阜康市靳某與李某合同糾紛調解案[朗讀]

【案情簡介】。
2019年8月某日，李某以總價款300000元的價格將某小區的一套房子轉賣給靳某。當日，雙方簽訂購房協議並約定分三次付清房款。分別為合同簽訂當日靳某支付給李某第一期購房款10000元、第二期房款120000元於2019年9月某日日前付清、剩餘房款等公證過戶時付清。靳某購房後發現房屋後有貨用火車通行，噪聲很大，嚴重影響休息，故要求退房，李某當即表示不同意。二人因此發生爭執，後靳某要求解除合同並要求李某退回她當初交的定金10000元及後續房款120000元。但是李某不同意，要求靳某繼續履行合同，並且認為若靳某不買房，就必須要交65000元違約金，否則不得解除合同。因為違約金的問題，二人多次協商，不能達成一致意見。
為儘快解決此事，靳某找到了某街道派駐法院人民調解委員會申請調解（以下簡稱調委會）。調委會在徵求李某同意後，受理了此糾紛，並指派經驗豐富的調解員進行調解。
【調解過程】。
在調解員召集雙方「面對面」調解過程中，靳某、李某各執一詞，互不相讓。李某認為購房協議上面寫清當日靳某向其支付購房款10000元，9月某日前支付購房款120000元，並約定在公證過戶時之前要付清購房餘款。現在，靳某反悔，必須承擔違約責任。況且李某已經讓步，僅要求對方按照總房款的20%進行補償。而靳某則認為當初買房的時候，李某並沒有說房屋後會有貨運火車通行的事情，自己在不完全了解真相的情況下就與李某簽訂了協議違背了自己的真實意願。由於雙方一直爭執不下，調解工作暫時陷入僵局。調解員為避免矛盾激化，決定「背靠背」分別做雙方的思想工作，為化解矛盾創造良好氛圍。
調解員告訴靳某，就目前的問題，希望雙方相互理解，多換位思考，多站在對方立場想問題才有助於問題的解決。爾後，調解員趁熱打鐵，指出雙方若為此事長時間爭執不下，不論心理上還是經濟上都得承受多重損失，大家應心平氣和地商量解決辦法。調解員向靳某講述《中華人民共和國合同法》的相關規定，重點指出第一百零八條規定：「當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。」靳某在法律上應當承擔違約責任，心平氣和協商來解決糾紛才是明智之舉。靳某聽了調解員的勸說，口氣稍微有所鬆動，但是要求李某拿出解決問題的誠意來。
調解員希望李某換位思考，多體諒對方生活的不易之處。而且李某在締約時未告知靳某房屋後有火車通行的事實，存在一定過錯。調解員表示本案矛盾焦點集中在一方不全面履行合同的情況下，違約責任如何承擔問題。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」李某在聽了調解員的勸說後，仍有部分牴觸情緒，認為自己在與靳某的這起糾紛中，自己是信守諾言的，嚴格按照協議履行約定的義務。
在與李某的再次溝通中，由於李某情緒較激動，調解員首先做好李某的安撫工作，穩定其情緒。調解員指出靳某認可違約事實並願意承擔相應責任。李某認真地思考了調解員的建議，終於同意在違約金方面進行退讓，繼續協商解決與靳某的糾紛。
調解員見條件成熟，立即召集雙方就退定金這一焦點問題進行調解，由於前期調解過程中情、理、法工作做得到位，雙方很快達成了協議。
【調解結果】。
在調解委員會主持下，調解雙方當事人自願協商達成如下協議：
1、解除靳某與李某簽訂的購房協議，李某向靳某返還房款112500元。
2、靳某自願承擔違約金5000元、房租2000元、中介服務費及搬家費用7500元。
3、此協議經雙方當事人簽收後，即具有法律約束力，雙方再無爭議。
【案例點評】。
此案是典型的買賣合同糾紛案。買賣合同糾紛是社會經濟生活中常見的一種現象，當事人通過簽訂買賣合同進行財產流轉從而滿足自己的利益需要。買賣合同的突出特徵是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同是諾成性、雙務、有償、不要式合同。當事人雙方只要就標的物的出賣意思表示一致，買賣合同即可成立並生效。本案中的房屋買賣合同是雙方當事人自己訂立的。依合同法規定，合同自依法成立時生效，法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續才能生效的，依照其規定。我國現行法律、行政法規並未規定房屋買賣合同自辦理批准、登記等手續才能生效。並且本案中的房屋買賣合同也不存在合同法中規定的合同無效的事由，所以，本案中的買賣合同是有效的。雙方當事人應該按約定履行合同規定的義務。如果一方當事人不履行合同或部分履行合同，應當承擔違約責任。
但在本糾紛中，合同生效部分履行後，雙方在解除購房協議問題上沒有爭議，主要爭議在於違約金支付上。調解員了解到靳某並非故意不履行合同後，從法理和情理上予以勸解，同時從情理上建議李某作出讓步，調解員在調解時，為給雙方當事人創造緩和衝突的台階，採用「背靠背」調解方式，做到擺事實、講法理、陳利弊，把「情」、「理」、「法」三者融合，幫助當事人權衡利害關係和把握自身訴求的合理界限，增強了雙方儘快解決矛盾糾紛的緊迫感。最後，以求和睦為落腳點，鞏固調解成果。
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