案情簡介：如何認定房屋買賣關係是否真的存在
朱某稱，2010年10月29日，a公司已取得2010301號房屋預售許可證。後其向a公司購買江蘇省崑山市巴城鎮湖濱南路1098號4區紅楓苑4號401室房屋，雙方簽訂了《商品房購銷合同》及《補充協議》，並辦理了房屋預售網簽備案登記。作為本案執行依據的《執行證書》對擔保（抵押）合同賦予強制執行效力，不符合法律規定，應不予執行。另外，法院查封涉案土地及房屋也違反了法定程序。朱某所提出的執行異議，已被一審法院裁定駁回，遂提起訴訟，請求判令：1、對朱某所購江蘇省崑山市巴城鎮湖濱南路1098號4區紅楓苑4號401室房屋停止執行；2、訴訟費用由中信信託公司、a公司承擔。
法院判決：駁回訴訟請求
a公司作為訟爭房屋出賣人，認為其與朱某之間的房屋買賣關係意思表示虛假，雙方並不存在真實的房屋買賣關係。a公司認為朱某所購別墅實為該公司為擔保林某的債權而簽訂，林某是朱某等出借款項的集資轉貸人，其與a公司系民間借貸關係。這一意見與a公司、東方雲頂公司、胡方雲、單建珍與林某2011年12月21日所簽《備忘錄》載明雙方確有借款本息的相關內容相印證。a公司主張其與朱某之間不是房屋買賣關係，而是借貸擔保關係，具有可信性。朱某雖認為其與a公司存在民間借貸關係亦不影響之後雙方成立房屋買賣關係，但其並未舉示借款合同和借貸關係轉化為房屋買賣關係的相應證據。故朱某主張其與a公司之間系房屋買賣關係的理由無充分證據證明，法院不予採信。
律師說法：商品房購銷合同的真實目的
合同中的回購條款符合借貸融資的特徵。朱某與a公司在《補充協議書》中明確約定了a公司有權單方解除合同即享有回購房屋的權利，並明確了不同回購時點的具體回購價格。而該回購時點明顯早於雙方合同約定的房屋交付時間，雙方當事人在補充協議中關注的內容只是開發商在合同解除後應給予買房人多少回購款，而不關注房屋買賣的交易是否實際完成，這顯然與一般商品房買賣合同的約定不符，也與商品房買賣的合同目的不符；而回購款的固定化以及其與開發商回購房屋時間的對價關係更說明雙方的真實目的是通過簽訂商品房購銷合同實現融資目的，雙方約定的回購款或補償款實屬對借款利息的約定。a公司存在以預售房屋的形式進行融資的情形。林某與a公司簽訂的《備忘錄》中載明「如果a公司在2012年12月30日前將其開發的崑山市巴城鎮湖濱南路1098號4區紅楓苑的七十餘套別墅出售率達80%的（用於融資所簽銷售合同除外），另外的1122萬元應支付給林某」，其中「用於融資所簽銷售合同除外」足以證實a公司確實存在將其開發的別墅通過簽訂銷售合同的方式進行融資的情形，可以佐證本案中a公司與朱某之間的借貸融資關係。a公司與朱某簽訂《商品房購銷合同》的真實目的是融資而非買賣房屋，雙方簽訂的《商品房購銷合同》以及相關補充協議書僅是為了擔保民間借貸的債務履行而採取的一種非典型擔保方式。
朱某稱，2010年10月29日，a公司已取得2010301號房屋預售許可證。後其向a公司購買江蘇省崑山市巴城鎮湖濱南路1098號4區紅楓苑4號401室房屋，雙方簽訂了《商品房購銷合同》及《補充協議》，並辦理了房屋預售網簽備案登記。作為本案執行依據的《執行證書》對擔保（抵押）合同賦予強制執行效力，不符合法律規定，應不予執行。另外，法院查封涉案土地及房屋也違反了法定程序。朱某所提出的執行異議，已被一審法院裁定駁回，遂提起訴訟，請求判令：1、對朱某所購江蘇省崑山市巴城鎮湖濱南路1098號4區紅楓苑4號401室房屋停止執行；2、訴訟費用由中信信託公司、a公司承擔。
法院判決：駁回訴訟請求
a公司作為訟爭房屋出賣人，認為其與朱某之間的房屋買賣關係意思表示虛假，雙方並不存在真實的房屋買賣關係。a公司認為朱某所購別墅實為該公司為擔保林某的債權而簽訂，林某是朱某等出借款項的集資轉貸人，其與a公司系民間借貸關係。這一意見與a公司、東方雲頂公司、胡方雲、單建珍與林某2011年12月21日所簽《備忘錄》載明雙方確有借款本息的相關內容相印證。a公司主張其與朱某之間不是房屋買賣關係，而是借貸擔保關係，具有可信性。朱某雖認為其與a公司存在民間借貸關係亦不影響之後雙方成立房屋買賣關係，但其並未舉示借款合同和借貸關係轉化為房屋買賣關係的相應證據。故朱某主張其與a公司之間系房屋買賣關係的理由無充分證據證明，法院不予採信。
律師說法：商品房購銷合同的真實目的
合同中的回購條款符合借貸融資的特徵。朱某與a公司在《補充協議書》中明確約定了a公司有權單方解除合同即享有回購房屋的權利，並明確了不同回購時點的具體回購價格。而該回購時點明顯早於雙方合同約定的房屋交付時間，雙方當事人在補充協議中關注的內容只是開發商在合同解除後應給予買房人多少回購款，而不關注房屋買賣的交易是否實際完成，這顯然與一般商品房買賣合同的約定不符，也與商品房買賣的合同目的不符；而回購款的固定化以及其與開發商回購房屋時間的對價關係更說明雙方的真實目的是通過簽訂商品房購銷合同實現融資目的，雙方約定的回購款或補償款實屬對借款利息的約定。a公司存在以預售房屋的形式進行融資的情形。林某與a公司簽訂的《備忘錄》中載明「如果a公司在2012年12月30日前將其開發的崑山市巴城鎮湖濱南路1098號4區紅楓苑的七十餘套別墅出售率達80%的（用於融資所簽銷售合同除外），另外的1122萬元應支付給林某」，其中「用於融資所簽銷售合同除外」足以證實a公司確實存在將其開發的別墅通過簽訂銷售合同的方式進行融資的情形，可以佐證本案中a公司與朱某之間的借貸融資關係。a公司與朱某簽訂《商品房購銷合同》的真實目的是融資而非買賣房屋，雙方簽訂的《商品房購銷合同》以及相關補充協議書僅是為了擔保民間借貸的債務履行而採取的一種非典型擔保方式。