案例：保證與擔保[朗讀]

案情:甲欲出賣自家的房屋，但其房屋現已出租給張某，租賃期還剩餘1年。甲將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。
甲的同事乙聽說後，提出購買。甲表示願意但需再考慮細節。乙擔心甲將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證甲將房屋賣與自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登記機關驗證房屋確實登記在甲的名下，且所有權人一欄中只有甲的名字，雙方草簽了房屋預購合同。
後雙方簽訂正式房屋買賣合同約定:乙在合同簽訂後的5日內將購房款的三分之二通過銀行轉賬給甲，但甲須提供保證人和他人房屋作為擔保；雙方還應就房屋買賣合同到登記機關辦理預告登記。
甲找到丙作為保證人，並用丁的房屋抵押。丁與乙簽訂了抵押合同並辦理了抵押登記，但並沒有約定擔保範圍。甲乙雙方辦理了房屋買賣合同預告登記，但甲忘記告訴乙房屋出租情況。
此外，甲的房屋實際上為夫妻共同財產，甲自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道後表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權轉移登記。
2年後，甲與李某離婚，李某認為當年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。甲抗辯說，賠償請求權已過訴訟時效。
問題:
1.在本案中，如甲不履行房屋預購合同，乙能否請求法院強制其履行？為什麼？2.甲未告知乙有租賃的事實，應對乙承擔什麼責任？
3.如甲不按合同交付房屋並轉移房屋所有權，預告登記將對乙產生何種保護效果？4.如甲在預告登記後又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效？為什麼？5.如甲不履行合同義務，在擔保權的實現上乙可以行使什麼樣的權利？擔保權實現後，甲、丙、丁的關係如何？
6.甲擅自處分共有財產，其妻李某能否主張買賣合同無效？是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記？為什麼？
7.甲對其妻李某的請求所提出的時效抗辯是否成立？為什麼？
五、參考答案。
1.不能。理由是預約雖是合同，其目的在於訂立主合同:按照最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》），當事人簽訂認購書、備忘錄等預約合同，約定將來訂立買賣合同，一方不履行的，對方可請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償。但是，法院不能強制當事人簽訂正式合同。乙可以按照《合同法》第113條請求賠償，也可以根據第94條請求解除合同並請求賠償。
［解析］預約是指約定將來簽訂一定合同的合同。本題中甲、乙的《房屋預購合同》即屬於預約。在預約成立之後，當事人即負有履行預約所規定的訂立本約的義務。當預約的一方當事人未履行預約約定的主要義務時，預約的權利人只能要求對方履行訂立本約的義務，而不能直接依預訂的本約內容請求強制履行。
本題中，甲、乙簽訂的《房屋預購合同》約定甲乙在將來簽訂《房屋購買合同》當甲不履行《預購合同》的約定時，按照《買賣合同解釋》第2條，乙只能請求甲對其承擔違約損害賠償責任或者按照《合同法》第93條解除合同並主張損害賠償責任。
2.甲應對乙承擔違約責任。甲應說明買賣標的物上有負擔的事實而未說明，違反了法律規定的義務，在合同有效的情況下，應該納入違約責任中。
［解析］甲、乙二人簽訂的《房屋買賣合同》是以房屋買賣為其主要內容的合同。甲在合同中的主要義務是向乙移轉房屋所有權並協助乙將房屋過戶。同時，基於以上的主義務，甲還負擔有相應的從義務，即向乙說明房屋的情況。若甲未向乙說明房屋的租賃情況，甲的行為違反了合同約定的從義務。根據《同法》第107條對違約責任的規定，「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠。
償損失等違約責任。」甲的行為屬於履行合同義務不符合約定的情形，故乙可依照《合同法》之規定，要求甲對其承擔違約責任賠償損失等違約責任。」甲的行為屬於履行合同義務不符合約定的情形，故乙可依照《合同法》之規定，要求甲對其承擔違約責任。
3.按照我國《物權法》第20條，預告登記後，甲再處分房屋的，不產生物權效力。即乙對房屋的交付請求權具有物權性優先權，可以對抗所有的未登記的購買人。
［解析］《物權法》第20條第款規定，「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」准此規定，預告登記的效力在於限制不動產權利人的處分權，即未經預告登記權利人的同意處分該不動產的，不發生物權變動的效力。在乙獲得預告登記的保護之後，若甲再自行處分不動產的，該處分行為不發生物權效力。
4預告登記後，甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只是不發生物權變動的效力，如果甲不履行，將對第三人承擔違約責任。
［解析］根據《物權法》第20條，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分不動產的，不發生物權效力。該規定貫徹了《物權法》第15條規定的區分原則，即未經預告登記權利人同意處分該不動產的，只是不發生物權變動的效果，但並不因此而影響合同的效力。又根據《買賣合同解釋》第3條第款的規定，出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。因此，預告登記之後，甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只是不能完成物權變動而已，當甲不能履行時，其需對第三人承擔違約責任。
5.如果甲不履行合同義務，乙可以選擇實現抵押權或者向保證人丙主張保證責任。無論丙還丁履行擔保責任後，都有權向甲追償［或:丙、丁可向甲追償，也可以要求對方（丙或者丁）承擔一半的份額］。
［解析］同一個債，既有物保（抵押、質押），又有人保（保證）的，稱為混合擔保。《物權法》第176條規定:「被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。」因此，當甲不履行合同義務時，乙可以要求提供擔保的丙承擔保證責任，也可以要求提供房屋擔保的丁承擔擔保責任，在丙、丁二人承擔完擔保責任後，可向債務人甲追償。
6.不得主張無效。即使沒有處分權，也不影響合同效力不可以主張房屋登記過戶為無效，對於善意的丙不得主張無效。
［解析］根據《買賣合同解釋》第3條第1款的規定，即使甲對房屋因未徵得其妻的同意而無處分權，其簽訂的合同根據上述司法解釋的規定也並不無效。同時，由於乙和甲在房屋買賣時:並不知道甲對該房屋不享有處分權而完成了交易並辦理了房屋過戶手續，根據《物權法》地106條關於善意取得制度的規定，乙的行為滿足了不動產善意取得的全部構成要件:故該房屋過戶是有效的，其妻不得以此為理由要求撤銷登記。
7.不成立。由於雙方為夫妻共同財產制，夫妻關係存續是訴訟時效期間中止的法定事由。
［解析］理論上認為，夫妻關係的存續期間導致其中一方對另一方提起訴訟的訴訟時效中止。因此，李某對甲提起訴訟的訴訟時效起算時間應當從二人離婚之日其繼續計算，故甲不得以訴訟時效已過為由進行抗辯。
【本文源自網絡，如有侵權聯繫刪除】。