民法典 租賃合同五大實質性修訂解讀[朗讀]

完善不定期租賃的推定規則
第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
法條沿革：
《中華人民共和國合同法》。
第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
釋義：
關於合同形式本法合同編通則部分已作出規定，即當事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。法律並不特別要求合同當事人採用何種形式訂立合同，但是法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。
不定期租賃合同最主要指的是在沒有約定租賃期限或者租賃期限約定不明，而且在事後也不能夠確定租賃期限的租賃合同。
為了既便利交易又保證交易安全，本條對租賃合同的形式作了以下幾個層次的規定：
第一，租賃期限不滿 6 個月的租賃合同，可以採用口頭形式也可以採用書面形式。這是因為租賃期限較短的合同一般來說租賃物價值不大(當然不排除大型的機械設備)，租賃物使用後變化也不大，租金也較少，租賃關係結束得快，證據不易失散。一旦發生糾紛容易分清責任，因此，不必要求當事人非以書面形式訂立合同。
第二，租賃期限在 6 個月以上的應當採用書面形式。以租賃期限長短來劃分是否應當採用書面形式，是考慮到租期長短與合同當事人雙方的利益有直接關係，因為租期長的合同往往是租賃物價值較高，租金較多，對租賃物的使用消耗也多一些，如果以書面形式將雙方的權利義務規定清楚，在將來發生爭議時就有據可查，易於解決糾紛，保護當事人的合法權益。
第三，租賃期限 6 個月以上的，當事人沒有採用書面形式，並非導致合同無效，而是產生約定的期限不予承認的效果。一般規定形式要件的條款，是為了提醒當事人盡到審慎義務，重視合同的訂立。
但租賃期 6 個月以上的合同，若能確定租賃期的應當視為定期合同。在本法制定前，並未規定「無法確定租賃期」的情形下才能視為不定期租賃，因而不採用書面形式的，法律是否應一律將其視為不定期租賃存在爭議。
對租賃期限的約定，應當由當事人協商。法律一般不應干涉當事人對期限的約定。
定期租賃和不定期租賃，其合同的形式和效力等，在法律規定上有所不同，若一律視為不定期租賃，則過於僵化，有違合同自由的原則，也不符合民法的誠實信用原則和公平原則。因此，本法作出相應修改。
在本條規定中，即使應採用書面形式而未採用，也有可以視為定期租賃的情況。
其一，如果租賃合同雖未採用書面形式，但雙方當事人對租賃期限無爭議的，應為定期租賃。
其二，即使雙方當事人對租賃期限有爭議，但一方如果能舉證證明約定有確切的租賃期限的，應為定期租賃。
其三，若雙方對租賃期限有爭議，可以參照本法第 510 條確定租賃期限，也可以適用本法第 730 條關於租賃期限「沒有約定或者約定不明確」情形下的規定。
「無法確定」的表述意味著，不僅當事人自身可以對約定期限情況進行舉證證明，司法機關也可以依據法律規定的關於合同約定不明情況下，交易習慣、行業標準等規定進行推定。這體現了充分保障當事人意思自治，增加了認定為定期合同的可能性，有利於維護交易的穩定性。
出租人維修義務
第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
法條沿革：
《中華人民共和國合同法》。
第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
釋義：
出租人負有保持租賃物適於使用、收益狀態的義務，在租賃物存在瑕疵或被毀損的情況下，出租人應當承擔維修義務，但是當事人另有約定的除外。出租人履行維修義務，可以由出租人主動做出，也可以由承租人提出。
承租人請求出租人履行維修義務的，以租賃物有維修的必要及維修的可能為要件。租賃物有維修的必要是指租賃物發生毀損等情事，如不維修將致使承租人對租賃物不能為使用、收益或不能圓滿地為使用、收益，如出租的房屋因時日長久，遇雨滲漏，承租人無法居住等情形。並非一切與交付時不一致的狀態都有維修的必要，租賃物雖有瑕疵，但不妨礙使用、收益的，則無維修的必要。
租賃物是否具有維修的可能，不僅應以物理上或技術上是否可能作為判斷標準，還應以社會一般觀念或經濟上的意義加以決定。
租賃物有維修的必要及可能時，承租人可以向出租人發出維修的請求，催告出租人在合理的期限內對租賃物進行維修。該合理期限應當根據租賃物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度以及出租人的維修能力等具體情況確定。出租人應當在承租人提出的合理期限內履行對租賃物的維修義務，以滿足承租人使用租賃物的需求。
同時，出租人不履行維修義務，任憑租賃物部分或全部毀損、滅失，致使承租人無法實現合同目的的，構成根本違約，承租人可依據本法的有關規定，解除合同並請求出租人承擔違約責任。
