房屋養老金 是什麼？業主需要直接出錢嗎[朗讀]

房屋養老金制度是什麼。
8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的「推動高質量發展」系列主題新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。
「特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。」董建國補充道。
其中，房屋養老金制度備受關注。從公開信息來看，目前，國內關於房屋養老金還沒有統一的定義。
中央財經大學教授、法學院院長尹飛發文表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作「房屋養老金」。目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限於城市規劃區內、以區分建築物形式存在的住房。
有觀點認為，房屋養老金是衝着「老破小」來收的，並發布「老破小趕快賣」等言論。
對此，尹飛表示，房屋養老金制度並非針對「老破小」。通俗理解，房屋養老金包括個人賬戶和公共賬戶。其中，個人賬戶即現行的住房專項維修資金；建立公共賬戶是目前這項制度要解決的重點。
尹飛表示，舉例而言，小區電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之後需要對相關區域裡的房屋進行檢測，或者某樓盤出現涉及人民群眾生命財產安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。
「從出發點來說，房屋養老金的核心是通過設立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題。」尹飛說。
業主需要掏錢嗎
房屋養老金消息一出，就有網友提問：設立房屋養老金，業主是不是又要掏錢了。
尹飛表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照「不增加個人負擔，不減損個人權益」的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。
房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用於保修期滿後住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。此次房屋養老金制度建設的重點是公共賬戶。
上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮的觀點也表明，當前研究建立房屋養老金公共賬戶，並不需要老百姓直接出錢。
那麼，公共資金錢從哪裡來？上海市房地產科學研究院嚴榮、郝艷婷、郭戈發布的《我國房屋養老金制度：背景與框架》顯示，公共賬戶資金是以保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用於房屋定期體檢以及個人賬戶資金適用範圍以外部分影響公共安全的維修，具有社會共濟作用。由財政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金（老舊小區更新改造資金）、地方財政補助資金為主，其他房地產相關稅收為輔。其中，土地出讓收入作為房屋養老金主要資金來源有兩個路徑考慮：一是直接在現有的土地出讓凈收益中增加房屋養老金資金支出科目。二是在大的支出科目中規定計提不少於2%的房屋養老資金。同時，老舊小區改造資金補充到公共賬戶，既能兼顧按需立項，同時也有利於更新成果的後期維護。
房屋養老金是變相的房產稅嗎？
對此，市場上還有「加強版房產稅來了」「建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度是換個說法的房產稅」「無免徵額、見房就收」等說法。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房屋養老金不是房產稅，目前一些「房屋養老金是變相的房產稅」的說法是誤導的，也是錯誤的，更是不負責任的。房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶組成。其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，而公共賬戶是後續會加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個人出資。
中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強也表示，房產稅是財產稅，是居民持有房屋不動產而需要上繳國家的稅收。房屋養老金則是為房屋未來維護和修繕而設立的資金歸集賬戶。二者性質上有本質不同。房產稅是國家為了支持城市建設和公共服務而徵收的，與小區內的綠化和公共區域關係不大。而房屋養老金則是為了確保居民住房保持良好狀態，能夠抵禦時間的侵蝕而設立的一項制度。
已經有了專項維修基金。
為什麼還要房屋養老金。
我國關於住宅的維修、更新、改造，實際上已有一項固有「資金池」——住宅專項維修資金。
據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，房屋專項維修資金是專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。
上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元。從《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民法典》看，住宅小區專項維修資金屬於業主，應由業主委員會進行管理，但各小區情況不一，目前基本上由政府部門進行「代管」
那麼，已經有了專項維修基金，為什麼還要房屋養老金。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金，由於我國住宅專項維修資金一般來源於業主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升。
王業強提到，現有的住宅專項維修資金，主要是針對房屋共有部分、公用設施設備的維護和改造。受我國過去快速城鎮化的影響，大量外來人口湧入城市，導致高層和超高層建築成為主要居住形式，這些建築經過一定年限後會面臨各種老化問題。如房屋結構安全隱患、設施設備鏽蝕老化、屋面滲漏、外牆脫落等，如果不及時進行維護和修繕，這些建築可能逐漸變成危房，威脅居民安全。
現行的住宅專項維修資金是由業主自行繳納，整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現有住宅專項維修資金不能滿足房屋「應修盡修」問題，而且這些改造多集中於基礎設施的更新，對房屋本體的維修和養護關注不足，也難以解決存量時代大規模的城市更新和老舊小區改造問題，尤其是現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，有利於更好解決老舊小區改造資金問題，深入實施城市更新行動，進一步推動建築業轉型升級，加快構建房地產發展新模式。