對抵押權設立過程中的若干建議[朗讀]

通過以上對抵押權實現過程中可能會出現的影響抵押權人利益的因素分析，我們應當認識到，儘管設立抵押權是實現債權的有效方式，但是，在抵押權的實現過程中會有各種各樣的情況制約著抵押權的實現，甚至影響到抵押權人債權的實現。
如果我們在設立抵押權時，儘可能地將一些制約抵押權實現的情況考慮周詳，那麼，對抵押權人以後實現抵押權就會減少障礙，順利實現抵押權。為此，對抵押權人設立抵押權過程中，應注意的問題提出如下建議:
1、房地產抵押時，分別到房屋管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續。在現有的法律框架下，房地產的房屋管理部門和土地管理部門分別隸屬於不同的行政部門，為避免抵押人將同一房地產分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人在設立抵押時，就應當要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一併抵押給抵押權人。儘管這樣的建議有些保守，但從謹慎角度出發，避免房屋與土地的重複抵押是非常有效的。待今後象上海、廣東省等地方房地統一到一個行政部門管理時，這個問題會迎刃而解，但在現有行政管理體制下，此乃權宜之計。
2、設立抵押與發生債權同時進行。在發生債權的同時，就設立抵押權，避免發生債權在先，設立抵押在後，這樣可以防止債務人有多個債權人時，被其他債權人認為抵押權人與債務人惡意串通的嫌疑。如果債權發生在前已經既成事實，那麼，債權人在設立抵押權時，應充分考察債務人是否有多個債權人，債權是否已經屆滿，若債務人將該財產抵押給一個債權人時，是否會導致債務人履行能力的喪失，等等。如果可能會構成惡意抵押的要件，則我們建議，債權人就不要接受抵押，不如直接行使訴權，提起訴訟或者申請仲裁，並申請財產保全。
3、設立抵押權時，應當審查抵押物是否出租。儘管抵押物是否出租對行使抵押權沒有影響，但如果租賃在先、抵押在後，在租賃合同期限較長，租金又很低或者租金已被出租人提前收取的情況下，即便抵押權實現後，原租賃合同繼續有效，抵押物的受讓人不得不出租抵押物。因此，若租賃合同在前，應要求抵押人將租賃合同期限變更到抵押權所擔保的債權期限以內。
4、設定抵押時，債權人應調查抵押人是否欠繳稅款、抵押的房產是否拖欠工程款等。抵押權人應到稅務機關調查抵押人欠繳稅款的情況，並可要求稅務機關提供書面的欠繳或者不欠繳稅款的證明。如果是房產抵押，抵押權人還應調查抵押人拖欠工程款的情況。如果存在欠繳稅款或者工程款的情況，抵押權人在設立抵押時，應將欠繳稅款、拖欠工程款視同為債權人的總的債權額，並要求抵押人提供與總債權額價值相當的抵押物。
5、最高額抵押期間，抵押權人應隨時了解抵押物是否被查封的情況。如果發現抵押物被查封，則債權人在抵押物被查封之日起不得再發生債權，應及時提起訴訟或者仲裁，併到查封抵押物的法院要求抵押擔保的債權優先受償。
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