房屋養老金是啥？需要老百姓掏錢嗎[朗讀]

8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的「推動高質量發展」系列主題新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。
一石激起千層浪，房屋養老金制度引發廣泛關注，不少網友發出疑問：房屋養老金從哪裡來？需要業主掏錢嗎？對此，住建部官網25日連發4篇文章解讀稱，房屋養老金制度是為保障房屋安全所作的兜底性制度保障，公共賬戶不會為居民增加負擔。
專家解讀，房屋養老金等制度設計是為順應我國住房進入存量時代的大趨勢，我國迫切需要從公共維修基金升級到房屋養老金制度。未來房屋養老金的公共賬戶如何構成，尚待進一步觀察。
——為何要為房屋「養老」
事實上，引發輿論關注的房屋養老金等制度並非新提法。早在2022年5月，國務院辦公廳就印發《全國自建房安全專項整治工作方案》，就提出「完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度」
2023年以來，住建部多次公開表態，要研究建立房屋養老金制度。如2023年3月，住建等15個部門聯合發布《關於加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。
8月23日的發布會上，董建國也介紹，目前已有上海等22個城市正開展房屋養老金相關試點。觀察人士說，這說明房屋養老金從概念、制度層面，已經基本形成一定的套路和框架。而大規模的試點同時鋪開，是為了快速獲得經驗、進而全面推廣。
事實上，多地早已展開房屋養老金制度的相關探索。比如，今年5月寧波就將城鎮房屋安全管理三項制度試點方案上報住建部。在山東煙台，正探索建立城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險等制度，萊山區率先試點。
就在近期，上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正明確，截至2023年底，上海全市城鎮既有住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入「中老年」。為此，上海將探索實施房屋定期體檢、房屋安全保險、房屋養老金三項制度。會議明確，三項制度今年先行在浦東等區開展試點，明年將在試點基礎上全市推開。
那麼，我國為何要建立房屋養老金制度？房屋也要「養老」
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，出台房屋養老金等制度，是為順應住房進入存量時代的大勢，居民對於住房的需求從「有沒有」轉向「好不好」。「房屋同一個進入中年的生命體是一樣的，也進入了需要體檢、養老和通過保險來增加未來養老金的時代。」
事實上，住建部黨組書記、部長倪虹早在2023年6月便曾發表署名文章提出，我國住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期，城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重。要研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。
值得關注的是，政府建立類似房屋養老金不是我國獨有，一些國家也有類似制度。比如韓國政府通過發行彩票、政府出售土地收益、收取的房地產稅和房地產交易稅一部分以及其他，已歸集了數量可觀的住房基金，用於突發性房屋安全管理和更新補助。
——房屋「養老」，錢從哪裡來。
對於這個話題，人們最關心的是：房屋養老金的錢從哪裡來？會增加老百姓的負擔嗎？有網友甚至表示，房屋養老金就是變相的房產稅。
8月25日，一則關於「房屋養老金的收費標準」的傳言在社交平台引起熱議。傳言稱，「上海浦東試點房屋養老金的收費標準提前透露，主要依據房屋的面積和樓層而定」。「上海網絡闢謠」微信號當日發文闢謠稱，該傳言不實。核查發現傳言所涉的具體數字，在2011年外省市發布的專項維修資金管理辦法操作細則（試行）里就已出現，並非房屋養老金的收費細則。
事實上，對於房屋養老金的資金來源，董建國在發布會上專門作了介紹：「特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。」
董建國所提到的住房專項維修資金是什麼？根據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，房屋專項維修資金是專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金。從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。
在李宇嘉看來，這項資金最大的問題是「錢不夠」。所謂的「錢不夠」，是指該項資金「應繳未繳」或「未足額繳納」
住建部官網25日轉發的《建築》雜誌一篇文章引述浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬的觀點稱，儘管住房專項維修基金在保障小區公共部位日常維護和電梯等設施更新中發揮重要作用，但因數量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區更新需要。
除了「錢不夠」外，該基金另一大問題是利用率低。上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結餘超過 1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，大量資金沉澱未有效利用。
在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，個人在購房時已繳納過住宅專項維修基金，房屋養老金公共賬戶不增加購房人的負擔。這次的房屋養老金試點，主要是使用公共資金建立房屋養老金公共賬戶，「政府出錢讓我們的『老房子』變成『好房子』」
那麼，公共賬戶的資金是否需要居民承擔。
這一問題雖然沒有在發布會上詳細闡述，但住建部官網25日轉發《中國建築報》的一篇文章引述中央財經大學教授、法學院院長尹飛的觀點稱，目前房屋養老金公共賬戶的款項來自於公共資金，按照「不增加個人負擔，不減損個人權益」的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。
李宇嘉認為，如同個人養老金制度一樣，房屋養老金應由幾個支柱構成，也有個人賬戶和公共賬戶。其中，第一支柱就是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。「應歸未歸」或未足額歸集，要查漏補缺、追溯補齊；第二支柱包括一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進入公共賬戶。第三支柱，則是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。
值得關注的是，由住建部主管的全國性學術期刊《中國房地產金融》2024年03期刊登的《我國房屋養老金制度：背景與框架》的論文設想，房屋養老金可以參考社會基本養老保險的框架，將房屋養老金賬戶分成了三種：公共賬戶、個人賬戶以及補充賬戶。其中後兩種與居民相關。
文章提出，個人賬戶資金主要依託於已有的住宅專項維修資金，是由房屋安全責任人強制繳納，包括住宅專項維修資金及其增值收益；補充賬戶則用於自有部分出現嚴重損壞影響公共安全的情況下，業主自籌資金及公共賬戶劃轉鼓勵補貼資金的存儲，以個人自籌資金為主，自籌資金可以從住房公積金提取。