律師為A 醫院與B 商貿公司資產重組提供法律服務案[朗讀]

【案情簡介】。
a醫院系當地一家具有影響力的民營醫院，經評估凈資產額高達2.15 億元，得益於良好的管理水平和醫療體制改革宏觀政策的影響，正值處於上升期，繼續經營場地擴大規模。b商貿公司實力雄厚，對外無債權債務，平日並無太多具體業務，設立b 商貿公司主要目的是舉牌取得某商業銀行處置的不良資產華成大廈（涉及商業秘密，非真實名稱）。華成大廈摘牌價格 3.71 億元，地處市中心位置，交通便利、停車方便，之前曾經營酒店，戶型方正，適合開辦醫院。同時，b商貿公司股東看好醫療行業發展前景，密切關注介入醫療行業機會。
a醫院與b商貿公司戰略規劃契合，初步接洽即有合作意願。雙方經過多輪洽商，同意以a 醫院凈資產價值（2.15億元）和b商貿公司華成大廈摘牌價值（ 3.71 億元）作為計價基礎進行資產重組。重組後實現b商貿公司對a醫院52%股權的控制，a醫院對華成大廈對應價值房產的控制，用於開辦醫院擴大a 醫院經營規模，擴大規模所需資金通過華成大廈向銀行抵押貸款解決。
a醫院與b商貿公司希望短時間內完成交易手續，嚴格控制交易成本，確保重組後能順利融資等。
【爭議焦點】。
單純從商業目的實現的角度而言，a 醫院與b 商貿公司的合作並非難事，但需要達到速度快、成本低，後續能融資的目的卻非易事，a醫院的代理律師分析後認為，本案至少存在三個方面的困難。
1．因華成大廈價值遠高於a 醫院的凈資產價值，b 商貿公司擬持有a 醫院52%股權，要保持價值匹配，用於重組的資產就只能是華成大廈的部分房產，那麼就需要歷經測繪、評估、分割、所有權轉移等繁瑣程序，將耗費大量時間，同時還要繳納華成大廈投資過戶環節的巨額稅費，客戶提出的速度快、成本低的目的將無法實現。
2．即使通過前述程序實現了房產過戶，華成大廈部分房產登記至a 醫院名下，但司法實踐中對民營醫院以其資產抵押貸款有效性（設立抵押權）尚存爭議，為求穩妥，金融機構一般不會接受以民營醫院房產作抵押的貸款申請，客戶提出的後續融資目的也無法實現。
3．重組房產不登記至a 醫院名下，雖然可以解決a 醫院後續融資的問題，但在我國不動產需登記變更方有公示公信的效力，如何解決a 醫院對華成大廈房產的控制又成為本案的難點。
【律師代理思路】。
代理律師對本案提出如下辦理意見：
（一）通常方案。
雙方就合作價款達成一致意見的基礎上，a 醫院的核心商業目的是取得華成大廈部分房產的所有權，並用於開辦醫院；b 商貿公司的核心商業目的是實現對a 醫院52%的股權控制。要達成客戶的核心商業目的，一般有以下兩種解決方案。
1．增資擴股。交易結構可以簡要描述為b 商貿公司以其部分房產作價對a 醫院增資擴股，並將出資的資產過戶至a 醫院名下。
2．以資易股。簡言之就是b 商貿公司以部分房產作價與a 醫院52%股權進行置換，用於重組的房產變更登記至a醫院全體股東名下，a 醫院通過租賃上述股東房產開辦醫院。
兩種方案均能較好解決a 醫院、b 商貿公司的核心商業目的，但無法避免華成大廈測繪、分割、評估、過戶等程序，也無法避免不動產權屬轉移環節的稅費。第一種方案需要將房產登記至a 醫院名下，再以該部分房產抵押融資也將存在困難。
（二）關鍵問題。
通過比較分析，承辦律師發現要達成快速交易、控制成本和後續融資的目的，必須解決三個關鍵問題：一是如何省卻不動產測繪、評估、分割、辦證這一系列程序？二是如何確保重組後華成大廈滿足銀行的貸款要求？三是如何實現a醫院對華成大廈的控制。
（三）方案前提。
要解決上述三個問題，律師認為交易方案應當滿足三個前提，即華成大廈所有權人就不能變更，重組房產就不能登記至a 醫院名下，a 醫院只能間接控制華成大廈。
（四）解決方案。
要滿足三個前提條件，律師建議捨棄傳統交易方案。根據《公司法》的規定，公司資產實質是由其股東或出資人享有和支配，何不將交易主體由a 醫院與b 商貿公司變更為a 醫院的全體股東和b 商貿公司全體股東，變資產重組為股權置換，變不動產權屬變更為股權變更，這樣只需股權變更就可以解決當事人關心的所有問題。
1．交易框架。
核心內容為a 醫院股東與b 商貿公司股東進行股權等價置換。b 商貿公司將華成大廈部分房產租賃給a 醫院做開辦醫院所用。a 醫院股東通過持有a 商貿公司股權的方式間接享有華成大廈所有權，b 商貿公司股東直接持有a 醫院52%股權，實現對a 醫院的控制。以a 醫院凈資產價值計量，其52%股權價值為1.118 億元。b 商貿公司核心資產為華成大廈，且對外並未債權債務，1.118 億元對應b 商貿公司的股權比例為30.13%，由a 醫院股東與b 商貿公司直接簽訂股權置換協議，a 醫院股東以其52%股權置換b 商貿公司30.13%股權。
