代為償還系因其曾向李某借款，劉某以代償的貸款沖抵借款。庭審中，李某出具了劉某簽名的借條證明其主張。2014年6月至今，因劉某意欲侵占其房屋故註銷了還貸存摺，李某無法通過銀行存摺還款，自此時間之後，貸款一直由劉某償還。
一審法院認為，李某提交的劉某書寫證明能夠證明李某借用劉某名義購買房屋，且601號房屋交付後一直由李某實際占有。雖然劉某稱其受到脅迫才簽署的證明，但並未對此提供證據證明。故判決劉某協助辦理兩處房屋的過戶手續，駁回李某其他訴訟請求。
一審法院判決後，劉某不服遂提起上訴。二審法院認為本案事實尚需進一步查清，且案涉601號房屋設定有抵押，原審法院在審理本案時遺漏當事人，嚴重違反法定程序，故裁定撤銷原判、發回重審。
本案發回重審後，一審法院依法追加貸款銀行作為本案第三人。重審法院查明的事實與原審法院查明事實一致。第三人也表示服從法院對是否借名買房的認定，並同意在一次性收取貸款本息的情況下協助辦理房屋過戶及解除抵押的手續。
重審法院經審查提出，由於602號房屋至今未辦理房屋所有權證，涉及開發商、劉某及貸款銀行各方主體，建議李某變更訴訟請求撤回對602號房屋的起訴。經過分析，李某聽從法院建議變更了訴訟請求，不再主張602號房屋權益，只要求法院依法判令601號房屋歸其所有、判令劉某協助其辦理房屋過戶手續。
【代理意見】。
本案中，李某的代理律師提出如下代理意見：
（一）李某和劉某之間雖然沒有簽署有關借名買房的書面協議，但從劉某親筆書寫的證明，並結合本案首付款和裝修款出資事實情況、房屋實際居住使用情形，均足以能夠認定雙方借名買房法律關係的事實。
李某和劉某雖然沒有根據合同法第12條的規定簽署正式合同，只有劉某親筆書寫的借名買房、房屋實際權益歸李某所有的證明，但這並不能否認雙方借名買房的事實。合同法同時規定了除書面協議之外還可以有口頭約定，而劉某出具的證明所記載的簡潔內容正是雙方約定的集中體現，在劉某認可證明是其親筆所寫的情況下，當然能夠作為關鍵證據使用。劉某在庭審中認可該兩份證據的真實性只是主張是李某威脅其所寫，但並沒有任何證據予以證明，其目的就是要撕毀誠信、放棄道德，強占李某實際購買的案涉房屋，其主張不應得到法院支持。
（二）雙方從未有過共同買房的約定，案涉601號房屋的首付款和裝修款、稅費均系李某實際出資，且該房屋自交付之日起一直由李某實際居住使用，該房屋的所有權證、購房合同、發票等與該房屋有關的文件材料均由李某持有保管，該事實能夠和劉某親自書寫的證明互為佐證，足以證明李某是601號房屋的實際所有權人。
雙方之間根本不存在共同買房的情形，自始至終就是李某借劉某名義買房，案涉601號房屋也一直由李某居住使用，如果如劉某所述的雙方是共同購買，那麼為何劉某從來不提出任何主張、任由李某十幾年享有案涉房屋的所有權益包括所有權、處分權？顯然於理不通，真實情況就是李某是借劉某名義購買案涉房屋且自行承擔所有費用，所以李某才能理直氣壯的實際占有案涉房屋，與該房屋有關的證件和合同文件才會由李某持有保存。
（三）601號房屋的貸款一直由李某實際償還，即使因劉某惡意註銷存摺造成李某無法自行償還房屋貸款、由劉某直接償還貸款，也不能推翻李某是601號房屋的合法權益人這一事實，更不能據此認定劉某實際出資享有份額。
如李某所述，因為李某借劉某名義買房，購房合同、貸款合同、銀行還房貸存摺等與購買案涉房屋有關的所有憑證及手續都必須以劉某的名義辦理，所以，即使事實上是李某依約償還房屋貸款，但銀行憑證顯示的卻仍然是劉某的還貸存摺、還款人是劉某。601號房屋借款合同中註明的還款賬戶信息是劉某之前的銀行賬戶，後賬號變更為××××××××××××，該還貸存摺一直由李某持有（直至劉某申請註銷）。
因為雙方存在債權債務，劉某總計欠李某400餘萬元，且劉某無力一次性償還全部借款，所以雙方曾達成一致由劉某以償還房貸款的方式按月償還借款。但是，在借款合同開始履行後，劉某卻表示沒有能力償還貸款，如果李某想要留住房子就自己償還貸款。李某無奈之下，只能以自己的工資及兼職所得來償還貸款。所以，601號房屋自開始履行直至2009年6月，該房屋的房貸全部是由李某持存摺直接到銀行櫃檯用自有資金以現金的方式予以償還。李某還貸之後，該還貸存摺會顯示「續存」字樣，以證明李某是以現金的方式直接還貸。對於該事實，李某提交的銀行存摺能夠予以證明。