目前中國大陸和台灣地區的學者多持否定說，認為在非因承租人的過錯所致的情形下，出租人才負有維修租賃物的義務，因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，則由承租人承擔維修義務，本條規定採用這一觀點。承租人拒不履行維修義務，造成租賃物毀損、滅失的，應當按照本法的有關規定，承擔損害賠償責任。
房屋租賃的承租人對租賃的房屋
行使優先購買權
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
法條沿革：
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
釋義：
關於優先購買權性質的認定，理論上一直存在分歧，主要有以下四種觀點：
第一，附條件的形成權說。該說認為優先權就其性質來說屬於形成權。優先購買權無論是法定還是約定的，性質上都屬於形成權，權利人可以依單方之意思表示，形成與義務人將租賃房屋出賣給第三人的以同樣條件為內容的合同，而無需義務人(出賣人)的承諾。但該項形成權附有停止條件，即只有在義務人出賣租賃房屋於第三人時，權利人才可以行使。
第二，期待權說。該說認為，在出租人未出賣租賃房屋時，優先購買權人的權利尚未現實化，只處於期待權狀態。但若出租人出賣租賃房屋於第三人時，優先購買權人就可以行使權利，期待權即可獲得實現。
第三，請求權說。請求權說認為優先購買權是權利人對出賣人享有的買賣合同訂立請求權。在權利人行使優先購買權時，買賣合同的成立尚須出賣人的承諾。有觀點進一步將請求權說概括為附強制締約義務的請求權。該說認為，在出賣人違反義務將租賃房屋出賣給第三人時，承租人可以訴請公權力介入，強迫該出賣人對其作出承諾的意思表示。換言之，出租人對於承租人購買租賃房屋的請求負有強制承諾的義務。
第四，在德國民法理論上，部分學者主張將依優先購買權形成的合同解釋為附雙重條件的買賣合同。具體而言，第一個條件是出賣人與第三人締結買賣合同；第二個條件是優先購買權人表示行使權利。這一構想在德國普通法時期即已存在，編纂《德國民法典》的第一次立法委員會甚至將其列為一種可能的選擇。
還有學者認為，優先購買權的行使是對起初內容並不確定的、長期並且附條件的買賣要約的承諾，換言之，優先購買權人借行使該權利，對出賣人的要約予以承諾。
本條採納了請求權說的觀點，理由具有以下四點：
第一，承租人所享有的對抗第三人的效力是有限的，因為其畢竟不是物權，不能直接產生對抗第三人的效力。尤其是在第三人是善意的情況下，采形成權說對於第三人的保護極為不利。
第二，如果認可其為形成權，則實際上給出賣人強加了一種就合同的內容必須作出承諾的義務，這和強制締約沒有本質差異。此種觀點顯然給出租人施加了不合理的義務，且與出租人所享有的所有權存在衝突，如此甚至將導致優先購買權具有優於所有權的效力。
第三，從我國司法實踐經驗來看，並沒有承認其為形成權，侵害優先購買權的後果只是賠償損失，而不是要直接在出租人和承租人之間形成合同關係。所以，優先購買權的實質就是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時優先於其他人定約的請求權。
第四，承租人已經享有本法第725條賦予的「買賣不破租賃」的權利以及第734條優先承租權，此時若再設立一個物權性的優先購買權會導致出租人和承租人之間保護的失衡。 而在侵害優先購買權的情況下，究竟應當產生何種效力，理論上也存在兩種不同的觀點：
一是無效說。此種觀點認為，承租人可以請求轉讓合同無效，要求將已經轉讓出去的應有份額歸於自己。
根據《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第 118 條(已失效)後段規定：「出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」顯然，該意見採納無效說。
二是損害賠償說。此種觀點認為，在優先購買權受到侵害的情況下，不應當確定轉讓合同無效，而應當由優先購買權人請求出租人承擔損害賠償責任。
但關於優先購買權人請求賠償的依據和範圍，存在不同的看法。有人認為，應基於締約過失責任，賠償優先購買權人的費用損失。也有人認為，應當基於違約責任，賠償優先購買權人的利潤損失。
本條規定採納了損害賠償說，理由主要在於兩方面：
一方面，無效說增加了交易成本。房屋所有人已經與第三人就房屋買賣達成了協議，並支出了交易成本，如果宣告合同無效，可能導致財富的浪費。
另一方面，無效說不符合鼓勵交易原則。如果認定買賣合同無效，就導致恢復原狀等後果，不符合效率原則，也與合同法鼓勵交易的宗旨不符。
從房屋買賣市場看，只要承租人可以證明損失存在，通過賠償其損失，就足以保障其權益，而不必使其獲得特定的房屋。不過，如果承租人確有足夠證據證明買受人與出租人惡意串通，則可以按照合同無效的相關規定主張合同無效。
另外，此處所說的賠償的範圍是實際損失，即優先購買權人要獲得類似房屋所多支出的價款損失，以及在購買房屋過程中支出的費用損失。這些損失都是因為出租人侵害承租人優先購買權而造成的，所以出租人應當賠償。
房屋承租人死亡的租賃關係的處理
第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
