買受人有違約行為 出賣人是否可延期交房[朗讀]

案情簡介：買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房
鄒一、鄒二與c公司簽訂《商品房買賣合同》及《合同附件》，合同及附件均無簽訂時間。淮創公司述稱，其與c公司是包銷關係，淮創公司已完全履行了義務，與本案糾紛無關。鄒一、鄒二請求：c公司立即向鄒一、鄒二交付已購房屋；c公司向鄒一、鄒二支付已付房款974.75萬元每日萬分之五的違約金；訴訟費由c公司承擔。
法院判決：應當支付違約金
雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，出賣人逾期交房超過10日的，買受人不選擇解除合同的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。根據《商品房買賣合同解釋》第十六條的規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。因鄒一、鄒二未提交任何證據證明因c公司逾期交房行為造成其實際損失的數額，故鄒一、鄒二的實際損失應認定為：鄒一、鄒二已付房款被c公司逾期交房期間占用的貸款利息（按中國人民銀行發布的同期一年期一般流動資金貸款基準利率計息）。因違約金為以補償實際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質，違約金調整為c公司逾期交房期間占用鄒一、鄒二已付房款貸款利息的130%。
律師說法：如何認定本案的違約責任
《商品房買賣合同》第八條規定，買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔逾期交房的違約責任。根據《商品房買賣合同》的約定，c公司應於2012年12月31日交付房屋。《合同補充協議》第三條3.2約定買受人應在商品房交付時向出賣人付清全部購房款，而鄒一、鄒二於2013年3月26日才付清全部購房款。因此，c公司可延期至2013年3月26日交付房屋。但是，鄒一、鄒二於2013年3月26日才付清全部購房款是因其遲延申請辦理貸款所致。就商品房買賣合同而言，鄒一、鄒二的主要義務是交付房款，c公司的主要義務是交付房屋。《商品房買賣合同》第九條第2項約定，「（2）逾期超過10日後……買受人不行使合同解除權的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，並於實付當日向買受人支付違約金，合同繼續履行」。鄒一、鄒二於2015年1月15日已收取案涉房屋，因此，c公司應支付鄒一、鄒二相應違約金自2013年11月23日起計至2015年1月14日止。
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導讀：在房產糾紛中常常涉及到關於買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房，那麼這種情形應當如何處理呢？本文將從以下案例中詳細解讀。
案情簡介：買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房
鄒一、鄒二與c公司簽訂《商品房買賣合同》及《合同附件》，合同及附件均無簽訂時間。淮創公司述稱，其與c公司是包銷關係，淮創公司已完全履行了義務，與本案糾紛無關。鄒一、鄒二請求：c公司立即向鄒一、鄒二交付已購房屋；c公司向鄒一、鄒二支付已付房款974.75萬元每日萬分之五的違約金；訴訟費由c公司承擔。
法院判決：應當支付違約金
雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，出賣人逾期交房超過10日的，買受人不選擇解除合同的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。根據《商品房買賣合同解釋》第十六條的規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。因鄒一、鄒二未提交任何證據證明因c公司逾期交房行為造成其實際損失的數額，故鄒一、鄒二的實際損失應認定為：鄒一、鄒二已付房款被c公司逾期交房期間占用的貸款利息（按中國人民銀行發布的同期一年期一般流動資金貸款基準利率計息）。因違約金為以補償實際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質，違約金調整為c公司逾期交房期間占用鄒一、鄒二已付房款貸款利息的130%。
律師說法：如何認定本案的違約責任
《商品房買賣合同》第八條規定，買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔逾期交房的違約責任。根據《商品房買賣合同》的約定，c公司應於2012年12月31日交付房屋。《合同補充協議》第三條3.2約定買受人應在商品房交付時向出賣人付清全部購房款，而鄒一、鄒二於2013年3月26日才付清全部購房款。因此，c公司可延期至2013年3月26日交付房屋。但是，鄒一、鄒二於2013年3月26日才付清全部購房款是因其遲延申請辦理貸款所致。就商品房買賣合同而言，鄒一、鄒二的主要義務是交付房款，c公司的主要義務是交付房屋。《商品房買賣合同》第九條第2項約定，「（2）逾期超過10日後……買受人不行使合同解除權的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，並於實付當日向買受人支付違約金，合同繼續履行」。鄒一、鄒二於2015年1月15日已收取案涉房屋，因此，c公司應支付鄒一、鄒二相應違約金自2013年11月23日起計至2015年1月14日止。
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