居住權的設立方式 二[朗讀]

居住權合同有哪些表現形態?概括地說,居住權合同可以有如下表現形態:
其一,所有權人與買受人簽訂居住權合同,這是居住權合同的一般形態。在這種合同形態中,所有權人係為他人的生活居住需要而設立居住權,合同關係較為簡單,雙方當事人之間僅有一個居住權合同關係。
其二,所有權人與買受人同時簽訂買賣合同與居住權合同。在這種合同形態中,所有權人將住宅出賣於買受人,同時保留居住權。可以說,這是一種帶有附加條件的買賣,即買受人在購買住宅時應為出賣人設立居住權,其特點為存在買賣合同和居住權合同兩個合同關係和兩方當事人,而且兩方當事人均具有雙重身份,即所有權人為買賣合同中的出賣人、居住權合同中的居住權人,而相對人為買賣合同中的買受人、居住權合同中的權利設立人。
其三,所有權人將住宅的所有權轉讓給買受人,並為第三人設立居住權。在這種合同形態中,存在著兩個合同關係即買賣合同和居住權合同,同時存在三方當事人即所有權人、買受人和居住權人。所有權人在出賣住宅時,為第三人設立居住權,實際上是分別進行了兩個處分行為。但這種情形與所有權人在設立居住權後再轉讓住宅有所不同,其是在出賣住宅的同時設立居住權,而後者是先設立居住權再轉讓住宅。當然,這兩種情形的效果是相同的,即所有權人出賣的住宅都承載有居住權負擔。
其四,所有權人將住宅出賣給買受人,同時要求買受人為第三人設立居住權。在這種合同形態中,所有權人在出賣住宅時實際上是為買受人附加了一個義務,即須為第三人設立居住權。因此,這種合同形態亦存在買賣合同和居住權合同兩個合同關係和三方當事人。但與第三種情形不同的是,這裡居住權的設立人是買受人,而非所有權人。
3.居住權的登記。居住權是設立於不動產之上的物權,按照我國物權變動之法律規定,不動產物權變動採取登記生效主義。因此,當事人僅簽訂居住權合同並不能導致居住權的設立,必須辦理登記。對此,《民法典》第 368 條規定,設立居住權的,當事人應當向登記機構申請居住權登記,居住權自登記時設立。
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