購房合同無效的情形有哪些
1、購房合同無效。如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定,如沒有取得預售許可證就銷售房屋,則購房合同無效,購房人有權退房。
2、購房合同被依法撤銷。對於購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同,購房人有權請求法院或仲裁機構予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明。
3、套型與設計圖紙不一致。購房人所購房屋的套型如與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍的,購房人有權退房。
4、面積誤差。凡實際測量的與合同約定的建築面積或套內建築面積誤差比絕對值超出3%,購房人有權退房。
5、規劃設計變更。開發商擅自變更規劃設計,或者經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發商未能在變更確立之日起10日內書面通知購房人的,購房人有權退房。
6、房屋主體結構質量不合格。主體結構指的是承重牆、梁、柱等,經工程質量檢測機構核驗,確屬主體結構不合格的,購房人有權退房。但一般的門窗、牆壁等方面存在的質量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權據此退房。除了上述法定退房情況外,購房人還可以通過在購房合同,或其附件,或補充協議等書面形式中約定可以退房的其他情況。
7、不能辦理產權證。在法定的或者約定的期限屆滿１年後，仍不能辦理房屋產權證的，購房者可以解除合同退房。
面對開發商欺詐購房者可獲何償
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
第八條規定：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
即房屋先買者的懲罰性賠償請求權，購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。
第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
（二）開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;
（三）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋;
關於開發商欺詐合同違約，以合同有效為前提，締約過失責任及後買者的懲罰性賠償請求權，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任。
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1、購房合同無效。如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定,如沒有取得預售許可證就銷售房屋,則購房合同無效,購房人有權退房。
2、購房合同被依法撤銷。對於購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同,購房人有權請求法院或仲裁機構予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明。
3、套型與設計圖紙不一致。購房人所購房屋的套型如與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍的,購房人有權退房。
4、面積誤差。凡實際測量的與合同約定的建築面積或套內建築面積誤差比絕對值超出3%,購房人有權退房。
5、規劃設計變更。開發商擅自變更規劃設計,或者經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發商未能在變更確立之日起10日內書面通知購房人的,購房人有權退房。
6、房屋主體結構質量不合格。主體結構指的是承重牆、梁、柱等,經工程質量檢測機構核驗,確屬主體結構不合格的,購房人有權退房。但一般的門窗、牆壁等方面存在的質量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權據此退房。除了上述法定退房情況外,購房人還可以通過在購房合同,或其附件,或補充協議等書面形式中約定可以退房的其他情況。
7、不能辦理產權證。在法定的或者約定的期限屆滿１年後，仍不能辦理房屋產權證的，購房者可以解除合同退房。
面對開發商欺詐購房者可獲何償
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
第八條規定：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
即房屋先買者的懲罰性賠償請求權，購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。
第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
（二）開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;
（三）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋;
關於開發商欺詐合同違約，以合同有效為前提，締約過失責任及後買者的懲罰性賠償請求權，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任。
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