申請人對被申請人就租賃合同糾紛提起仲裁案[朗讀]

【案情簡介】。
2015年5月19日，申請人與被申請人簽訂《浴池租賃協議》，約定申請人將浴池租賃給被申請人經營，租賃期限自2015年6月1日至今年5月31日，每年租金80000元，每半年交納一次。合同簽訂後承租方向出租方交納押金10000元，合同簽訂第二年時，承租方應向出租方再交押金20000元。合同第七條約定，在經營中如需要更換燃氣鍋爐及開通燃氣開口，費用由承租方承擔。合同第十五條約定，「申請人在合同期間內，不得隨意終止或解除合同（除政策外）」。合同第十七條約定，「如被申請人合同不到期中途終止合同的，押金不再退還，並且追究被申請人的法律責任，所有設施及物品由被申請人處置」。合同簽訂後，被申請人先後於2015年5月25日、2016年5月15日兩次向申請人交納押金30000元。從2015年6月1日到2017年11月30日，向申請人交納租金200000元。2016年4月，在市區兩級政府要求取締10噸以下燃煤鍋爐的大形勢下，被申請人將浴池的燃煤鍋爐改造為合成油鍋爐。2017年4月7日，德州市某街道辦事處以該浴池鍋爐系醇基燃料鍋爐存在安全隱患為由，要求被申請人拆除鍋爐。被申請人也曾向德州市天然氣公司申請改造為燃氣鍋爐，但因造價問題未實施。
2017年8月20日，被申請人電話要求申請人解除合同，但申請人表示不同意。之後，被申請人停止經營，並將自己的物品全部拉走。
申請人對被申請人就租賃合同糾紛向德州仲裁委員會提起仲裁。申請人的仲裁請求：
一、依法裁決被申請人賠償申請人經濟損失200000元;
二、請求裁決被申請人賠償滯納金20000元;
三、仲裁費由被申請人承擔。
【爭議焦點】。
1、被申請人是否可以單方面解除合同，解除合同的原因是否屬於不可抗力。
2、本案租賃合同是否解除。
3、申請人要求被申請人賠償200000元經濟損失和20000元滯納金有無事實依據和法律依據。
4、被申請人要求退還30000元押金和20000元租金的請求能否成立。
【裁決結果】。
一、解除雙方簽訂的《浴池租賃合同》;
二、被申請人在本裁決生效後十五日內向申請人賠償經濟損失40000元;
三、駁回申請人其他仲裁請求;
四、駁回被申請人的反請求。
【相關法律法規解讀】。
一、關於被申請人是否有權單方面解除合同，解除合同的理由是否屬於不可抗力。
《合同法》第一百一十七條第二款規定：「本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況」。本案被申請人聲稱的不可抗力是指政府基於環保原因做出的鍋爐改造通知。仲裁庭認為，雙方在簽訂合同時，已經對燃煤鍋爐改造為燃氣鍋爐做了約定，說明雙方均預見到燃煤鍋爐會因環保問題被取締。被申請人接管經營後，卻沒有將鍋爐直接改造為燃氣鍋爐，而是改造為燃油鍋爐。2017年4月，因為燃油鍋爐對環境的不安全因素，當地政府又要求整改，被申請人因資金不足未進行燃氣鍋爐改造。可見，被申請人聲稱的停業原因並非不能克服的，如果被申請人一開始即按照合同約定和政府意見改造為燃氣鍋爐，停業因素是完全可以避免的。對被申請人主張停業原因系不可抗力，仲裁庭不予支持。
被申請人稱浴池是被政府責令停業的，根據《行政處罰法》規定，責令停產停業是行政處罰的一種類型，因而被責令停業應當有行政機關依法出具的《行政處罰決定書》。被申請人提供的證明、文件不是行政處罰的文書，因而不能作為政府責令停業的依據。
二、本案租賃合同是否已經解除。
庭審中，雙方均認可，2017年8月20日，被申請人曾經給申請人打電話，要求解除合同，申請人拒絕。但之後，被申請人即單方面搬走自己的物品，搬離承租房屋。仲裁庭認為，《合同法》第九十四條明確規定了當事人解除合同的法定條件，被申請人單方面搬離承租房屋的行為，並不符合《合同法》規定的解除條件，不具有單方解除的效力，因而對被申請人在反請求中要求確認2017年8月本案合同已經解除的主張，仲裁庭不予支持。被申請人的行為已經構成違約，依法應承擔違約責任。
根據本案實際情況，被申請人在2017年8月後即搬離承租浴池，租賃合同已經實際停止履行，申請人在仲裁請求中也只是請求被申請人賠償損失，實際上是在事實上默認了本案合同已經解除，但雙方均無法確認被申請人完全搬離的時間，仲裁庭酌定為2017年11月30日，仲裁庭認定該搬離時間為合同實際解除時間。