2．交易文件。
按照交易框架，為保障各方權利義務，律師擬定了如下交易文件，由相關方簽署。
（1）由a 醫院股東與b 商貿公司股東簽訂《股權置換協議》，該協議為本次交易主體文件。
（2）a 醫院與b 商貿公司簽訂《經營用房租賃合同》，解決a 醫院擴大經營規模所需場地的問題。
（3）a 醫院股東、a 醫院、b 商貿公司股東、b 商貿公司簽訂《房產分配確認書》，鎖定本次用於本次用於重組資產的範圍。
（4）a 醫院股東、b 商貿公司股東分別簽署《關於同意對外融資的股東會決議》，完備對外融資內部審批程序。
（5）其他股權變更登記所需的文件。
3．合同核心內容。
（1）置換標的：a 醫院全體股東以其持有a 醫院52%股權，b 商貿公司股東持有的b 商貿公司30.13%股權。
（2）作價依據：以a 醫院凈資產價值折算a 醫院股權價值，以b 醫院核心資產華成大廈摘牌價值折算b 商貿公司股權價值。
（3）資產交割及變更登記：合同簽訂後五個工作日內雙方配合共同完成股權變更登記。
（4）置換後的公司治理：根據議定內容重新調整a 醫院、b 商貿公司的治理結構，變更董監高人員，變更股東會、董事會議事規則。
（4）或有負債處理：置換前a 醫院、b 商貿公司存在的或有負債、對外責任由各自原股東承擔、處理。
（5）對外融資：a 醫院、b 商貿公司及其全體股東均同意以b 商貿公司持有資產向銀行抵押貸款，所貸資金用於a醫院後續裝修、設備購置、擴大規模。
（6）重組資產使用：a 醫院與b 商貿公司簽訂《經營用房租賃協議書》，將《房產分配確認書》鎖定的房產按照市場公允價值租賃給a 醫院使用，租賃期限20 年。
【案件結果概述】。
本案委託人的初衷是a 醫院與b 商貿公司之間的合作，律師系統分析了各種交易結構的利弊後，巧妙運用了股東對公司享有控制權的法律制度，合理建議將交易主體變更為a 醫院與b 商貿公司的股東。交易主體的變更不但沒有影響當事人商業目的，還避免了不動產交易的繁瑣程序，減少了稅費，同時還繞開了《物權法》第一百八十四條的規定，為a 醫院抵押貸款融資創造了條件。
【相關法律規定解讀】。
企業作為理性的商業主體，在參與市場行為特別是在併購重組活動中無疑都期望交易成本能夠更低。企業併購重組通常會耗費企業大量現金，無論是基於補足現金流的實際需求，還是基於盤活存量資產的考慮，重組後的融資均應當是非訴訟律師需要解決的問題。
律師在本案中兼顧了當事人商業目的、交易成本、交易效率、後續融資等綜合因素，合理調整交易結構，將資。
產重組變更為股權置換，有效避免了重組資產評估、分割、。
過戶等繁瑣手續，不但快速實現了交易目的，還幫助當事人。
減少了稅費成本支出。
本案其中一方交易主體為民營醫院，而民營醫院作為特殊的一類主體，受《物權法》第一百八十四條（下列財產不得抵押：（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施）的影響，即或持有優良資產也難以向金融機構抵押貸款。對於現金流緊缺的民營企業而言，無法融資就等於斷了企業發展後路。律師繞開《物權法》一百八十四條的規定，將重組資產與醫院主體相分離，通過持有股權的方式間接實現對重組資產的控制，即解決了重組資產所有權控制問題，又解決了企業後續融資貸款的問題。
【案例評析】。
本案的價值恰在於本案的特殊之處，律師提供併購重組法律服務時，時常會遇到受法律、區域、行業等因素影響的特殊商業主體，面對特殊主體，非訴訟律師若提供一般意義的解決方案往往並不能全面幫助當事人達成目的。正如本案一樣，傳統的增資擴股、以資易股方式雖然貌似實現了當事人的商業目的，但落實到操作層面，方知經辦過程會困難重重，耗時費力、代價極高。
從事非訴訟法律服務，還應當熟知相關領域的法律規定和行業實踐，若本案盲目將房產過戶至a 醫院名下，需要融資貸款時卻被銀行拒貸，造成的影響不單單是優質資產的閒置浪費，更深層次有可能影響到當事人的未來發展。
【結語和建議】。
當今時代是多元化的時代，社會的多元化深刻影響著商業交易的模式，在商業活動中，不同商業主體掌握著不同的社會資源，交叉組合後可能會延生無限種交易模式，而法律基於公共利益的考慮註定不會無底線放任商業主體的任意交易。如何在法律允許的範圍內選擇最有利的交易模式，需要結合法律規定，行業特點，操作實踐，具體情況具體分析，但更加廣泛的拓展思維，更加前瞻的預見未來，未雨綢繆，幫助當事人實現基本商業目的的同時，還能簡便程序、控制風險、降低成本正是非訴訟律師的價值所在。
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