導讀：在房產糾紛中常常涉及到關於與原租戶發生爭議致使不能交付，能否解除合同，那麼這種情形應當如何處理呢？本文將從以下案例中詳細解讀。
案情簡介：與原租戶發生爭議致使不能交付，能否解除合同
10月30日，陸某與案外人陳某（陸某丈夫）向a公司領取訟爭租賃房屋租金150萬元和履約保證金4萬元。11月29日，陳某、鄭某與陳亞平簽訂《共同投資協議》，約定共同投資開發參茸保健品商店。陳某、鄭某以陸某為被告提起訴訟，請求：解除雙方2007年11月5日簽訂的房屋租賃合同；判令陸某返還房屋租金和履約保證金154萬元；判令陸某賠償經濟損失80萬元；由陸某承擔訴訟費。
法院判決：解除租賃合同
陳某、鄭某拍租陸某所有的麗水市城東路116-3號商業用房和116號二樓營業用房支付了佣金4.5萬元，該損失應由陸某進行賠償，但陳某、鄭某為實現與案外人《共同投資協議》而支付的款項，作為其與陸某之間的《房屋租賃合同》的違約損失，已超過了合同法規定的「不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見的因違反合同可能造成的損失」，故對該主張不予支持。麗水便民藥店並非本案《房屋租賃合同》的相對方，其與陸某之間的租賃行為系另一法律關係，應另行處理。判決：陳某、鄭某與陸某2007年11月5日簽訂的《房屋租賃合同》予以解除。
律師說法：如何是否構成違約
經審查，當事人在合同中就合同的解除事宜未作約定的，應當適用我國合同法關於法定解除的規定予以判別。本案案涉合同約定的出租人應當向承租人交付房屋之時，因其與該房屋的原承租人麗水便民藥店糾紛成訟，致使不能交付，此事實當事人無爭議。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按約交付租賃物為其負有的合同主要義務，或稱基本義務；承租人依合同占有租賃物而收益，系其所追求的合同目的。如前所述，因出租人陸某不能按約定時間交房，致使承租人陳某、鄭某無法使用該房屋以獲取收益，勢必造成其不能實現合同目的。陳某、鄭某經公開拍租程序與陸某簽訂的《房屋租賃合同》及《新世紀拍賣有限公司拍租成交確認書》，符合法律規定，屬有效合同，雙方當事人應按合同的約定全面履行自己的義務。但作為出租方的陸某在合同約定期限內，未能交付租賃物，已構成違約，鑒於租賃物的交付約定應屬租賃合同的基本條款和主要內容，陸某的違約行為，已構成根本違約，承租方有權提出解除合同，故對陳某、鄭某要求與陸某解除合同的訴請，予以支持。陸某應返還已收取的租金和履約保證金，並賠償陳某、鄭某相應的經濟損失。
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案情簡介：與原租戶發生爭議致使不能交付，能否解除合同
10月30日，陸某與案外人陳某（陸某丈夫）向a公司領取訟爭租賃房屋租金150萬元和履約保證金4萬元。11月29日，陳某、鄭某與陳亞平簽訂《共同投資協議》，約定共同投資開發參茸保健品商店。陳某、鄭某以陸某為被告提起訴訟，請求：解除雙方2007年11月5日簽訂的房屋租賃合同；判令陸某返還房屋租金和履約保證金154萬元；判令陸某賠償經濟損失80萬元；由陸某承擔訴訟費。
法院判決：解除租賃合同
陳某、鄭某拍租陸某所有的麗水市城東路116-3號商業用房和116號二樓營業用房支付了佣金4.5萬元，該損失應由陸某進行賠償，但陳某、鄭某為實現與案外人《共同投資協議》而支付的款項，作為其與陸某之間的《房屋租賃合同》的違約損失，已超過了合同法規定的「不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見的因違反合同可能造成的損失」，故對該主張不予支持。麗水便民藥店並非本案《房屋租賃合同》的相對方，其與陸某之間的租賃行為系另一法律關係，應另行處理。判決：陳某、鄭某與陸某2007年11月5日簽訂的《房屋租賃合同》予以解除。
律師說法：如何是否構成違約
經審查，當事人在合同中就合同的解除事宜未作約定的，應當適用我國合同法關於法定解除的規定予以判別。本案案涉合同約定的出租人應當向承租人交付房屋之時，因其與該房屋的原承租人麗水便民藥店糾紛成訟，致使不能交付，此事實當事人無爭議。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按約交付租賃物為其負有的合同主要義務，或稱基本義務；承租人依合同占有租賃物而收益，系其所追求的合同目的。如前所述，因出租人陸某不能按約定時間交房，致使承租人陳某、鄭某無法使用該房屋以獲取收益，勢必造成其不能實現合同目的。陳某、鄭某經公開拍租程序與陸某簽訂的《房屋租賃合同》及《新世紀拍賣有限公司拍租成交確認書》，符合法律規定，屬有效合同，雙方當事人應按合同的約定全面履行自己的義務。但作為出租方的陸某在合同約定期限內，未能交付租賃物，已構成違約，鑒於租賃物的交付約定應屬租賃合同的基本條款和主要內容，陸某的違約行為，已構成根本違約，承租方有權提出解除合同，故對陳某、鄭某要求與陸某解除合同的訴請，予以支持。陸某應返還已收取的租金和履約保證金，並賠償陳某、鄭某相應的經濟損失。
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