商場未經消防驗收，租賃合同是否有效[朗讀]

中國法院網訊 (蔡保瑞 吳業男) 【案情簡介】。
2014年7月3日，原告某超市經營者陳某與被告某公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：某公司將丹陽市丹北鎮通港大道南雄中央廣場下沉式地下室出租給陳某，作經營超市用途，租賃期限15年，從2015年1月1日起至2029年12月30日止；租賃前三年為免租金期，第4年起年租金900000元，之後每年遞增5%；合同簽訂後付定金500000元，作為第4年的部分租金；某公司出具房屋出租的相關手續和證件；某公司負責安裝消防，貨道平行電梯、地磚、牆面刷白，衛生間的下水道符合使用要求，投入兩部以上車輛用於接送顧客，投放開業前期的廣告；被告不能提供房屋或者提供的房屋不符合約定條件，嚴重影響使用，原告有權解除合同，對違約責任作出相關約定。2014年7月4日某公司向原告收取定金500000元。
2015年6月12日，某公司向原告發出「入場裝修通知單」，通知原告辦理裝修手續，入場裝修時間2015年6月30日，開業時間2015年10月30日。原告在上述期限內進行了裝修，購置了營業所需要的物品，按照被告限期營業的要求進行營業。
2016年12月22日，丹陽市公安局後巷派出所向原告發出《責令改正通知書》，以其未取得消防安全許可證擅自投入使用行為違法，責令立即停止營業。2017年1月9日，丹陽市公安局後巷派出所向原告發出《責令改正通知書》，以同樣理由再次責令停業。2017年3月13日，丹陽市消防大隊作出行政處罰決定書，以原告未經安全消防檢查擅自投入使用，違反了《中華人民共和國消防法》第十五條第二款的規定，決定給予原告責令停產停業，並處罰款30000元。2017年3月15日，原告繳納了罰款30000元。
原告以被告違反約定，未完成出租房產的消防驗收，致使原告的經營活動被公安消防部門責令停業，給原告造成巨大的損失為由，訴至本院，要求解除原、被告之間的租賃合同，並賠償相應損失。
【觀點分歧】。
案件審理過程中，針對涉案合同效力，存在以下兩種不同意見：
第一種意見認為：涉案合同無效。《中華人民共和國消防法》第十五條規定：「公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請安全消防檢查。公安機關消防機構應當自受理申請之日起十個工作日內，根據消防技術標準和管理規定，對該場所進行消防安全檢查。未經消防安全檢查或者經檢查不符合安全要求的，不得投入使用、營業。」涉案房屋未按照上述規定進行安全消防驗收，違反了法律強制性規定，房屋租賃合同應認定為無效。
第二種意見認為：涉案合同有效。無效只限於違反效力性強制性規定的合同。《中華人民共和國消防法》第十五條的規定是管理性強制性規定，不是效力性強制性規定。因此，涉案房屋租賃合同有效。
筆者同意第二種意見。
【案件評析】。
《中華人民共和國消防法》第十一條規定：「國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核結果負責。」《中華人民共和國消防法》第十五條規定：「公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請安全消防檢查。公安機關消防機構應當自受理申請之日起十個工作日內，根據消防技術標準和管理規定，對該場所進行消防安全檢查。未經消防安全檢查或者經檢查不符合安全要求的，不得投入使用、營業。」。
上述消防法規的規範目的是保護公眾的安全，而不是房屋租賃合同的當事人。效力性強制性規定規制的對象應當是合同雙方，應當對雙方同時提出要求，但是，《中華人民共和國消防法》第十一條規定針對的是建設單位，不包括使用單位；《中華人民共和國消防法》第十五條規定針對的是建設單位或者使用單位，而不是同時針對雙方提出要求。公安消防部門對違法行為採取行政處罰措施，足以控制原告某超市違法經營對公眾安全構成的隱患，樹立起正確的價值導向。原、被告之間合同的簽訂和履行不能排斥和阻止上述消防法規的落實，原告某超市違法經營沒有產生難以控制的社會惡劣影響，如認定該合同無效，不利於維護合同的穩定和交易的安全，按照比例原則，也不需要確認該合同無效。因此，《中華人民共和國消防法》第十一條和第十五條的規定均是管理性強制性規定，不是效力性強制性規定。
無效只限於違反效力性強制性規定的合同。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第十四條對此予以明確：合同法第五十二條第(五)項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定。
被告作為建設單位有義務進行安全消防設施的申報驗收工作，也是雙方所締結房屋租賃合同的一項重要內容。合同內容並不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，相反，該項約定的目的就在於遵守國家消防規定。
綜上，原告某超市未經安全消防檢查就按照雙方約定如期營業，有違《中華人民共和國消防法》的規定，但是此種行為不屬於違反《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項：「違反法律、行政法規的強制性規定」的情形，合同有效。被告遲遲未按約定完成消防驗收，導致原告的合同目的不能實現，被告推諉責任，信賴基礎已喪失，屬於《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的「其他違約行為致使不能實現合同目的」情形，可以發生解除權，無須催告。
（作者單位系江蘇省丹陽市人民法院）。