論合同自由原則 ———從 中介炒房無效第一案 談起[朗讀]

論合同自由原則 ———從「中介炒房無效第一案」談起
摘要：2017 年天津的一則中介炒房案件，在理論界和實務界引起了關於合同自由與社會管制之間關係的思 考。在這一案件中，法院以判決的方式否定雙方當事人自願簽訂的合同的成立。平等主體之間訂立的合同卻被法 院否定了其成立，那麼合同自由和法律規制之間究竟有著什麼樣的界限呢？
《每日新報》 2017 年4 月8 日報道，2016 年 3 月，天津的尤某與吳某簽訂房屋買賣居間合同，約定 以81 萬元購買吳某的房屋一處，並約定同意買方在 辦理該房屋手續時過戶給第三方。雙方在合同簽訂 生效後，吳某發現尤某的真實身份系從事炒房的房 產中介人員，而並非合同中的真實買房人。於是吳 某便以「與合同中的買房人一方( 房產中介人員) 即 尤某簽訂房屋買賣合同並非其真實意思表示」為由要解除合同。隨後，尤某將吳某起訴到法院，要求吳 某繼續履行房屋買賣合同，並賠償違約金。法院在受理本案後，在對雙方當事人房屋買賣合同的締約 和履行過程，以及雙方當事人約定過戶第三方的目的等方面進行了審理後，最終認定該房屋買賣合同 不成立。這則案例一經作出就備受關注，網絡上稱其為 「中介炒房無效第一案」。此類案件之所以引起人 們如此多的關注，除了其題材涉及當下比較熱門的 房地產調控之外，還因為這一判決直接以法院裁判 的方式，否定了一個由雙方當事人自願簽訂的合同 的成立。在中國的民商事法律里，合同自由是被尊 奉為合同法的基本原則的，但是，在法院的實際司法 運作中，平等主體之間訂立的合同卻被法院否定了。
中國的《合同法》混合繼受了各國優秀文明成 果，也在條文第八條明確規定「依法成立的合同，對 當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行 自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。」雖然中 國法下的合同沒有「相當於法律的效力」這般待遇，但此條也被視為中國版的「契約嚴守」原則。只要 依據法律成立生效的合同，當事人就必須按照合同 約定履行自己的義務並受到法律的調整和規範，即 法律對當事人之間訂立的合同是肯定並提供保護 的。可以發現，中國的《合同法》基本還是秉持了合 同自由的基本理念的。［8］ 合同自由在中國《合同法》上的體現主要有締 約自由、選擇合同當事人的自由、合同內容的自由以 及合同形式的自由。締約自由，是指當事人根據本 人的意志和意願來決定是否與他人締結合同的自 由。締約自由是合同自由的基礎和前提，是享有其 他合同自由制度的先決條件。
在一般意義上，法律對自 然人或法人之間依法簽訂的設立、變更、終止民事權 利義務的合同是持支持態度的。這一態度可以從 《中華人民共和國合同法》第四條「當事人依法享有 自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預」的規定，以及第八條「依法成立的合同，對當事 人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己 的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的 合同，受法律保護」的規定直接體現出來。2017 年 通過的《中華人民共和國民法總則》第五條「民事主 體從事民事活動，應當遵循自願原則，按照自己的意 思設立、變更、終止民事法律關係」以及第一百一十 九條「依法成立的合同，對當事人具有法律約束 力」，再次確定了合同自由的原則。而在「中介炒房無效第一案」中，法院卻否定了 平等主體之間基於自由意志所訂立的合同。本案中 的原告尤某系從事房產中介人員，在與本案被告吳 某簽訂房屋買賣合同的過程中，利用了其作為房產 中介人員具有房源信息以及熟悉房屋交易流程的優勢，同時要購買被告名下的涉訴房屋並非是其與被 告簽訂該房屋買賣合同的真實目的，而是為了低價 收進先占房屋的購買機會再另尋買主高價轉售以賺 取高額的中間利潤，這既會造成實際買賣雙方互不了解，影響買賣雙方的締約選擇權，同時也會使房屋 交易的環節增多進而增加實際買賣雙方的交易成本 和違約風險。《中華人民共和國民法總則》第七條 規定「民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾」。在此基礎上，中華人民共和 國合同法》第六條規定「當事人行使權利、履行義務 應當遵循誠實信用原則。」所以最終法院認定本案 中原告與被告簽訂的房屋買賣合同並非其真實意思 表示，原告的炒房行為實際上已經影響了實際買賣 雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了 正常的市場交易秩序，故雙方當事人簽訂的房屋買 賣合同不成立，原告的請求權依法不予保護。
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