購房合同糾紛[朗讀]

2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，並支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》範本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最後雙方扯皮起訴到法院。
【判決】 該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》範本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。
法官點評 購房者在簽訂定購協議時，應詳細了解協議內容，否則一旦簽訂協議，將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。
天然氣改動不算結構改變。
2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。2009年3月，李飛接房時發現，合同上寫明位於入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽台上。他遂以房屋結構變更為由提出退房。但南翔公司不同意。
【判決】 天然氣管道安裝有特別的規範和要求，不可能滿足所有業主的意願。有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬於規劃的變更和設計上的變化，也不屬於房屋結構改變。所以，天然氣管道的改變並不構成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請求。
法官點評 在設計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業安裝人員可對安裝位置予以調整。
購房戶看清逾期交房條件。
2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修後的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。
【判決】 雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發商承擔逾期交房責任的理由，故本案責任應由林小藝自行承擔。
法官點評 本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進行竣工驗收備案登記，並約定「房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由」。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權拒絕接房，但經過竣工驗收後不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。
這些情況可拒絕接房。
2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗房時，發現房屋生活陽台鐵欄杆與公共露台鐵欄杆相連，且有室外電線搭在該公共露台的鐵欄杆轉角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。
【判決】 房屋雖驗收合格，但公共露台搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規範，存在重大安全隱患，李月玖有權拒絕接房，永航公司構成違約。
法官點評 房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定;二要看是否滿足法律法規規定的標準;三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。
房屋沒驗收接房也有錯。2004年7月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應支付違約金。2006年12月31日，華麟公司交付房屋時，在其制定的《房屋交接表》中明示：「現項目已通過質量驗收，還未進行竣工驗收備案登記，你在認知該現狀的情況下，經驗房後自願接房」，傅在交接表上簽署「同意接房」。2007年9月30日，房屋才竣工驗收合格。之後，雙方因逾期交房違約金問題發生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。
【判決】 華麟公司違約金應承擔責任到房屋實際驗收合格之日，但雙方的書面交接房手續已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房並使用，故對華麟公司的違約責任額度應酌情減輕。
法官點評 法律強制規定，商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，也有一定過錯。
優惠沒兌現可起訴索賠。
2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為2006年8月31日。簽約當天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時承諾「8月1日至31日，購房業主享受免契稅優惠」。廣告刊登後兩三個月，張才知悉廣告內容。張認為自己也應享受該優惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。
【判決】 鵬程公司應遵守誠實信用原則兌現其承諾，應向張亞南支付已經交納的購房契稅。
法官點評 開發商違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。同時提醒購房者，為避免將來產生不必要的糾紛，可以要求將廣告內容寫進合同中或者簽訂補充協議，並明確約定違約責任。
提高容積率開發商要賠。
2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數28，但陳接房時發現所建房屋實際樓層為33層。陳奇遂以開發商增加容積率起訴至法院。
【判決】 大宏公司人為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預期的相關公共設施使用人數增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮業主遭受損害的程度，以及開發商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。
法官點評 開發商違約提高容積率，應當承擔相應違約責任。
入住發現質量問題可索賠。
2006年2月，秦遠購買蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對房屋裝修入住後，發現屋內牆體出現縱向和斜向裂紋、結構梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠要求蒙泰公司整改修復，蒙泰公司不允，秦遠遂向法院起訴。
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