劉某已提交了部分銀行憑證，其提交的銀行憑證由劉某轉賬給李某的，也由劉某轉賬給房貸賬戶，其同時提交的2007年至2008年的銀行憑證和收條，是劉某轉賬給李某的記錄和李某出具的收條，劉某提交的這些證據和李某一審中所述的自2009年5月前一直是李某自行償還房貸款、劉某按照每月償還李某5000元債務的約定或直接打款到李某賬戶或直接償還到房貸賬戶的主張相吻合，再次證明李某是借劉某名義買房、李某一直自行承擔房貸等所有與案涉房屋相關的費用這一事實。
（四）劉某代為償還房屋貸款的行為是向李某償還債務；即使法院不認定劉某通過代為償還貸款向李某清償債務的事實行為，雙方也只構成債權債務關係，不能否認雙方借名買房、李某是601號房屋所有權人的事實。
退一步講，即使在還貸過程中有部分款項確實是由劉某償還，也是債權債務法律關係，劉某可以另行主張債權，而不能改變借名買房這一事實，不能影響李某是601號房屋的實際權益人這一事實。
（五）601號房屋不存在不能過戶的障礙，依法可以辦理過戶手續。
被告劉某已取得601號房屋的所有權證，且抵押權人貸款銀行也表示在原告李某一次性支付完畢剩餘貸款本息的前提下能夠協助辦理解除房屋抵押事宜，即，601號房屋具備辦理所有權轉移手續的條件。
綜上所述，李某提交的證據足以能夠證明雙方之間借名買房的事實。根據北京市高級人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》「當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持」的規定，李某依法有權要求劉某將601號房屋過戶至李某名下，法院依法應予以支持。
【判決結果】。
重審一審判決：1、原告李某於判決生效後三十日內一次性向第三人貸款銀行償還完畢601號房屋尚有的貸款本息；在償還完畢貸款本息後，被告劉某、第三人貸款銀行協助原告李某辦理完畢房屋抵押權註銷手續後，被告劉某協助將房屋過戶至李某名下。2、駁回李某其他訴訟請求。
重審二審判決：駁回上訴，維持原判。
【裁判文書】。
重審法院最終認定：
1．李某提交的劉某書寫證明能夠證明李某借用劉某名義購買房屋，且房屋交付後一直由李某實際占有。雖然劉某稱其受到脅迫才簽署的證明，但並未對此提供證據證明。因此，雙方之間系借名買房法律關係，但李某要求對房屋進行確權認定沒有法律依據，房屋尚存貸款本息應由李某償還。
2.對於劉某代替償還的貸款部分，在劉某明知涉案房屋屬於借名買房的情況下，其代為還款的行為不構成其取得房屋產權份額，應屬債權債務範疇，可另行解決。同時，劉某認為其還貸屬於共同出資購房行為的情況下，就劉某還貸本案不予一併處理。
【案例評析】。
（一）當事人未按照法律規定簽署書面協議，是否必然無法確認真實法律關係。
從本案的審理結果來看，即使沒有依法簽署書面合同，只要能舉證證明雙方之間約定的真實法律關係、且法院依法予以採信，當事人的合法權益依然能得到保護。
依據法律規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，根據查明的事實，劉某曾先後三次書寫證明，確認訴爭房屋系李某出資，所有權歸李某所有。並且，房屋交付後一直由李某實際占有，且李某償還了部分貸款。因此，應當確定二人為借名買房法律關係。
（二）雙方達成借名買房的約定是否有效，借名人能否要求被借名人履行義務辦理產權過戶手續。
根據北京高院關於審理房屋買賣合同的指導意見，對於借名人實際享有房屋權益的，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但需要注意的是，如果雙方是為了規避住房限購政策而簽署借名買房合同，借名人不具備購買資格但以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。
【結語和建議】。
關於借名買房，無論是借名人還是被借名人均需務必慎重，因為房屋的價值往往較高，尤其是在北上廣深一線城市，一套房屋的價值更是巨大。若基於客觀原因確實需要借名買房時，一定要對被借名人進行調查了解，初步判斷是否可能存在被借名人日後「不認賬」以及被借名人的資產是否有重大債務的法律風險。為保護雙方的合法權益，雙方應簽訂具備法律效力的借名買房合同，借名買房之「約定」要具體、明確，約定清楚借名買房，以及價款支付、稅費承擔、過戶時間等各自的權利義務，必要時可通過文書公證、見證等合法手段對借名買房事宜予以第三方確認，將房產糾紛防患於未然。
另外，在各地都實施房屋限購政策對買房人擁有的房屋套數、購房資格予以限制的情況下，被借名人也需要考慮借名供他人買房是否會影響到自身的購房需求或購房資格，以免自己借名給別人、自己買不了房的尷尬事情發生。
「文章來源網絡，如有侵權請聯繫刪除」。