三、申請人要求被申請人賠償200000經濟損失和20000元滯納金有無事實依據和法律依據。
《合同法》第一百一十三條規定，「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失」，第一百一十九條規定：「當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有採取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。」本案中被申請人單方面解除合同給申請人造成了一定的經濟損失，即預期的租金收入損失，申請人據此按照未履行的租賃期間提出了200000元的賠償請求。仲裁庭認為，2017年8月20日被申請人已經要求解除合同，申請人也明確知道被申請人要求解除合同的原因是浴池鍋爐被禁用，因此應當預見到浴池已經無法繼續經營，合同應當解除，申請人應當及時採取再招租等方式減少損失，否則，會導致損失擴大，申請人沒有採取措施，自身也存在過錯。據此，根據本案實際情況，仲裁庭認定酌定被申請人賠償申請人自2017年12月1日開始到2018年5月31日止共6個月的租金損失。對賠償其他損失的請求，仲裁庭不予支持。
四、被申請人要求退還30000元押金和20000元租金的請求能否成立。
首先，鑒於浴池因被申請人無力承擔鍋爐改造費用已無法繼續經營，被申請人也明確表示不履行合同，合同履行已經沒有必要和基礎，仲裁庭裁定解除雙方簽訂的《浴池租賃合同》。其次，本案糾紛是被申請人單方面解除合同而引發，被申請人構成了違約。雙方簽訂的合同第十七條明確約定，「由於被申請人合同不到期中途終止合同的，押金不再退還，並且追究被申請人的法律責任」，因此，被申請人要求退還租金和押金的請求沒有依據，仲裁庭不予支持。
【結語和建議】。
本案涉及到不可抗力的認定問題。根據《民法總則》第一百八十條第一款及《合同法》第117條第二款規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。某一情況是否屬不可抗力，應從以下幾個方面綜合加以認定：
1、不可預見性。法律要求構成不可抗力的事件必須是有關當事人在訂立合同時，對這個事件是否會發生是不可能預見到的。在正常情況下，對於一般合同當事人來說，判斷其能否預見到某一事件的發生有兩個不同的標準：一是客觀標準，就是在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預見到的，合同當事人就應預見到；如果對該種事件的預見需要有一定專門知識，那麼只要具有這種專業知識的一般正常水平的人所能預見到的，則該合同的當事人就應該預見到。另一個標準是主觀標準，就是在某種具體情況下，根據行為人的主觀條件如年齡、智力發育狀況、知識水平，教育和技術能力等來判斷合同的當事人是否應該預見到。這兩種標準，可以單獨運用，但在多種情況下應結合使用。
2、不可避免性。合同生效後，當事人對可能出現的意外情況儘管採取了及時合理的措施，但客觀上並不能阻止這一意外情況的發生，這就是不可避免性。如果一個事件的發生完全可以通過當事人及時合理的作為而避免，則該事件就不能認為是不可抗力。
3、不可克服性。不可克服性是指合同的當事人對於意外發生的某一個事件所造成的損失不能克服。如果某一事件造成的後果可以通過當事人的努力而得到克服，那麼這個事件就不是不可抗力事件。例如買賣合同中賣方原準備以公路運輸方式向對方送貨，但賣方必經之地的公路因嚴重山體滑坡被阻斷，在合同規定的供貨期內無法修復，在此情況下賣方可改用鐵路或航空（在不增加運費或對增加的運費負擔雙方已達成一致意見的情況下）及水路等其它方式運輸，只有在合同的履行期限內上述運輸方式都無法採用的情況下，此時山體滑坡這一自然災害才能構成履行合同的不可抗力事件。
4、履行期間性。對某一個具體合同而言，構成不可抗力的事件必須是在合同簽訂之後、終止以前，即合同的履行期間內發生的。如果一項事件發生在合同訂立之前或履行之後，或在一方履行遲延而又經對方當事人同意時，則不能構成這個合同的不可抗力事件。
構成一項合同的不可抗力事件，必須同時具備上述四個要件，缺一不可。
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