法條沿革：
《中華人民共和國合同法》。
第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
釋義：
房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人和承租人之間關於出租人將房屋交付承租人使用，承租人支付租金並於合同終止時將租用的房屋返還出租人的協議。
房屋為重要的不動產，它既可以作為生產資料，又可以作為生活資料。作為生活資料，房屋是滿足公民「住」這一基本生活需要的物質條件，從而住房租賃也就成為解決公民居住條件的重要手段。
「住」一般是以戶為單位的，所以，雖然承租人為一人，也可能會有其他共同居住人。因此在調整租賃關係時，不能不考慮承租人死亡後其他共同居住人的居住利益。在住房租賃中，承租人取得的只是房屋使用權，原則上其承租權不得繼承。
承租人死亡後，生前未與其共同生活的親屬或者法定繼承人，如果確需繼續租用住房的，享有優先承租權，可以與出租人另行簽訂房屋租賃合同。
但是，在租賃期限內，與承租人共同居住的人有在租賃的房屋內居住的權利，出租人不得干涉。
承租人死亡後，生前與承租人共同居住的人可以繼續租賃原住房，但應與出租人辦理續租手續，變更承租人。承租人死亡後無共同居住之人的，租賃關係終止。原共同居住之人另有住房的，也可以終止租賃關係。
租賃期限屆滿承租人繼續使用租賃物
以及優先承租權
第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
法條沿革：
《中華人民共和國合同法》。
第二百三十六條 租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
釋義：
根據本條規定，租賃期限屆滿，承租人仍繼續對租賃物為使用收益，出租人亦不反對；承租人繼續支付租金，而出租人也接受了。當事人有此行為即可以推定雙方有繼續租賃關係的意向，租賃期限視為更新。
但在這種情況下，當事人之間的定期租賃更改為不定期租賃，任何一方當事人均可以隨時解除合同。
法定優先承租權的行使條件包括以下幾個要件： 第一，存在合法有效的租賃關係。租賃關係是優先承租權產生的前提，一方面，沒有租賃關係或租賃合同並沒有實際履行，則承租人無法就使用租賃房屋產生收益，通過優先承租權保護其利益也就無從談起；另外，優先承租權是基於租賃權產生的權利，廣義上屬於租賃權的一部分，沒有合法有效的租賃關係，則承租人不享有租賃權，也不能享有優先承租權。
對於轉租而言，基於合同的相對性，次承租人僅與承租人存在租賃關係，因此只能向承租人而非出租人主張優先承租權。 第二，出租人繼續出租房屋。法定優先承租權的實質是法定的優先締約權，即當出租人繼續出租房屋時，承租人享有以同等條件優先締結租賃協議以實現續租的權利，若出租人主觀或客觀上不繼續出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋長時間無人承租等情況，出租人將不會與第三人締結租賃協議，優先締約權則無從談起。
另一個層面，承租人享有的優先承租權不能損害出租人的權益，這隻有在出租人繼續出租房屋的情況下才能成立，若出租人需要自用房屋或自租賃期限屆滿後房屋已長期無人承租，承租人主張優先承租權將損害或過分限制出租人對房屋的物權。我國已有地方法規明確規定該條件為優先承租權的前提。
但是，可以參考國外經驗對出租人收回房屋自用、房屋長期無人承租等情況進行明確限制，以防止法定優先承租權制度形同虛設。 第三，滿足同等條件。為了保障相對人的利益，優先權必須在同等條件下才能被行使，法定優先承租權也不例外。承租人行使該權利時續租的租賃條件應當與第三人的同等，這也是不影響出租人應有權益的保障。
但對於「同等條件」涵蓋的內容，有的學者認為，應當參照優先購買權的司法實踐，將「同等條件」認定為「同等價格」，有學者認為「同等條件」除了租金還包括租賃期限和用途等。優先承租權與優先購買權在目標與結果上存在根本差異，不宜直接參照優先購買權的司法實踐來定義優先承租權中的「同等條件」。
「同等條件」作為承租人行使優先承租權的重要條件，需要對其進行明確規定，以保障優先承租權的有效適用。
第四，在合理期限內主張。法定優先承租權的行使理應存在時間限制，否則涉及租賃物的新的租賃法律關係將無法產生及確定，法律關係長期懸而未決會導致更多的法律糾紛，也侵害了出租人和第三人的合法權益，不符合法定優先承租權設立的前提，此外，為保障承租人在合理期限內能夠主張權利，出租人應當承擔通知義務。
結語
轉眼間，已經到了 12 月，還有不到一個月，《民法典》就要正式實施了，《合同法》也會同時廢止。租賃合同作為實踐交易中運用頻率最高的合同之一，在很多方面均做出了修改。那麼，民法典實施後，租賃合同中應注意哪些風險點？哪些屬於法定而無需約定即受法律保護？哪些又屬於需要特別約定才能保障自身權益？這還需要大家進一步檢索相關法律法規，研讀類案，結合具體情況，進行研究與分析。
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